Mot clé
Majorité des propriétaires

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevables une demande d'éviction pour usage personnel et la demande reconventionnelle en indemnisation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à agir du bailleur indivisaire. Le tribunal de commerce avait rejeté les demandes au motif que l'action n'était pas engagée par la majorité requise des propriétaires indivis.

La cour devait déterminer si la relation locative de fait, matérialisée par le paiement exclusif des loyers à certains co-indivisaires, leur conférait qualité pour agir seuls en validation de congé, nonobstant les règles de gestion de l'indivision. La cour retient que le paiement constant des loyers par le preneur entre les mains des seuls bailleurs appelants constitue une reconnaissance de leur qualité de cocontractants exclusifs.

Dès lors, l'argument tiré du défaut de majorité des propriétaires pour délivrer le congé est jugé inopérant, la relation contractuelle primant sur les règles de propriété pour la mise en œuvre de l'action. Faisant droit à la demande d'éviction, la cour homologue le rapport d'expertise et fixe le montant de l'indemnité due au preneur.

Le jugement est par conséquent infirmé, la cour statuant à nouveau pour valider le congé et ordonner l'expulsion du preneur sous condition du paiement de ladite indemnité.

Saisi d'un litige relatif à l'inexécution d'une obligation de délivrance dans le cadre de baux commerciaux conclus par des coindivisaires, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité des actes à l'indivisaire minoritaire et sur la nature des clauses relatives aux autorisations administratives. Le tribunal de commerce avait ordonné la délivrance des locaux et alloué des dommages-intérêts au preneur, mais rejeté sa demande de fixation d'une astreinte. En appel, les bailleurs coindivisaires soutenaient que le bail était soumis à la condition suspensive non réalisée d'obtention d'un certificat de conformité et qu'il était inopposable faute de consentement unanime. La cour écarte ces moyens en retenant que l'obtention dudit certificat ne constitue pas une condition suspensive mais une obligation contractuelle à la charge des bailleurs, dont l'inexécution engage leur responsabilité. Elle rappelle ensuite, au visa de l'article 971 du dahir des obligations et des contrats, que les décisions de la majorité des indivisaires détenant les trois quarts des droits sont, en matière d'administration du bien commun, opposables à la minorité, rendant ainsi les baux valables. En revanche, la cour juge que l'astreinte, distincte des dommages-intérêts, est une mesure de contrainte justifiée pour forcer l'exécution d'une obligation de faire impliquant l'intervention personnelle des débiteurs. Le jugement est par conséquent infirmé sur ce seul point et confirmé pour le surplus.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'un bail commercial consenti par une minorité de coïndivisaires sur un bien indivis. Le tribunal de commerce avait prononcé la nullité de cet acte. Les appelants, constitués du preneur et de l'un des coïndivisaires bailleurs, soulevaient principalement l'autorité de la chose jugée d'une précédente décision et l'existence d'un aveu judiciaire de la part d'un autre coïndivisaire qui avait antérieurement réclamé sa quote-part du loyer. La cour écarte le moyen tiré de l'autorité de la chose jugée, au motif que la cause de la demande était distincte, la première action étant fondée sur le faux et la seconde sur la violation des règles de majorité de l'indivision. Elle rejette également l'argument fondé sur l'aveu judiciaire, en retenant que le bail constitue un acte indivisible dont la validité exige l'accord de la majorité des coïndivisaires, de sorte que l'acquiescement d'un seul ne peut valider un acte conclu en violation des droits des autres. La cour rappelle ainsi que la conclusion d'un bail est un acte d'administration qui, en application de l'article 971 du code des obligations et des contrats, exige le consentement de la majorité des propriétaires, faute de quoi l'acte est nul. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.