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Indivisibilité du contrat de bail

La cour d'appel de commerce retient que l'indivisibilité du contrat de bail commercial impose, en cas de pluralité de preneurs, la notification de l'injonction de payer à chacun d'entre eux pour que le manquement contractuel soit valablement constaté. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en prononçant la résolution du bail et l'expulsion des preneurs pour défaut de paiement des loyers.

La question soumise à la cour portait sur la validité d'une sommation de payer notifiée à l'un seulement des deux copreneurs. La cour relève que le procès-verbal de notification, bien que l'injonction fût adressée aux deux preneurs, ne mentionnait sa remise qu'à l'un d'eux, sans préciser que le destinataire la recevait également pour le compte du second.

Elle en déduit que cette notification, irrégulière au regard des dispositions du code de procédure civile, est dépourvue de tout effet juridique à l'égard des deux preneurs. Pour cette seule raison, et sans examiner les autres moyens soulevés, la cour infirme le jugement entrepris et rejette la demande du bailleur.

Saisi d'un litige relatif à la validation d'un congé pour reprise personnelle délivré par des bailleurs en indivision, la cour d'appel de commerce examine la qualité pour agir des co-indivisaires. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion du preneur, tout en lui allouant une indemnité d'éviction.

Le preneur appelant soulevait l'irrecevabilité de l'action, faute pour les bailleurs demandeurs de réunir la majorité des trois quarts des droits indivis requise pour les actes d'administration. La cour d'appel de commerce retient que le contrat de bail commercial constitue une unité indivisible.

Dès lors, la qualité de bailleur, au sens de l'article 26 de la loi n° 49-16, appartient collectivement à l'ensemble des co-indivisaires. La cour relève que l'un des bailleurs indivis s'est non seulement désisté de l'instance mais a expressément manifesté son opposition à la délivrance du congé et à l'action en validation.

Elle en déduit que l'action, n'émanant pas de la totalité des membres de l'indivision formant la partie bailleresse, a été introduite par des demandeurs dépourvus de la qualité pour agir. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a prononcé l'expulsion et alloué une indemnité, la cour statuant à nouveau et déclarant la demande irrecevable.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en résiliation de bail commercial et en paiement de loyers, la cour d'appel de commerce examine la qualité pour agir du bailleur. Le tribunal de commerce avait jugé la demande irrecevable au motif que le demandeur, agissant en qualité de mandataire, ne justifiait pas d'une procuration spéciale pour ester en justice. La cour relève d'office que le contrat de bail a été conclu par une partie bailleresse composée de deux personnes, l'une agissant en son nom propre et l'autre par l'intermédiaire de la première en qualité de mandataire. Elle retient que le congé et l'action en justice, n'ayant été initiés que par le mandataire au seul nom de son mandant, sans que le co-bailleur agissant en son nom propre y soit partie, sont dépourvus d'effet. La cour rappelle que la qualité pour agir, qui relève de l'ordre public, doit être appréciée au regard de l'indivisibilité du contrat de bail, laquelle impose une action conjointe de tous les co-bailleurs. Le jugement d'irrecevabilité est par conséquent confirmé, bien que pour des motifs substitués.