Réf
69758
Juridiction
Cour d'appel de commerce
Pays/Ville
Maroc/Casablanca
N° de décision
2388
Date de décision
13/10/2020
N° de dossier
2020/8225/809
Type de décision
Arrêt
Mots clés
Restitution du bien, Résiliation de contrat, Règlement amiable préalable, Obligations du preneur, Non-paiement des échéances, Mise en demeure, Lettre recommandée non réclamée, Juge des référés, Force obligatoire du contrat, Crédit-bail
Source
Non publiée
En matière de crédit-bail immobilier, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire subordonnée à une tentative de règlement amiable préalable. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande du crédit-bailleur irrecevable, faute pour ce dernier d'avoir respecté la procédure de règlement amiable prévue contractuellement et par l'article 433 du code de commerce.
La question soumise à la cour était de savoir si l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, retournée avec la mention "non réclamé", suffisait à caractériser l'épuisement des voies de règlement amiable. La cour rappelle que si la tentative de règlement amiable constitue une formalité substantielle, le crédit-bailleur qui adresse sa mise en demeure à l'adresse contractuelle du crédit-preneur est réputé avoir satisfait à ses obligations.
Elle retient que le retour du pli avec la mention "non réclamé" rend l'échec de la procédure amiable imputable au crédit-preneur et permet de constater l'acquisition de la clause résolutoire. La cour infirme en conséquence l'ordonnance entreprise et, statuant à nouveau, constate la résiliation de plein droit du contrat de crédit-bail et ordonne la restitution du bien immobilier.
وبعد المداولة طبقا للقانون.
حيث تقدمت الطاعنة شركة (و.) بواسطة محاميتيها بمقال استئنافي مؤدى عنه الرسوم القضائية بتاريخ 22/01/2020 تستأنف بمقتضاه الأمر الاستعجالي عدد 855 الصادر عن نائب رئيس المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 21/03/2019 في الملف رقم 334/8104/2019 القاضي بعدم قبول الطلب مع إبقاء الصائر على رافعته.
في الشكل :
حيث قدم الاستئناف وفق الشروط الشكلية المتطلبة قانونا أجلا وصفة وأداء، مما يتعين التصريح بقبوله شكلا.
في الموضوع :
حيث يستفاد من وثائق الملف ومن محتوى الحكم المطعون فيه أن المدعية شركة (و.) تقدمت بواسطة نائبها بمقال افتتاحي مؤدى عنه لدى المحكمة التجارية بالدار البيضاء عرضت فيه أنها في إطار عقد ائتمان إيجاري عددDO 030261 أكرت للمدعى عليها العقار المدعو "أ.-1" الكائن بحي [العنوان] الدار البيضاء موضوع الرسم العقاري عدد 71/1741مقابل استحقاقات محددة، غير أن المكترية توقفت عن أداء الأقساط الحالة رغم إنذارها والتمست المدعية معاينة فسخ العقد الرابط بين الطرفين بالتاريخ أعلاه مع الصائر والتنفيذ المعجل.
وبعد تبادل المذكرات بين الطرفين واستيفاء الإجراءات المسطرية أصدر نائب رئيس المحكمة التجارية بالدار البيضاء الأمر الاستعجالي المشار إلى مراجعه أعلاه موضوع الطعن بالاستئناف الحالي.
