Mot clé
Désignation du syndic

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés de loyers commerciaux, la cour d'appel de commerce examine la recevabilité de l'action au regard de la qualité à agir du bailleur et d'une clause de conciliation préalable. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement du syndic de la copropriété bailleresse.

L'appelant soutenait que le mandat de ce dernier était expiré et que la saisine du tribunal était prématurée faute de tentative de règlement amiable, invoquant sur le fond l'exception d'inexécution. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité, retenant que le preneur, tiers à la copropriété, est sans intérêt à contester la désignation du syndic et que la preuve du renouvellement de son mandat a été rapportée.

Elle juge également que la clause de conciliation, non assortie de sanction, ne fait pas obstacle à l'action en paiement dès lors qu'un commandement de payer est demeuré infructueux. Faute pour le preneur de justifier de la résiliation du contrat ou du paiement des loyers, la cour fait droit à la demande principale ainsi qu'à la demande additionnelle portant sur les loyers échus en cours d'instance.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de l'autorité d'un jugement de première instance frappé d'appel, et plus particulièrement sur la qualité à agir du syndic d'une union de copropriétaires dont la désignation a été annulée par ce même jugement. Le tribunal de commerce avait déclaré irrecevable la demande de ce syndic tendant à obtenir la levée du blocage d'un compte bancaire opéré par un établissement bancaire, faute pour lui de justifier de sa qualité.

L'appelant soutenait que l'interjection de l'appel privait le jugement d'annulation de toute autorité, lui restituant ainsi sa pleine capacité à agir au nom de l'union. La cour écarte ce moyen en retenant que le jugement de première instance, bien que non définitif, conserve une autorité de la chose jugée provisoire qui s'impose aux tiers et aux autres juridictions.

Elle précise que le simple dépôt d'un recours en appel n'a pas pour effet de priver le jugement de cette autorité tant qu'il n'a pas été infirmé ou réformé par la juridiction supérieure. Dès lors, la décision annulant la désignation du syndic étant toujours pourvue de ses effets, c'est à bon droit que le premier juge a constaté son défaut de qualité à agir.

Le jugement est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable la demande d'un syndic de copropriété visant à obtenir l'accès au compte bancaire de l'union des propriétaires, la cour d'appel de commerce se prononce sur le conflit de légitimité entre plusieurs syndics désignés. L'établissement bancaire avait en effet gelé le compte en raison de nominations concurrentes, l'une émanant du conseil de l'union de l'ensemble immobilier, les autres d'assemblées générales de certains syndicats particuliers.

La cour retient qu'en application de l'article 29 de la loi 18-00 relative au statut de la copropriété, la désignation du syndic par le conseil de l'union, organe faîtier de l'ensemble immobilier, prime sur toute désignation ultérieure émanant d'une assemblée générale d'un syndicat particulier. Elle relève que le procès-verbal de nomination par le conseil de l'union n'a fait l'objet d'aucune action en annulation et conserve donc sa pleine force probante.

Dès lors, les nominations concurrentes sont jugées contraires à la loi et inopérantes. Le syndic désigné par le conseil de l'union justifie par conséquent d'une qualité pour agir incontestable.

Le jugement est infirmé et, statuant à nouveau, la cour ordonne à la banque de permettre au syndic appelant de gérer le compte de l'union des propriétaires, sous astreinte.

L’annulation d’une assemblée générale de syndicat des copropriétaires repose sur le non-respect strict des dispositions de la loi 18.00 régissant la copropriété.

Une convocation d’assemblée générale est nulle si le mandat du syndic a expiré sans renouvellement, violant l’article 19 de la loi 18.00. La nullité est également avérée si la convocation intervient au-delà du délai annuel de 30 jours prescrit par l’article 16 bis 2.

La désignation d’un syndic est invalidée si elle ne respecte pas la majorité des copropriétaires présents ou représentés, comme l’exigent les articles 18, 19 et 21 de la loi 18.00. La notion de « majorité » implique nécessairement la présence de plusieurs copropriétaires.

De même, une décision de révision des contributions aux charges communes est nulle si elle n’est pas adoptée à la majorité des trois quarts des copropriétaires, conformément à l’article 21 de la loi 18.00. L’absence de ce quorum légal rend la décision sans fondement juridique.

– Conformément aux dispositions de l’article 560 du code de commerce, les procédures de traitement des difficultés de l’entreprise sont applicables à tout commerçant, à tout artisan et à toute société commerciale qui n’est pas en mesure de payer à l’échéance ses dettes exigibles. Par conséquent, la procédure de redressement  judiciaire est ouverte s’il apparaît que la situation de l’entreprise n’est pas irrémédiablement compromise.
– Le jugement d’ouverture de la procédure fixe la date de cessation de paiement, conformément à l’article 680 du Code de commerce. A la suite dudit jugement, il convient de désigner un syndic qui sera chargé de préparer un plan de redressement afin d’assurer la continuité de l’entreprise et un rapport sur la situation financière et sociale de l’entreprise avec le concours du chef de l’entreprise et sous la direction du juge-commissaire.