Mot clé
Acquéreur d'immeuble

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en paiement d'une commission de courtage, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité d'un contrat aux acquéreurs d'un immeuble qui n'y étaient pas parties. Le tribunal de commerce avait débouté l'appelant de ses prétentions. Ce dernier soutenait que le contrat de courtage constituait un fait matériel dont la preuve pouvait être rapportée par tous moyens et reprochait aux premiers juges d'avoir refusé d'ordonner une enquête testimoniale. La cour écarte ce moyen en retenant que l'unique accord écrit produit aux débats avait été conclu avec les anciens propriétaires de l'immeuble et ne pouvait, en vertu du principe de l'effet relatif des contrats, lier les nouveaux acquéreurs. Elle précise que les obligations découlant de ce contrat ne constituent pas des charges réelles transmises avec la propriété mais des engagements personnels inopposables au successeur à titre particulier. La cour considère dès lors que le refus d'ordonner une enquête testimoniale relevait du pouvoir d'appréciation des juges du fond, cette mesure d'instruction étant devenue sans objet face à l'inopposabilité de l'acte principal invoqué. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Ayant relevé que la vente d'un fonds de commerce et le bail commercial y afférent étaient antérieurs à l'acquisition par le demandeur de sa quote-part indivise dans l'immeuble, une cour d'appel en déduit à bon droit que celui-ci, étant réputé avoir acquis le bien dans l'état où il se trouvait au moment de la vente, ne peut remettre en cause des actes auxquels il est tiers. Par conséquent, et en application du principe de l'effet relatif des conventions, les moyens tirés de la nullité de la vente du fonds de commerce ou du défaut de publicité d'actes antérieurs à sa propre acquisition sont inopérants.