أسباب الاستئناف
حيث جاء في أسباب الاستئناف أن الأمر المستأنف جانب الصواب فيما قضى به بعدم قبول الطلب، ذلك أنه من الثابت سلوك المستأنفة جميع المساطر الودية المنصوص عليها في إطار البند 46 و48 من عقد القرض، فإن العقد المتعلق بالفسخ يتضمن في مقتضياته كيفية التسوية في حالة عدم الأداء والتي سلكتها العارضة بدقة، إذ قامت بتوجيه رسالة مضمونة الوصول بتاريخ 31/05/2018، ورجعت بملاحظة غير مطلوب بتاريخ 27/06/2018، وبذلك تكون قد قامت بتوجيه إنذار بالتسوية الودية في إطار مقتضيات البند 46 من العقد قبل الخوض في إجراءات المادة 48 المتعلقة بالفسخ (المادة 433 من مدونة التجارة)، وبذلك تكون قد احترمت مقتضيات الفصل 46 أعلاه التي تنص صراحة على أنه في حالة عدم سحب الرسالة المضمونة من المصالح البريدية، فإن المقترض يعتبر رفض تسوية النزاع بطريقة حبية كما هو الشأن في نازلة الحال، ثم قامت بتوجيه رسالة مضمونة الوصول مع الإشعار بالتوصل قصد إنذار المستأنف عليها بالفسخ الاتفاقي في إطار البند 48 من عقد القرض، والتي رجعت بملاحظة غير مطلوب، وبذلك تكون قد احترمت الضوابط المتفق عليها في إطار عقد القرض، وعملت على تسوية النزاع قبل اللجوء إلى المسطرة القضائية، علما أن جميع المساعي الحبية لم تسفر عن أية نتيجة، مما يجعل تعليل الحكم كون الطاعنة بعثت جميع الإنذارات في إطار البند 48 من العقد المتعلق بالفسخ وليس في إطار 46 منه، غير مرتكز على أساس ومردود. بالإضافة إلى أنه إذا كانت بنود العقد صريحة امتنع البحث عن قصد صاحبها إعمالا بأحكام الفصل 461 من ق.ل.ع، وأن العقد شريعة المتعاقدين طبقا لمقتضيات المادة 230 من ق.ل.ع. وأن من التزم بشيء لزمه. وبخصوص خرق الأمر المستأنف لمبدأ أن قاضي المستعجلات يقتصر على معاينة تحقيق الشرط الفاسخ، فإن العبرة بكون دور قاضي المستعجلات يقتصر على الأمر بإرجاع العقار بعد معاينة واقعة عدم الأداء التي تشكل الشرط الفاسخ المنصوص عليه في البند 48 من عقد الائتمان الإيجاري، والذي يعتبر الوسيلة المتفق عليها لمحاولة تسوية النزاع بصفة ودية قبل اللجوء إلى القضاء. وأمام تقاعس المستأنف عليها عن الأداء، فإن الطاعنة تكون محقة في المطالبة بفسخ العقد المبرم والأمر بإرجاع العقار، وهذا ما استقر عليه الاجتهاد القضائي، لهذه الأسباب تلتمس الحكم باسترجاع العقار المدعو "أ.-1" الكائن بحي [العنوان] الدار البيضاء، موضوع الرسم العقاري عدد 1741/71 والأمر تبعا لذلك بإفراغ السيدة نادية (ج.) زوجة (م.) هي ومن يقوم مقامها تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 5.000 درهم عن كل يوم تأخير ابتداء من تاريخ الطلب إلى تاريخ الإفراغ الفعلي مع حفظ حقها في مطالبة المستأنف عليها بأدائها واجبات الكراء مع الفوائد والتوابع والمصاريف تبعا للعقد المبرم، وشمول الأمر المنتظر صدوره بالنفاذ المعجل على المسودة وقبل التسجيل نظرا للخطورة وحالة الاستعجال القصوى وتحميل المستأنف عليها الصائر.
وبجلسة 07/07/2020 أدلت الطاعنة بواسطة نائبها بمذكرة تعقيبية جاء فيها انه بالرجوع إلى مقال الطاعنة الاستئنافي يتضح جليا أنها أشارت إلى ثبوت مراسلتها للمستأنف عليها من أجل التسوية الودية بعد أن توقفت عن أداء ما بذمتها من واجبات الكراء طبقا لمقتضيات المادة 46 من العقد، وكذا برسالة الفسخ بعد مرور أجل 15 يوم المنصوص عليه في بنود العقد المحددة لوسائل التسوية الودية وفقا للمادة 48 منه، فقد بعثت الطاعنة برسائل إلى المستأنف عليها عبر البريد المضمون في عنوانها المضمن بعقد الائتمان الإيجاري وهو العنوان الذي اختارته مركزا لأعمالها ومحل مخابرة معها، إلا أن مرجوع البريد رجع بعبارة " غير مطالب بها "، وبالتالي فإنها تكون قد راسلت المستأنف عليها في العنوان المتوفر لديها إلا أن هذه الأخيرة لم تقم بسحب الرسالة لدى المصالح البريدية، مما يجعلها في حكم الرافضة لدعوة التسوية الودية، كما أن المستأنفة غير مسؤولة عن تهاونها أو خطئها في سحب الرسالة الموجهة إليها، طالما