Mot clé
Clause de spécialisation

Saisi d'un appel contre une ordonnance ayant rejeté la demande d'un preneur visant à obtenir l'autorisation judiciaire de changer l'activité commerciale stipulée au bail, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'interprétation de l'article 22 de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait refusé d'autoriser la transformation de l'activité de vente d'accessoires automobiles en une activité de café.

L'appelant soutenait que le contrat ne contenait pas de clause de spécialisation expresse et que le juge pouvait autoriser une activité différente en application de la loi. La cour d'appel de commerce écarte cette argumentation par une double motivation tirée de l'article 22 précité.

Elle retient d'une part que l'activité de café n'est ni complémentaire ni liée à l'activité d'origine, ce qui exclut une autorisation judiciaire sur ce fondement. D'autre part, la cour rappelle que l'exercice d'une activité totalement différente est subordonné à l'accord écrit du bailleur.

Faute d'un tel accord, le refus exprès du bailleur faisant obstacle à la demande, celle-ci ne pouvait prospérer. L'ordonnance est par conséquent confirmée, la cour se bornant à rectifier une erreur matérielle dans la désignation du bailleur.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification du changement d'activité opéré par le preneur comme motif de résiliation du bail. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande du bailleur en validation de congé irrecevable pour un vice de forme de l'acte.

La cour était saisie de la question de savoir si le passage d'une activité de vente de produits alimentaires à une activité de restauration rapide constituait une violation des obligations contractuelles du preneur. Elle retient qu'en l'absence de clause contractuelle spécifiant et limitant expressément l'usage des lieux loués, le preneur demeure libre d'y exercer l'activité de son choix et d'en changer.

La cour constate que le bailleur ne rapporte pas la preuve d'une telle clause restrictive, les documents produits, notamment un acte de cession de fonds de commerce, n'étant pas de nature à établir un engagement du preneur à son égard sur la destination des lieux. Le changement d'activité ne saurait dès lors constituer un manquement justifiant l'éviction.

Par substitution de motifs, la cour d'appel de commerce confirme en conséquence le jugement entrepris.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation de bail commercial et d'expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur la caractérisation des manquements graves du preneur. Le tribunal de commerce avait écarté la demande, faute de preuve des griefs invoqués par le bailleur. L'appelant soutenait que le preneur avait, d'une part, procédé à des modifications non autorisées des lieux loués et, d'autre part, changé l'activité commerciale contractuellement prévue, justifiant ainsi l'éviction sans indemnité. Sur le premier point, la cour retient que les travaux réalisés par le preneur, tels que le carrelage, la peinture ou la réparation d'une porte, relèvent de l'entretien et de l'amélioration nécessaires à l'exploitation et ne constituent pas des changements substantiels portant atteinte à la structure de l'immeuble au sens de l'article 8 de la loi 49.16. Sur le second point, la cour rappelle que le changement d'activité ne peut constituer un manquement que si le contrat de bail stipule expressément une destination exclusive des lieux. En l'absence d'une telle clause de spécialisation et faute de preuve d'un accord des parties sur une activité déterminée, le preneur demeure libre d'exercer l'activité de son choix. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.