Mot clé
Majoration du loyer

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les modalités de révision d'un loyer commercial et les conséquences du non-paiement des arriérés en résultant, notamment au regard de la prescription et de la validité d'un congé pour défaut de paiement. Le tribunal de commerce avait partiellement fait droit à la demande en paiement du bailleur, tout en retenant la prescription quinquennale pour une partie de la créance et en rejetant la demande d'éviction. L'appelant principal contestait l'application de la prescription, invoquant son interruption par une mise en demeure antérieure, et soutenait que le défaut de paiement justifiait l'éviction. La cour retient, au visa de l'article 381 du code des obligations et des contrats, que la mise en demeure reconnue par le preneur a valablement interrompu le cours de la prescription. Elle juge ensuite que la révision du loyer doit s'appliquer sur la totalité de la somme convenue, charges comprises, et qu'à défaut de taux contractuellement fixé, le taux légal de 10% trouve à s'appliquer. Toutefois, la cour écarte la demande d'éviction en considérant que le preneur ne peut être déclaré en état de mise en demeure dès lors que le montant de la majoration du loyer faisait l'objet d'une contestation sérieuse et n'avait pas été préalablement fixé par une décision de justice définitive. Après déduction d'un paiement partiel intervenu en cours d'instance, la cour d'appel de commerce réforme le jugement sur le quantum de la condamnation et le confirme pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'une clause de révision automatique du loyer. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur en paiement des arriérés et en expulsion du preneur. L'appelant contestait la validité de la sommation de payer, soutenant que la majoration du loyer avait été appliquée unilatéralement par le bailleur en violation des dispositions de la loi n° 07.03, faute d'un accord exprès des parties ou d'une décision judiciaire. La cour écarte ce moyen en retenant que la clause du bail stipulant une révision triennale du loyer à un taux de 10 % constitue en elle-même l'accord des parties au sens de la loi. Elle juge qu'une telle stipulation, librement convenue, n'est pas contraire aux dispositions légales et fait la loi des parties. Dès lors, la sommation délivrée sur la base du loyer contractuellement révisé est valable et le manquement du preneur à son obligation de paiement est établi. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Le débat portait sur l'application successive des lois relatives au bail commercial et sur les conséquences du défaut de saisine du juge par le preneur après réception d'un congé avec offre de renouvellement à un loyer majoré. Le tribunal de commerce avait partiellement fait droit à la demande en paiement des loyers au montant ancien, mais rejeté la demande d'éviction et de révision du loyer. L'appelant, bailleur, soutenait que le silence du preneur suite à un congé délivré sous l'empire de l'ancienne loi valait acceptation irrévocable du nouveau loyer, rendant inapplicable le délai de forclusion de six mois institué par la nouvelle loi pour agir en validation du congé. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que, nonobstant le régime applicable au congé, le bailleur ne justifiait d'aucune décision judiciaire définitive ayant consacré la majoration du loyer. Elle ajoute que le défaut pour le bailleur d'introduire une demande en validation du congé dans le délai de six mois entraîne la déchéance de son droit, conformément aux nouvelles dispositions applicables aux instances en cours. La cour relève en outre que le bailleur avait continué à percevoir l'ancien loyer, ce qui contredisait l'existence d'un accord sur un nouveau prix. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce juge irrecevable l'appel formé par un créancier nanti contre un jugement d'expulsion du preneur, dès lors que ce créancier n'était ni demandeur, ni défendeur, ni intervenant en première instance. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail commercial pour défaut de paiement des loyers et ordonné l'expulsion du preneur. Le créancier nanti, dont la présence avait seulement été requise, soutenait que le jugement violait ses droits en tant que titulaire d'un nantissement sur le fonds de commerce, faute d'avoir été mis en cause en qualité de partie principale. Le preneur contestait quant à lui le montant des arriérés locatifs, arguant de l'inclusion indue de la taxe sur la valeur ajoutée et de l'application d'une clause d'indexation sans notification préalable. La cour déclare l'appel du créancier nanti irrecevable, retenant que la simple mention d'une partie comme "requise d'être présente" ne lui confère pas la qualité de partie au litige et, par conséquent, le droit d'exercer une voie de recours. En revanche, la cour fait partiellement droit à l'appel du preneur. Elle retient que ni la taxe sur la valeur ajoutée ni la majoration du loyer n'étaient contractuellement dues, le bailleur n'ayant pas respecté les conditions de forme prévues au contrat pour l'application de la clause d'indexation. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de la condamnation.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, pour rejeter la demande d'un bailleur en paiement d'un arriéré de loyer majoré et en résiliation du bail, retient que la majoration du loyer n'est pas acquise du seul fait de sa prévision dans le contrat de bail. En application des dispositions de l'article 8 de la loi n° 07-03 relative à la révision du montant du loyer, une telle majoration doit être consacrée par une décision de justice pour être opposable au preneur.

Par conséquent, le locataire qui s'est acquitté du loyer initialement convenu ne peut être considéré en défaut de paiement.