Mot clé
Mauvaise foi de l'adjudicataire

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de la responsabilité de l'adjudicataire d'un bien immobilier dont la vente sur saisie a été judiciairement annulée. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande en indemnisation irrecevable au motif que les demandeurs n'avaient pas chiffré leurs prétentions finales dans leur acte introductif d'instance. L'établissement bancaire adjudicataire soulevait, dans son appel incident, l'irrecevabilité de l'action pour défaut de qualité des demandeurs, arguant que seul le propriétaire inscrit au registre foncier pouvait agir en application de l'article 66 du dahir sur l'immatriculation foncière. La cour écarte ce moyen en retenant que la qualité à agir des demandeurs ne découle pas de l'inscription foncière mais des décisions de justice définitives ayant prononcé la nullité de l'adjudication. Elle qualifie l'action non pas de revendication immobilière, mais d'une action en responsabilité fondée sur une occupation sans droit ni titre consécutive à un acte nul. La cour retient la mauvaise foi de l'adjudicataire, dont la possession reposait sur un procès-verbal d'adjudication jugé fictif, et le condamne à réparer l'entier préjudice subi par les propriétaires. L'indemnisation allouée, fondée sur l'article 75 du code des obligations et des contrats relatif aux obligations du possesseur de mauvaise foi, couvre la dégradation de l'immeuble, la perte du mobilier et la privation de jouissance. Infirmant le jugement entrepris, la cour fait droit à la demande indemnitaire et rejette l'appel incident.

L’anéantissement rétroactif du jugement ayant servi de support juridique à une adjudication sur saisie immobilière entraîne, par voie de conséquence, la nullité de cette dernière. Le principe selon lequel ce qui est nul ne peut produire d’effet trouve ici sa pleine application, rendant sans objet les contestations relatives à la seule régularité formelle de la procédure de vente.

Ainsi, la vente aux enchères d’un bien immobilier appartenant au gérant d’une société, effectuée en vertu d’un jugement ayant étendu à ce dernier la procédure de liquidation judiciaire de la société, se trouve privée de tout fondement légal dès lors que ledit jugement est ultérieurement réformé et le gérant mis hors de cause. L’action en nullité de la vente exercée par le gérant est alors recevable et fondée, distincte de la contestation des opérations de vente elles-mêmes visée par l’article 484 du Code de procédure civile.

La protection attachée à l’inscription sur les titres fonciers ne peut être opposée à l’action en nullité lorsque le titre initial ayant permis la mutation a été lui-même anéanti. La mauvaise foi des acquéreurs successifs peut être souverainement déduite par les juges du fond du rythme accéléré et répété des reventes, traduisant une volonté d’évincer le propriétaire initial.

L’effet de l’annulation du jugement s’étend à toutes les mesures d’exécution qui en découlent, imposant la remise des parties dans leur état antérieur, sans qu’il soit nécessaire que les adjudicataires aient été parties à l’instance ayant abouti à l’annulation du jugement fondant la poursuite.

Est également inopérant l’argument tiré d’un prétendu enrichissement du gérant, dès lors que le prix de vente a bénéficié exclusivement à la société dont le patrimoine est distinct. Enfin, la validité de la procédure n’est pas affectée par la non-mise en cause d’un sous-acquéreur étranger à l’instance.