Mot clé
Acquéreur des murs

Saisi d'un litige relatif aux droits d'un preneur commercial évincé par le nouvel acquéreur des murs, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité du bail et la pérennité du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du preneur, retenant l'extinction de l'action par prescription et la disparition du fonds de commerce faute d'exploitation.

La cour retient que l'acquéreur, en sa qualité de successeur particulier du bailleur, est tenu de respecter le bail commercial en cours, ce droit de nature personnelle n'étant ni soumis à la publicité foncière ni affecté par le principe de purge des droits réels. Elle juge ensuite que la simple fermeture des locaux ne suffit pas à caractériser la disparition du fonds de commerce en l'absence de preuve d'une intention définitive d'abandonner l'exploitation, la persistance de l'immatriculation au registre du commerce constituant une présomption contraire.

La cour écarte également les moyens tirés de la prescription et de l'autorité de la chose jugée, relevant que les actions pénales antérieures engagées par le preneur dès la découverte de son éviction avaient valablement interrompu le délai de prescription. En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme le jugement entrepris et reconnaît le droit du preneur à réintégrer les lieux pour y exploiter son fonds, sous astreinte.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur la distinction entre la propriété des murs d'un local commercial, acquise par adjudication, et la propriété du fonds de commerce qui y est exploité. Le tribunal de commerce avait débouté le nouveau propriétaire de son action, considérant l'occupation des lieux comme fondée sur un titre.

L'appelant soutenait que l'acquisition du bien immobilier emportait le droit d'en expulser tout occupant, arguant de l'absence de mention du fonds dans les actes de la vente sur saisie et de l'obtention d'une ordonnance de radiation de l'adresse du registre du commerce. La cour écarte ce moyen en retenant que la propriété du fonds de commerce, acquise par l'auteur des intimés lors d'une précédente vente aux enchères, constitue un droit distinct de la propriété immobilière.

Elle précise que le défaut d'inscription de la cession du fonds au registre du commerce est une formalité édictée au visa des articles 83 à 89 du code de commerce dans l'intérêt des créanciers du vendeur, dont l'acquéreur des murs, tiers à cette cession, ne peut se prévaloir. La cour juge en outre inopposable aux exploitants l'ordonnance de radiation obtenue à leur insu, dès lors qu'ils n'étaient pas parties à la procédure.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant accueilli une tierce opposition, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité d'un bail commercial à l'acquéreur de l'immeuble ayant obtenu l'expulsion d'un tiers qu'il croyait à tort être le preneur. Le tribunal de commerce avait annulé le jugement d'expulsion et ordonné la restitution des lieux au véritable locataire. L'appelant, acquéreur des murs, soutenait avoir légitimement agi contre la personne que les vendeurs lui avaient désignée comme locataire et opposait la conclusion d'un nouveau bail avec un tiers. La cour écarte cette argumentation en retenant que la procédure d'expulsion dirigée contre le simple gérant du fonds de commerce est sans effet à l'égard du véritable titulaire du bail. Elle rappelle qu'il incombe à l'acquéreur de l'immeuble, en application de l'article 195 du code des obligations et des contrats, de notifier la cession au preneur, et non à ce dernier de s'enquérir de l'identité du nouveau bailleur. La cour juge en outre que la conclusion d'un nouveau bail par l'acquéreur avec un tiers ne saurait être opposée au preneur légitime, le nouveau propriétaire étant tenu de respecter le contrat de bail en cours. Le jugement ayant accueilli la tierce opposition et ordonné la réintégration du preneur est par conséquent confirmé.