وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث ان شركة (ا. س.) تقدمت بواسطة دفاعها بمقال مسجل و مؤدى عنه الصائر القضائي بتاريخ 02 اكتوبر 2019، تستأنف بمقتضاه الحكم الابتدائي عدد 3392 الصادر بتاريخ 04/04/2019 في الملف عدد 1108/8201/2019 عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء.

في الشكل :

حيث بلغت الطاعنة بالحكم الابتدائي بتاريخ 23/09/2019 وتقدمت باستئنافها بتاريخ 02/10/2019 مما يكون معه الاستئناف قدم داخل الأجل القانوني و مستوف لباقي شروطه الشكلية المتطلبة قانونا صفة و أداء ، و يتعين التصريح بقبوله.

في الموضوع :

حيث يستفاد من وقائع النازلة ووثائق الملف و الحكم المطعون فيه ان سعيد (ك.) تقدم بمقال افتتاحي للدعوى مسجل و مؤدى عنه الرسوم القضائية بكتابة ضبط المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 10/01/2019 يعرض فيه أنه أبرم مع المدعى عليها عقد حجز شقة بمشروع (ف. م.) و بموجبه تسلمت تسبيقا قدره 50.000 درهم، و أن تاريخ تسليم الشقة حدد بموجب البند السابع من عقد الحجز في 31/12/2014، و أن جميع المحاولات الودية فشلت مع المدعى عليها، و أنه قام بتوجيه إنذار توصلت به بتاريخ 17/12/2018 يشعرها بفسخ العقد و يطالبها بإرجاع المبالغ التي تسلمتها لكن بدون جدوى. ملتمسا الحكم بفسخ عقد الشقة و إرجاع مبلغ 50.000 درهم مع الفوائد القانونية و تحميل المدعى عليها الصائر و شمول الحكم بالنفاذ المعجل و أرفق المقال بعقد الحجز و وصل إيداع مبلغ التسبيق و نسخة من الإنذار مع محضر تبليغه.

و بناء على المذكرة الجوابية لنائب المدعى عليها مع مقال مضاد مؤدى عنه الرسوم القضائية و التي يدفع من خلال جوابه بأن تضمين اسم المدعى عليها بالحروف اللاتينية فيه خرق للقانون و أنه مخالف للاسم الوارد في وثائقها، و في الموضوع ، فإن التاريخ المضمن بالعقد حسب البند 7 هو تاريخ نهاية الأشغال و ليس تاريخ التسليم. و أن عقد الحجز يستمر إلى غاية القيام بإجراءات الوعد بالبيع و البيع النهائي، و أن الإنذار الذي يرتب آثار المطل يجب أن يتضمن شروط الفصل 255 من ق ل ع، و أهم شرط هو المطالبة الصريحة التي غابت في الإنذار الحالي، و من جهة أخرى فإن المدعي لم يؤد كامل الثمن ، ملتمسا أساسا عدم قبول الطلب و احتياطا رفضه، و بخصوص الطلب المضاد فإن المدعية فرعيا تعرض من خلاله بأنها توصلت بالإنذار غير أن المدعى عليه لم يتقدم لمصالح العارضة و لم يقم بتشريف ذمته ، مما يكون معه العقد قد فسخ بقوة القانون ، و أن الطرفين قد اتفقا على أنه إذا فسخ العقد بخطأ المحجوز لفائدته فإنه من حق الحاجز الاحتفاظ بمبلغ التسبيق، ملتمسا الحكم بمعاينة فسخ عقد الحجز و الاحتفاظ بمبلغ التسبيق ترميما للأضرار الحاصلة لها.

و بناء على مذكرة جواب نائب المدعي مع مقال إصلاحي و مقال إضافي المؤدى عنه الرسوم القضائية و الذي جاء فيه بأن المدعي يلتمس إصلاح مقاله الافتتاحي فتكون الدعوى موجهة ضد شركة (ا. س.)، و فيما يخص تعقيبها على مذكرة المدعى عليها الجوابية فإن العقد قد أبرم بتاريخ 27/8/2012 و أنه مر على ذلك أزيد من 7 سنوات و المدعى عليها لم تنفذ التزاماتها العقدية رغم الإنذار ما يبقى معه طلب الفسخ مبررا و أن البند 8 الذي فرض على المدعي تعويضا للمدعى عليها هو شرط تعسفي و مخالف لمقتضيات المادة 19 من قانون حماية المستهلك، ملتمسا الحكم وفق الطلب الأصلي و رفض الطلب المضاد و في الطلب الإضافي الحكم ببطلان الشرط التعسفي في المادة 8 من عقد الحجز.

