Mot clé
Clause de délivrance libre

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'interprétation d'une clause de délivrance d'un immeuble libre de toute occupation. Le tribunal de commerce avait ordonné la réintégration d'une covenderesse dans un local commercial situé au sein de l'immeuble cédé, au motif que son bail commercial n'avait pas été expressément résilié par l'acte de vente. L'acquéreur soutenait que l'engagement contractuel de l'ensemble des vendeurs, y compris l'intimée, de livrer le bien libre de tout bail ou occupation valait renonciation à tout droit locatif. Se conformant à la doctrine de l'arrêt de cassation, la cour retient que la clause litigieuse constitue une obligation de résultat qui traduit l'intention claire et non équivoque des parties de mettre fin à toute relation locative préexistante. Elle juge que la pénalité de retard stipulée au contrat ne sanctionne que le délai d'exécution de cette obligation de délivrance et ne saurait se substituer à l'obligation principale elle-même. Dès lors, la covenderesse ne peut se prévaloir d'un droit au maintien dans les lieux qui serait en contradiction directe avec ses propres engagements formels. La cour réforme par conséquent le jugement, rejette la demande de réintégration et confirme le surplus des dispositions.

La clause d'un acte de vente par laquelle les vendeurs s'engagent à délivrer l'immeuble libre de tout bail ou occupation constitue un engagement principal. Une clause pénale sanctionnant le retard dans cette délivrance n'est qu'une modalité de réparation du préjudice né du retard et ne saurait être interprétée comme une alternative à l'exécution de l'obligation principale.

Par conséquent, encourt la cassation l'arrêt qui, pour ordonner la réintégration dans les lieux du vendeur se prétendant locataire, écarte l'engagement de délivrance libre de toute occupation au motif que l'acquéreur ne pouvait que réclamer l'application de la clause pénale.