Mot clé
Levée des restrictions sanitaires

Saisi d'un appel contre un jugement du tribunal de commerce prononçant la résolution d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine si les conséquences de la crise sanitaire et une saisie conservatoire pratiquée par le bailleur peuvent constituer des causes exonératoires pour le preneur. La cour rappelle que si les mesures de confinement justifiaient une suspension de l'exigibilité du loyer durant leur application, elles ne sauraient libérer le preneur de son obligation pour la période postérieure à leur levée.

Elle retient en outre que le bail portant sur un local situé dans un centre commercial est exclu du champ d'application de la loi 49.16 et reste soumis au seul droit commun des obligations, lequel n'impose pas au bailleur d'accorder une réduction de loyer. La cour juge également que la mise en œuvre d'une saisie conservatoire par le créancier est une mesure de garantie qui ne constitue pas une faute et ne suspend pas l'obligation de paiement des loyers.

La défaillance du preneur étant ainsi caractérisée après une mise en demeure régulière, la résolution du contrat est acquise. Faisant droit aux demandes additionnelles du bailleur, la cour condamne le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance.

Le jugement est donc confirmé et les demandes additionnelles sont accueillies.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation de bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets d'un paiement des loyers effectué après l'expiration du délai fixé par une mise en demeure. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur en ne retenant pas l'état de demeure du preneur.

La cour d'appel de commerce retient que si l'état d'urgence sanitaire constitue un motif légitime exonérant le preneur de son obligation de paiement pour les loyers échus durant la période de fermeture administrative, cette circonstance ne le dispense pas de régler les loyers postérieurs à cette période. Dès lors que le preneur n'a pas régularisé les loyers échus après la levée des restrictions sanitaires dans le délai qui lui était imparti par la sommation, sa demeure est établie.

La cour juge que le paiement partiel ou total intervenu postérieurement à l'expiration de ce délai est inopérant pour faire échec à la demande de résiliation. En conséquence, la cour infirme le jugement, prononce la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, alloue des dommages-intérêts au bailleur et réforme à la hausse le montant dû au titre de la taxe de services communaux.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine l'incidence de la crise sanitaire sur les obligations du preneur. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement des arriérés.

L'appelant soutenait que la fermeture administrative de son fonds de commerce, imposée durant la pandémie, constituait un cas de force majeure suspendant son obligation de paiement faute de jouissance des lieux. La cour écarte ce moyen en retenant que la sommation de payer avait été délivrée à une date postérieure à la levée des mesures de confinement et à la reprise de l'activité commerciale.

Elle considère que le manquement du preneur était ainsi constitué pour une période où la jouissance des lieux n'était plus empêchée par une décision de l'autorité publique. La persistance de l'occupation des locaux par le preneur sans règlement des loyers justifiait dès lors la résiliation du contrat.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la qualification de force majeure invoquée par le preneur au titre de la crise sanitaire. Le tribunal de commerce avait validé le commandement de payer visant les loyers et ordonné l'expulsion.

L'appelant soutenait que la pandémie et les mesures de confinement constituaient une cause exonératoire de son obligation, faisant obstacle à la résiliation du bail. La cour écarte cette qualification en rappelant que si la période de confinement peut suspendre l'exigibilité de la dette et faire obstacle à la mise en demeure, elle ne constitue pas un cas de force majeure au sens de l'article 269 du dahir des obligations et des contrats.

Elle retient que la condition d'impossibilité absolue d'exécution n'est pas remplie, dès lors que le commandement de payer a été signifié au preneur bien après la levée des restrictions sanitaires et la reprise de l'activité économique. Faute pour le preneur d'avoir purgé sa dette par une offre réelle suivie d'une consignation dans le délai imparti, le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un bail commercial et l'expulsion des héritiers du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité de la mise en demeure et l'étendue de la condamnation. Les appelants contestaient la régularité de la procédure à l'égard d'un héritier mineur, invoquaient la force majeure liée à la crise sanitaire pour justifier un abattement de loyer, et soutenaient l'irrégularité de l'injonction de payer qui, selon eux, devait comporter un double délai pour le paiement et pour l'évacuation.

La cour écarte les moyens de procédure, retenant la validité de l'action dirigée contre le tuteur légal, ainsi que l'argument tiré de la force majeure, dès lors que le défaut de paiement s'étendait à des périodes postérieures à la levée des restrictions sanitaires. Sur la validité de la mise en demeure, la cour rappelle que l'article 26 de la loi 49-16 n'impose qu'un unique délai de quinze jours pour le paiement, dont l'expiration sans régularisation suffit à caractériser le manquement du preneur et à justifier la résolution du bail.

Toutefois, la cour retient que le premier juge a statué ultra petita en ordonnant l'expulsion des preneurs ou de tout occupant de leur chef, alors que la demande du bailleur ne visait que les héritiers personnellement. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne en outre les preneurs au paiement des loyers échus en cours d'instance.

Le jugement est donc réformé sur le seul chef de l'expulsion des occupants du chef des preneurs et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé l'expulsion d'un preneur et sa condamnation au paiement de loyers commerciaux, le tribunal de commerce avait fait droit à l'intégralité des demandes du bailleur. L'appelant soutenait que la fermeture administrative de son commerce en raison de la pandémie de Covid-19 constituait un cas de force majeure l'exonérant de son obligation de paiement et, subsidiairement, que le manquement n'était pas suffisant pour justifier l'expulsion.

La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de la force majeure en ce qui concerne l'obligation de paiement, retenant que pour une dette de somme d'argent, la force majeure n'exonère le débiteur que s'il prouve une impossibilité financière absolue, ce qui n'était pas le cas. Toutefois, la cour analyse le décompte des loyers et constate que le preneur n'était en défaut de paiement que pour un seul mois de loyer après la levée des restrictions sanitaires.

Or, en application de l'article 8 de la loi 49-16 relative aux baux commerciaux, l'expulsion pour non-paiement n'est encourue que si le preneur est redevable d'au moins trois mois de loyers au jour de l'introduction de l'action. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a ordonné l'expulsion, la demande étant déclarée irrecevable sur ce point, mais confirmé quant à la condamnation au paiement des loyers dus.