و بناء على مذكرة تعقيب نائب المدعى عليها و الذي جاء فيه بأن الشرط المضمن في البند 8 من العقد تم بموافقة المدعي و لم يتم فرضه من قبل المدعى عليها، ملتمسا الحكم وفق سابق محرراته.

وأنه بعد تبادل المذكرات و الردود صدر الحكم المطعون فيه فاستأنفته شركة (ا. س.) ، و ابرزت في اوجه استئنافها ان المحكمة التجارية اعتبرت أن الإنذار المتمسك به من طرف المستأنف عليه يبقى مستجمعا للشروط القانونية المنصوص عليها في الفصل 255 من ق ل ع إذ منح للعارضة أجل 8 أيام لإرجاع مبلغ التسبيق، وأن العارضة لم تدل للمحكمة بما يفيد تنفيذ التزامها بتسليم الشقة ولذلك استجابت لمطالبه ورفضت الطلب المضاد للعارضة.

إلا أن التعليلات المعتمدة من طرف المحكمة التجارية تبقى مجانبة للصواب. فمن جهة أولى فإن الالتزام الذي يضعه العقد على العارضة هو تسليم الشقة.

و أن الانذار لكي ينتج أثره يجب أن يتضمن مطالبة العارضة بتسليم الشقة و هو الالتزام الذي يقع على عاتقها و ليس إرجاع ما قدم. ذلك أن إرجاع التسبيق يكون إذا فسخ العقد ورجع الطرفان للحالة التي كانا عليها قبل التعاقد.

و أن المطالبة مباشرة بإرجاع ما قدم من مبالغ يكون طلب سابق لأوانه في ظل عقد قائم منتج لأثاره.

و بذلك فإن الحكم المطعون فيه قد جانب الصواب لما اعتبر أن الإنذار تتوفر فيه الشروط المنصوص عليها في المادة 255 من ق ل ع التي تؤكد على أن الإنذار يجب أن يتضمن مطالبة صريحة بتنفيذ الالتزام.

و من جهة أخرى جاء في تعليل الحكم المطعون فيه كون العارضة لم تدل بما يفيد تنفيذ التزامها بتسليم الشقة رغم مرور أزيد من 7 سنوات عن تاريخ الحجز.

و أن المحكمة التجارية أغفلت أن المحجوز لفائدته العقار لم ينفذ التزامه المقابل بأداء ما تبقى في ذمته من مبالغ مالية لفائدتها حتى تكون العارضة ملزمة بالتبليغ.

و بذلك أن ما جاء في الحكم المطعون فيه يبقي مخالف لمقتضيات المادة 234 من ق ل ع ذلك أنه حسب زعم المستأنف عليه فإن العارضة التزمت حسب البند 7 من العقد بتسليم الشقة خلال سنة 2014. و أنه بالرجوع للبند المذكور سيتضح أنه لم ينص على أي أجل للتسليم وإنما على أجل نهاية الأشغال.

و أن الالتزام بإنهاء الأشغال يختلف عن تاريخ التسليم. ذلك أنه بعد إنهاء الأشغال تبدأ المرحلة الإدارية من أجل استخراج الرسوم العقارية وتراخيص السكن وغيرها من الإجراءات الإدارية التي لا تتحكم فيها العارضة.

و أنه حسب البند 5 فإن عقد الحجز مدته تستمر إلى غاية إجراء الوعد بالبيع أو البيع النهائي. وبذلك فإنه ليس هناك أي أجل محدد للتسليم في العقد . و أنه وتطبيقا للقانون فإنه في الالتزامات الغير المعلقة على أجل فإن المطل لا يثبت إلا بتوجيه إنذار للمدين بتنفيذ التزامه. و أن الإنذار الذي يمكن أن يرتب المطل لا بد أن تتوفر فيه الشروط المنصوص عليها في المادة 255 من ق ل ع حتى ينتج آثاره .

