Mot clé
Achèvement des fondations

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification juridique d'un contrat de réservation d'un bien immobilier et son assujettissement aux règles de forme de la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en nullité de l'acte et en restitution de l'acompte versé par l'acquéreur. L'appelant soutenait que l'acte, bien que qualifié de contrat de réservation, constituait en réalité un contrat de vente préliminaire soumis au formalisme impératif de l'article 618-3 du dahir des obligations et des contrats. La cour écarte cette qualification en retenant que l'acte litigieux est un simple contrat de réservation. Elle rappelle, au visa de l'article 618-5 du même dahir, que le contrat de vente préliminaire ne peut être conclu qu'après l'achèvement des fondations au niveau du rez-de-chaussée. Faute pour l'acquéreur de prouver que cette étape de la construction était atteinte au moment de la signature, la cour juge que l'acte n'est pas soumis aux exigences de forme spécifiques à la vente en l'état futur d'achèvement mais relève du droit commun des contrats, et n'encourt donc pas la nullité pour vice de forme. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de réservation d'un bien en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel de commerce examine la validité formelle de l'acte et le régime des indemnités dues en cas d'inexécution par le vendeur. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du contrat aux torts du promoteur et ordonné la restitution de l'acompte avec intérêts légaux. L'appelant principal invoquait la nullité de l'acte pour vice de forme, soutenant qu'il n'avait pas été établi par un professionnel qualifié conformément à la loi, tandis que l'acquéreur, par appel incident, réclamait des dommages et intérêts supplémentaires. La cour écarte le moyen tiré de la nullité en retenant que les conditions de forme de la vente en l'état futur d'achèvement ne s'appliquent qu'après l'achèvement des fondations du rez-de-chaussée, fait non prouvé par le vendeur. Elle souligne que ces règles, édictées pour la protection de l'acquéreur, ne sauraient être invoquées par le vendeur pour se dégager de ses engagements. La cour rejette également la demande de dommages et intérêts complémentaires, au motif que les intérêts légaux constituent déjà la réparation du préjudice né du retard et qu'un cumul reviendrait à une double indemnisation en l'absence de preuve d'un préjudice distinct et supérieur. Le jugement est en conséquence confirmé, les appels principal et incident étant rejetés.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de réservation immobilière pour défaut de livraison, la cour d'appel de commerce examine les conditions de validité formelle de l'acte et l'imputabilité de l'inexécution. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du contrat aux torts du vendeur et ordonné la restitution de l'acompte versé par les acquéreurs. L'appelant, vendeur, soulevait la nullité du contrat de réservation au motif qu'il n'avait pas été établi en la forme authentique ou par avocat agréé près la Cour de cassation, conformément aux dispositions relatives à la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement. La cour écarte ce moyen en retenant que les exigences de forme prévues par la loi sont édictées principalement pour la protection de l'acquéreur, et que le vendeur ne peut se prévaloir de sa propre turpitude en invoquant le non-respect d'une condition dont il n'établit pas la réunion, à savoir l'achèvement des fondations au niveau du rez-de-chaussée. La cour relève en outre que l'inexécution de l'obligation de livraison dans le délai convenu est établie et n'est justifiée par aucune cause légitime, rendant la résolution imputable au seul vendeur. Statuant sur l'appel incident des acquéreurs qui sollicitaient des dommages-intérêts en sus des intérêts légaux, la cour considère que les intérêts légaux constituent déjà une réparation pour le retard et que l'octroi d'une indemnité complémentaire suppose la preuve, non rapportée, que le préjudice subi excède leur montant. Le jugement est par conséquent confirmé, les appels principal et incident étant rejetés.

La qualification d'un contrat de réservation immobilière au regard des dispositions relatives à la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement était au cœur du litige. Le tribunal de commerce avait jugé la demande en nullité de l'acte irrecevable. L'appel portait sur le point de savoir si le régime protecteur de la loi 44.00 s'appliquait dès l'accord des parties ou seulement après l'achèvement des fondations du bien. La cour d'appel de commerce retient que tout accord par lequel un vendeur s'oblige à édifier un immeuble constitue une vente en l'état futur d'achèvement au sens de l'article 618-1 du dahir des obligations et des contrats. Elle précise que la condition d'achèvement des fondations au niveau du rez-de-chaussée, imposée par l'article 618-5, ne conditionne que la conclusion du contrat préliminaire et non la qualification de l'opération elle-même. Dès lors, un simple acte de réservation ne respectant pas le formalisme impératif édicté par l'article 618-3 est frappé de nullité de plein droit. En application de l'article 306 du même code, cette nullité emporte l'obligation pour le promoteur de restituer les sommes perçues. La cour infirme en conséquence le jugement entrepris et, statuant à nouveau, prononce la nullité de l'engagement et ordonne la restitution des fonds.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification juridique d'un acte intitulé "contrat de réservation" et sur sa soumission au régime de la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en nullité de l'acte, le considérant valide. L'appelant soutenait que l'acte devait être requalifié en contrat préliminaire de vente et annulé pour non-respect du formalisme imposé par l'article 618-3 du dahir des obligations et des contrats, au motif que les fondations de l'immeuble étaient déjà achevées. La cour écarte cette argumentation en retenant que l'application du régime spécial de la vente en l'état futur d'achèvement est subordonnée à la preuve de l'achèvement des fondations au niveau du rez-de-chaussée. Elle énonce que la charge de cette preuve incombe à la partie qui se prévaut de ce régime, en l'occurrence l'acquéreur. Faute pour ce dernier d'avoir rapporté cette preuve, l'acte conserve sa qualification de contrat de réservation et n'est pas soumis au formalisme invoqué. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Il résulte des dispositions de la loi n° 44-00 relative à la vente d'immeubles en l'état futur d'achèvement, insérées aux articles 618-1 et suivants du Dahir formant Code des obligations et des contrats, que ce régime s'applique à toutes les formes de contrats relatifs à ce type de vente, qu'il s'agisse de promesses de vente, de contrats de réservation ou de contrats préliminaires. Viole par conséquent ces dispositions la cour d'appel qui écarte l'application de ce régime protecteur en requalifiant l'acte en simple promesse de vente, au motif que les conditions formelles de conclusion du contrat préliminaire, tel l'achèvement des fondations, n'étaient pas réunies, alors que le non-respect de ces conditions constitue une cause de nullité de l'acte et non un motif d'exclusion du champ d'application de la loi.