انها لم تشعر الطاعنة بأي تغيير أو تعديل بخصوص عنوانها. ومن جهة أخرى، فإن الطاعنة بعثت للمستأنف عليها رسالة قصد التسوية الودية طبقا للمادة 46 من العقد بعد أن توقفت عن أداء أقساط الائتمان الإيجاري والتي حددت فيها قيمة الأقساط الغير المؤداة، وتدعوها من خلالها إلى العمل على إيجاد تسوية ودية لذلك تحت طائلة اعتبار العقد مفسوخ واعتبار جميع الأقساط الحالة مع الالتزام برد المنقولات موضوع العقد، وبذلك تكون مزاعم المستأنف عليها كون الرسالة المذكورة لا تتضمن أي اقتراح من جانب الطاعنة من أجل التسوية الودية غير معتبرة. ومن جهة أخرى، فإنه على المستأنف عليها التمييز بين سلطة السيد قاضي المستعجلات في الإذن باسترجاع العقار موضوع عقد الائتمان الإيجاري الذي هو في ملكية العارضة والذي يتأتى لها فقط بمجرد ثبوت تخلفها عن أداء أقساط القرض وفق المتفق عليه عقدا خاصة بنده 49، والحالة التي تكون فيها الدعوى هي مطالبة بأداء الأقساط المتعلقة بعقد الائتمان الإيجاري المتخلذة في ذمة المكترية، وهي الحالة التي يتم التأكد فيها من احترام مسطرة التسوية الودية من عدمه، علما ان هذه المسطرة قد احترمت من قبل الطاعنة، فبتقاعس المستأنف عليها عن الأداء تكون قد أخلت بالتزاماتها، وبذلك يكون الشرط الفاسخ قد تحقق كما هو منصوص عليه في إطار بنود العقد ويحق للعارضة المطالبة باسترداده ويبقى دور قاضي المستعجلات في هذا الصدد مقتصر فقط على معاينة واقعة عدم الأداء وتحقق الشرط الفاسخ تطبيقا لمقتضيات المادة 48 من العقد، لهذه الأسباب تلتمس رد مزاعم المستأنف عليها لعدم جديتها والحكم وفق ما جاء في المقال الافتتاحي للعارضة.
وبجلسة 21/07/2020 أدلت المستأنف عليها بواسطة نائبها بمذكرة جوابية جاء فيها أن تبليغ الإنذار لا يكون صحيحا إلا إذا استوفى الشروط المنصوص عليها قانونا، بحيث لا يعتد بالتبليغ إلا إذا توصل الشخص فعلا بصفة نظامية أو رفض التوصل. كما أن سريان الأجل يحسب من تاريخ التوصل الفعلي، لا من تاريخ بعث الرسالة وإيداعها بمكتب البريد لأن الإنذار كإجراء مسطري تترتب عليه آثار قانونية في مواجهة الطرفين. وبالرجوع إلى الإنذار المستدل به يتبين أنه لم يكن مبعوثا من طرف الممثل القانوني لشركة (و.) بل بعث من طرف العارضة مباشرة مع وجود من يمثلها قانونا، وفي ذلك خرق واضح لمقتضيات الفصل 516 من ق.م.m. أضف إلى ذلك أنه لم يشر في مضمونه إلى مقتضيات الفصل 46 من عقد الائتمان بل تضمن فقط مقتضيات الفصل 48 منه، فضلا عن أنه لا دليل على أن العارضة توصلت بالإنذار أو رفضت التوصل، وبالتالي لا يمكن أن يرتب أية آثار قانونية لاتسامه بعيب الشكل وعيب المضمون. وبخصوص الزعم بأن رسالة التسوية الودية جاءت نظامية مفصلة وتتوفر على كافة الشروط المتطلبة قانونا طبقا للمادة 46 من العقد، فإن العارضة لم تتوصل بأية رسالة لتسوية النزاع بطريقة ودية حتى تتمكن من إبداء رأيها وتقديم مقترحاتها. فضلا عن أن الطاعنة لم تبين الطرق التي اقترحتها لتسوية النزاع بطريقة ودية بل اقتصرت في إنذاريها المؤرخين على التوالي في 31/05/2018 و04/08/2018 على مقتضيات الفصل 481 من عقد الائتمان دون أدنى إشارة إلى الفصل 46 الذي يلزم وجوبا بإجراء مسطرة التسوية الودية طبقا لمقتضيات الفصلين 433 و435 من مدونة التجارة قبل اللجوء إلى القضاء. وحول الادعاء بأن دور قاضي المستعجلات يقتصر فقط على معاينة تحقق الشرط الفاسخ، هو ادعاء فيه نوع من الحد من سلطاته الولائية، لأنه لا يبت في استرجاع العقار إلا بعد التأكد من فشل محاولة التسوية الودية طبقا لما جاء في عقد الائتمان، وباطلاع السيد رئيس المحكمة على وثائق الملف ثبت له أن المستأنفة لم تسلك مسطرة التسوية الودية وبعثت بإنذارين ليس في إطار الفصل 46 من عقد الائتمان بل في إطار الفصل 48 منه، وبذلك تكون المسطرة التي سلكتها معيبة شكلا وتستوجب التصريح بعدم قبول الدعوى وكان تعليله تعليلا سليما، لهذه الأسباب يلتمس رد الاستئناف وتأييد الحكم المطعون فيه فيما قضى به.
