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Courtier immobilier

La cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de la preuve du mandat de courtage en matière de vente immobilière et sur l'interprétation des pièces versées aux débats. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en paiement de commission formée par un courtier immobilier contre les vendeurs d'un bien.

L'appelant soutenait que le mandat des vendeurs résultait d'une attestation de l'acquéreur et d'un paiement partiel effectué par l'un des covendeurs. La cour écarte ce moyen en retenant que l'attestation de l'acquéreur, loin de prouver un mandat des vendeurs, démontrait au contraire que le courtier avait été mandaté par l'acquéreur lui-même pour rechercher un bien.

Elle juge également que le virement bancaire opéré par l'un des vendeurs ne constitue pas une preuve suffisante de l'existence d'un accord sur la commission, faute d'élément établissant de manière certaine l'objet de ce paiement. La cour rappelle ainsi qu'il incombe au courtier de rapporter la preuve du mandat dont il se prévaut pour réclamer sa rémunération aux vendeurs.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

En matière de contrat de courtage, la cour d'appel de commerce se prononce sur la preuve de la mission du courtier et sa qualité professionnelle. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement de la commission formée par un intermédiaire immobilier.

L'appelant contestait le jugement, soulevant d'une part l'irrecevabilité de la demande initiale pour vice de forme et, d'autre part, l'absence de preuve de la qualité de courtier de l'intimé ainsi que du mandat qui lui aurait été confié. La cour écarte le moyen tiré du vice de forme, retenant que les mentions de l'acte introductif d'instance étaient suffisantes pour identifier le demandeur et qu'en application de l'article 49 du code de procédure civile, une nullité de forme ne peut être prononcée sans la preuve d'un grief.

Sur le fond, la cour considère que la preuve du contrat de courtage est valablement rapportée par les témoignages recueillis lors de l'enquête menée en première instance, conformément à l'article 405 du code de commerce. Elle ajoute qu'il est indifférent que le courtier exerce une autre profession, dès lors qu'aucune disposition légale ne l'interdit.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement allouant à un courtier immobilier l'intégralité de la commission prévue par une clause d'exclusivité, alors que le mandant avait vendu le bien par ses propres moyens, la cour d'appel de commerce examine la nature juridique de cette clause. Le tribunal de commerce avait fait application pure et simple de la convention, la considérant comme loi des parties.

L'appelant soutenait l'absence de droit à rémunération faute de service rendu et le caractère abusif de la clause au regard du droit de la consommation. La cour écarte l'application du droit de la consommation, le contrat de courtage étant un acte de commerce et le mandant n'ayant pas la qualité de consommateur.

Elle retient que la commission stipulée en cas de vente directe par le mandant ne s'analyse pas en une rémunération mais en une indemnité compensatrice du préjudice subi par le courtier. La cour juge que, par analogie avec la faculté de réduction de la rémunération pour service rendu prévue à l'article 415 du code de commerce, il lui est loisible de modérer cette indemnité lorsque le courtier n'a fourni aucune prestation effective.

Le jugement entrepris est par conséquent réformé partiellement par la réduction du montant de l'indemnité allouée.

Encourt la cassation l'arrêt qui, pour rejeter une demande en paiement d'une commission de courtage, énonce que la déposition d'un seul témoin ne peut suffire à former sa conviction et que celle-ci est fondée sur le simple ouï-dire, alors qu'aucune disposition légale n'interdit au juge de se fonder sur une unique déposition et qu'il résultait des déclarations claires et précises de ce témoin qu'il avait personnellement et directement constaté des faits et entendu l'une des parties s'engager à payer ladite commission.