ومن جهة أخرى فإن العقد يضع التزامات متبادلة بين الطرفين. ذلك أن هناك عقد بين طرفين يلتزم فيه المدعي بأداء الثمن وتلتزم البائعة بتسليم شقة. و أن الثابت كون المستأنف عليه لم يؤد الثمن بكامله . وأنه وفق لمقتضيات المادة 234 من ق ل ع فإنه لا يجوز لأحد مباشرة الدعوى الناتجة عن الالتزام إلا إذا أثبت أنه أدى او عرض أداء ما هو ملزم به .

و أن المشرع لما نص على ذلك لم يميز بين الدعوى الرامية لتنفيذ الالتزام وتلك الرامية لفسخه. و ما دام أن المستأنف عليه لم يثبت أداء باقي الثمن فإنه لا يجوز له مباشرة الدعوى الحالية. و التمست نظرا لأنه يبقى من حقها الاحتفاظ بالمبالغ المقدة لترميم الأضرار الحاصلة لها . إلغاء الحكم الابتدائي و بعد التصدي الحكم وفق ملتمساتها المضمنة بمذكرتها الجوابية مع مقالها المضاد المدلى بهما خلال جلسة 21/02/2019 أمام المحكمة التجارية و تحميله المستأنف عليه الصائر . وأرفقت المقال بالنسخة التبليغية للحكم و غلاف التبليغ بالبريد المضمون.

وأجاب المستأنف عليه بواسطة نائبه و أن عقد الحجز أبرم في 27 غشت 2012 أي مر على إبرامه أزيد من 7 سنوات ونصف ولم تقم المستأنفة بتنفيذ التزاماتها وتمكين العارض من إبرام عقد البيع النهائي وتسليم الشقة للعارضة و أنه لا يمكن التذرع بأن التأخير في تسليم العارض للشقة ناتج عن الإجراءات الإدارية، لكون لا يعقل أن تطول إجراءات استخراج الرسوم العقارية لمدة تزيد عن 7 سنوات.

- وأنه راسل المستأنفة عديدا قصد تنفيذ الالتزاماتها والتي بقيت بدون جدوى، وأنه وأمام فشل جميع المحاولات الحبية التي بذلها العارض وجه لها إنذارا توصلت به بتاريخ 17/12/2018 يشعرها من خلاله بأنها لم تنفذ إلتزاماتها وبفسخ العقد ويطالبها بإرجاع المبالغ التي سبق لها وان تسلمتها، (أدلي بالإنذار مع محضر التبليغ رفقة المقال)

- إن مرور أجل 6 أشهر عن الأجل المتفق عليه يجعل العقد باطلا ومفسوخا بقوة القانون.

و إن العارض تضرر كثيرا بسبب عدم تنفيذ المستأنفة لالتزاماتها واحتفاظها بمبلغ التسبيق لأزيد من 7 سنوات ، مما يكون معه محقا في المطالبة بفسخ عقد الحجز واسترجاع المبالغ التي سلمها للمستأنفة.

2- بخصوص طلب المستأنفة بالاحتفاظ بنسبة 20% من ثمن البيع فإن المستأنفة زعمت أنها راسلت العارض قصد إتمام البيع وأنه تخلف عن الحضور، وأنه تم التنصيص في البند 8 من العقد على حقها في الاحتفاظ بنسبة 20% من ثمن البيع عند فسخ العقد من طرف الحاجز ملتمستا الإذن لها بالاحتفاظ بالمبلغ.

وأنه من جهة أولى؛ فإن العارض لم يتوصل بأي إنذار من المدعى عليها، كما أنه برجوع محكمتكم الموقرة إلى تاريخ إرسال الإنذار - على فرض صحة مزاعمها بإرساله- فسيتبين على أن المستأنفة تعمدت إرساله في شهر غشت الذي يصادف العطلة الصيفية وسفر العارض؛ كما أن البند 8 من العقد والمتمسك به من طرف المستأنفة للقول بأحقيتها في الاحتفاظ بنسبة 20% من ثمن البيع و بالرغم من بطلانه لكونه شرط تعسفي فانه نص على ضرورة تبليغ العارض برسالة مضمونة التوصل.

