Mot clé
شهادة المحافظة على الأملاك العقارية

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'annulation d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine les conditions de validité d'un tel acte consenti par des coïndivisaires. Le tribunal de commerce avait annulé le bail conclu par deux indivisaires au profit d'une société qu'ils contrôlaient, sans l'accord des autres propriétaires.

L'appel portait sur la qualité à agir des demandeurs en présence d'une saisie immobilière, sur la prescription de l'action et sur l'interprétation des règles de majorité régissant les actes d'administration sur un bien indivis. La cour écarte les moyens procéduraux, retenant que la saisie, postérieure au bail, n'ôtait pas aux coïndivisaires leur qualité à agir pour la défense de leurs droits antérieurs.

Elle rejette également le moyen tiré de la prescription quinquennale, l'action portant sur la validité d'un bail et non sur le pacte social. Sur le fond, la cour rappelle que le bail constitue un acte d'administration qui, pour être opposable à l'ensemble des indivisaires, requiert le consentement d'une majorité détenant les trois quarts des droits sur le bien, conformément à l'article 971 du dahir des obligations et des contrats.

Faute pour les bailleurs de justifier d'une telle majorité, le contrat est jugé inopposable aux autres coïndivisaires. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le caractère privilégié d'une créance acquise par une caution après l'ordonnance d'admission de la créance du créancier principal à titre chirographaire. Le juge-commissaire avait déclaré irrecevable la demande de la caution qui, ayant payé le créancier et obtenu un reçu de subrogation, sollicitait la rectification de l'ordonnance pour voir sa créance admise à titre privilégié. L'appelant soutenait que la subrogation lui transmettait le bénéfice de la sûreté réelle garantissant la dette originelle. La cour écarte ce moyen en retenant d'abord que le juge-commissaire est tenu de statuer dans les limites de la déclaration de créance initiale, laquelle ne mentionnait aucun privilège. Elle juge ensuite et surtout qu'en application de l'article 212 du Dahir des obligations et des contrats, la subrogation conventionnelle n'emporte transmission des sûretés que si l'acte le prévoit expressément. En l'absence d'une telle mention dans le reçu de subrogation, la caution n'est subrogée que dans une créance chirographaire. Le jugement est par conséquent confirmé par substitution de motifs.

La Cour Suprême a jugé que le délai de l’action en préemption d’un bien immatriculé court à compter de la date de l’enregistrement de la vente sur le titre foncier, et non de la date de la vente elle-même. Elle a rejeté les arguments des demandeurs au pourvoi relatifs à la tardiveté de l’action, à la prescription et à l’irrégularité de l’offre réelle. La décision souligne l’importance de la publicité foncière pour le calcul des délais en matière de préemption immobilière. Les moyens soulevés ont été jugés non pertinents ou irrecevables.

En matière de droit de préemption sur un immeuble en cours d’immatriculation, la justification de l’état d’indivision par le préempteur suffit à fonder son action. La Cour suprême écarte l’exigence d’une preuve supplémentaire de la possession par le préempteur de sa propre part indivise, jugeant qu’un certificat de la conservation foncière relatif à la réquisition d’immatriculation constitue une preuve suffisante de l’indivision, dès lors qu’il n’est pas contesté par l’acquéreur.

Sur la question de l’offre, la Cour considère que la prise d’acte par la juridiction de la disposition du préempteur à payer le prix et les frais est une formalité valide. Le jugement accueillant la demande en préemption opère en lui-même transfert de propriété, constituant un titre dont l’exécution est conditionnée par le paiement effectif des sommes dues, rendant ainsi l’offre préalable du préempteur et sa consignation effectives par l’effet de la décision.

En cas d’exercice du droit de préemption à l’encontre d’un coindivisaire acquéreur, la préemption ne porte pas sur la totalité de la part cédée mais s’exerce au prorata des droits respectifs du préempteur et de l’acquéreur dans l’indivision. L’acquéreur conserve ainsi de plein droit une quote-part du bien acquis correspondant à sa participation antérieure.

La Cour Suprême rejette le pourvoi en déclarant les moyens irrecevables. Est ainsi écarté comme nouveau le grief, non soumis aux juges du fond, relatif au défaut de mise en cause des autres indivisaires. Est également jugé manquant en fait le moyen critiquant la répartition de la part préemptée, dès lors que les prétentions du demandeur sur l’étendue de ses droits sont en contradiction avec les énonciations du certificat foncier.

En matière de retrait d’un lot en copropriété, la Cour suprême clarifie les conditions de preuve et d’exercice du droit de préférence.

La preuve de l’assujettissement d’un immeuble immatriculé au régime de la copropriété, régi par le dahir du 16 novembre 1946, repose exclusivement sur les inscriptions portées au titre foncier. La production d’une attestation de la conservation foncière est donc suffisante, sans qu’il soit requis de démontrer la constitution effective d’un syndicat.

La haute juridiction juge par ailleurs que le défaut de notification de l’action au syndic est sans incidence sur la validité du droit de préférence exercé par un copropriétaire.

Enfin, l’offre de retrait est jugée complète dès lors qu’il est établi par les pièces de la procédure, notamment le procès-verbal d’offre réelle, que le montant consigné par le retrayant couvre non seulement le prix de vente mais aussi l’intégralité des frais et honoraires afférents à la transaction, tels que les droits d’enregistrement et de conservation foncière.

La résiliation amiable d’une vente immobilière, qualifiée de rétrocession, est inopposable au coindivisaire préempteur dont le droit prend naissance dès la conclusion de la vente initiale. De même, la présence d’une prénotation sur le titre foncier au profit d’un tiers n’entache pas la validité de la cession au regard de l’exercice du droit de préemption.

La Cour suprême juge en outre que l’interdiction de principe des ventes au sein d’un périmètre de remembrement rural, édictée par le dahir du 25 juillet 1969, ne s’applique pas à la préemption, cette dernière constituant une exception expressément prévue par la loi et ne faisant pas obstacle à la validité de l’opération.

S’agissant des conditions de forme, l’exercice du droit de préemption est réputé valide dès lors que le prix et les frais sont consignés dans le délai d’un an à compter de l’inscription de la vente, conformément à l’article 25 du dahir du 2 juin 1915. La Cour admet la validité d’une consignation effectuée en plusieurs temps à l’intérieur de ce délai. Elle considère également comme régulier le récépissé de consignation ne portant le nom que d’un seul des préempteurs, en l’absence de tout préjudice démontré.

Viole l'article 63 du Code de procédure civile, la cour d'appel qui fonde sa décision sur un rapport d'expertise alors qu'il résulte des pièces du dossier que l'expert n'a pas régulièrement convoqué toutes les parties à ses opérations, un tel manquement privant le rapport de tout fondement légal et violant le principe du contradictoire.