Mot clé
Pluralité de contrats de bail

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion pour défaut de paiement de loyers commerciaux, la cour d'appel de commerce examine le caractère autonome ou accessoire de deux baux conclus entre les mêmes parties pour des locaux contigus. Le tribunal de commerce avait considéré que l'existence de deux contrats distincts imposait l'envoi de deux commandements de payer séparés, ce que le bailleur n'avait pas fait. La cour confirme cette analyse en retenant que les contrats se distinguaient par des conditions substantielles différentes, notamment leur durée et la présence d'un cautionnement pour un seul d'entre eux, ce qui fait obstacle à la qualification d'un local comme étant l'accessoire de l'autre. Dès lors, chaque relation locative doit faire l'objet d'une mise en demeure propre pour fonder une action en résiliation, et l'engagement de la caution stipulé dans le premier bail ne peut être étendu aux obligations du second. Statuant sur la demande additionnelle en paiement des loyers échus en cours d'instance, la cour y fait droit pour les montants contractuels de base, mais écarte la révision de loyer appliquée unilatéralement par le bailleur faute d'accord ou de décision de justice. Le jugement est confirmé sur le rejet de la demande d'expulsion et complété par la condamnation au paiement des nouveaux arrérages.

Dès lors que deux locaux distincts sont loués par le même locataire au même bailleur en vertu de contrats de bail séparés, matérialisés par des quittances et des loyers distincts, un congé doit être délivré pour chacun d'eux. Par conséquent, encourt la cassation pour défaut de base légale l'arrêt d'une cour d'appel qui valide un congé unique visant lesdits locaux, sans tenir compte de la pluralité des relations contractuelles.

En matière de bail commercial, la pluralité de contrats portant sur des locaux distincts impose au bailleur de délivrer un congé spécifique pour chaque bail.

La Cour Suprême censure le raisonnement des juges du fond qui avaient validé un congé unique visant à mettre fin à deux baux commerciaux distincts. La Cour suprême juge ce raisonnement erroné, rappelant que la validité d’un congé s’apprécie au regard du contrat de bail qu’il entend résilier, et non au regard de l’unicité des parties ou du motif de résiliation invoqué, en l’occurrence la démolition et la reconstruction.

Dès lors, chaque contrat de bail devant faire l’objet d’un congé indépendant, la décision qui valide un congé global pour plusieurs baux est entachée d’une motivation viciée et encourt la cassation.