و إن البند 8 من عقد الحجز المبرم بين العارض والمستأنفة والذي فرض تعويضا مبالغ فيه هو شرط تعسفي الغرض منه الإثراء على حساب العارض ويعتبر باطلا ولاغيا طبقا للمادة 19 من قانون حماية المستهلك لكونه يترتب عنه اختلال كبير بين حقوق وواجبات العارض؛ و تنص المادة 15 من قانون حماية المستهلك على ما يلي: يعتبر شرطا تعسفيا في العقود المبرمة بين المورد والمستهلك كل شرط يكون الغرض منه أو يترتب عليه اختلال كبير بين حقوق وواجبات طرفي العقد على حساب المستهلك. و ان التنصيص في عقد الحجز على أحقية المستأنفة بالاحتفاظ بنسبة 20% من ثمن البيع و شرط دور في بصريح المادة 18 من قانون حماية المستهلك ويعتبر باطل ولاغي طبقا للمادة 19 قانون حماية المستهلك التي تنص على ما يلي:

يعتبر باطلا ولاغيا الشرط التعسفي الوارد في العقد المبرم بين المورد والمستهلك.

ومن جهة ثانية، فإن المستأنفة هي من تخلفت عن تنفيذ التزاماتها وتمكين العارض من ابرام عقد البيع النهائي وتسليمه الشقة، بالرغم من رسائل العارض التي بقيت بدون جواب. و أن العارض تضرر كثيرا بسبب احتفاظ المستأنفة بالعربون لأزيد من 7 سنوات دون أن تقوم بتسليمه الشقة. مما يتعين معه تأييد الحكم الابتدائي لمصادفته الصواب .

وبناء على اعتبار القضية جاهزة للبت وحجزها للمداولة قصد النطق بالقرار بجلسة 21/11/2019.

محكمة الاستئناف

حيث تمسكت الطاعنة بان المطل في تنفيذ التزامها غير ثابت ذلك ان الانذار لم يتضمن مطالبة صريحة بتنفيذ الالتزام وهو تسليم الشقة و انما اقتصر عن مطالبتها بارجاع المبلغ المسلم لها بمناسبة التعاقد.

و حيث إنه خلافا لما تمسكت به الطاعنة ضمن أوجه استئنافها فإن الثابت من العقد المبرم بين الطرفين وخاصة بنده السابع ان المستأنفة التزمت باتمام الاشغال في 31/12/2014، الا في حالة المنع او القوة القاهرة. وأنه بتحديد تاريخ انتهاء الاشغال اتفاقا فان المستأنفة تصبح في حالة مطل بمجرد حلول الاجل المقرر في السند المنشأ للالتزام وبالتالي فان المستأنف عليه في حل من توجيه انذار للمتعهدة باتمام انجاز الشقة داخل الأجل المتفق عليه و ذلك لثبوت مطلها بحلول الأجل المذكور.

وحيث اثارت المستأنفة ان تاريخ انتهاء الاشغال يختلف عن تاريخ التسليم و انه بعد انتهاء الاشغال تبدأ المرحلة الادارية من اجل استخراج الرسوم العقارية و تراخيص السكن و غيرها من الاجراءات الادارية التي لا تتحكم فيها. و الحال ان الطاعنة لم تنفد التزامها باتمام الأشغال المتعلقة بالمشروع الذي يشمل الشقة موضوع الحجز سواء داخل الأجل المحدد او خارجه وبالتالي يستحيل عليها بدأ الاجراءات الادارية و من تم يكون دفعها بعدم تحكمها في انجاز الاجراءات المذكورة غير فاعل في النزاع .

وحيث تمسكت المستأنفة بخرق الحكم المطعون لمقتضيات المادة 234 من ق ل ع اذ ان العقد يولد التزامات متقابلة و ان المستأنف عليه لم ينفذ التزامه، فإنه على خلاف ما اثارته الطاعنة فإن المادة 3 من العقد اوضحت ان باقي الثمن وهو 200.000 درهم فان الحاجز يلتزم بادائه على ابعد تقدير بتاريخ التوقيع على عقد البيع النهائي، الأمر الذي يترتب عليه ان التزام سعيد (ك.) متوقف على تنفيذ المستأنفة التزامها اولا. و انه بحلول اجل تنفيذ التزام شركة (ا. س.) و عدم تشريف هذه الاخيرة لتعهدها و بعد مرور اكثر من اربع سنوات على الأجل المتفق عليه ، ومرور سبع سنوات على تاريخ الحجز بكون الحكم المطعون صادف الصواب فيما قضى به و يتعين تأييده .

وحيث يتعين ابقاء الصائر على الطاعنة.

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا وحضوريا :

في الشكل: قبول الاستئناف.

في الموضوع: رده و تأييد الحكم المستأنف و ابقاء الصائر على الطاعنة.