وبناء على رسالة توضيحية مع إسناد النظر المدلى بها من طرف الطاعنة جاء فيها أن ما جاء بالمذكرة الجوابية للمستأنف عليها هو مجرد تكرار لما سبق الدفع به خلال محرراتها السابقة، وسبق أن أجابت عنها لاسيما المذكرة المدلى بها بجلسة 07/07/2020، ملتمسة في الأخير إسناد النظر للمحكمة وإلغاء الحكم المستأنف في جميع ما قضى به والبت من جديد وفق ما ورد في المقال الاستئنافي للطاعنة.
وبناء على إدراج الملف بجلسة 22/09/2020 تقرر اعتبار القضية جاهزة للبت وحجزها للمداولة للنطق بالقرار بجلسة 13/10/2020.
محكمة الاستئناف
حيث عرضت الطاعنة استئنافها في الأسباب المبسوطة أعلاه.
وحيث نصت المادة 433 من مدونة التجارة على انه تنص عقود الائتمان الإيجاري تحت طائلة البطلان على الشروط التي يمكن فيها فسخها وتجديدها بطلب من المتعاقد المكتري كما تتضمن تلك العقود كيفية التسوية الودية للنزاعات الممكن حدوثها بين المتعاقدين ومن جهتها تنص المادة 435 من نفس القانون على انه في الحالة عدم تنفيذ المكتري لالتزاماته التعاقدية المتعلقة بأداء المستحقات الناجمة عن الائتمان الإيجاري الواجبة الأداء فان رئيس المحكمة مختص بصفته قاضي للمستعجلات للأمر بإرجاع العقار بعد معاينة واقعة عدم الأداء ولا يلتجأ إلى المسطرة المذكورة إلا بعد استنفاذ كل الوسائل الودية المشار إليها في المادة 433 لإنهاء النزاع.
وعليه، فمن الواضح أن المشرع المغربي ولخصوصية عقد الائتمان الإيجاري باعتباره عقد تمويل مرتبط بحياة المقاولة ولخطورة النتائج المترتبة عن فسخه وحتى في حالة إخلال المستأجر بالتزاماته المالية فقد ألزم المؤجر بسلوك مسطرة التسوية الودية للنزاع قبل اللجوء إلى فسخ العقد، ومما يدل على أهمية مسطرة التسوية الودية باعتبارها إجراءا جوهريا في عقود الائتمان الإيجاري إن المشرع رتب جزاء صريحا وحاسما في حالة عدم التنصيص عليها في العقد، وهو جزاء البطلان ( العقوبة العظمى في مجال العقود ) وعلى هذا الأساس فان المؤجر ملزم بممارسة مسطرة التسوية الودية لأي نزاع يثار مع المستأجر بشان تطبيق العقد تحت طائلة تجريد أي إجراء يتخذه يمس بالعقد من أثره القانوني وان يتم ممارسة تلك المسطرة بشكل مباشر وصريح وواضح لا لبس فيه حتى يكون المستأجر على بينة من أمره ومن طبيعة الإجراء وأثره القانوني على العقد.
وحيث إنه بالرجوع إلى الفصل 46 من عقد الائتمان الإيجاري يتبين بأنه تم الاتفاق على أن جميع النزاعات المتعلقة بتأويل أو تنفيذ احد شروط العقد يجب أن تكون موضوع محاولة تسوية ودية بواسطة رسالة مضمونة مع الإشعار بالتوصل وفي ظرف 15 يوما من وضع الرسالة لدى مصالح البريد يتعين على المرسل إليه أن يكشف عن مقترحاته من اجل التسوية وفي حالة فشل التسوية أو عدمها يمكن للطرف الحصول على حقوقه طبقا لمقتضيات بنود العقد الأخرى، وبالنسبة لفسخ العقد فانه لا يمكن اللجوء إليه إلا بعد عدم نجاح مسطرة التسوية الودية وبعد شهر من توجيه رسالة مضمونة مع الإشعار بالتوصل إلى عنوان المستأجر ينذره فيها بأداء قسط الكراء أو احد الالتزامات المترتبة عن العقد ، وإذا لم يتبع هذا الإنذار التنفيذ الكامل للالتزام المعني بالأمر في الأجل المضروب.
وحيث إنه بالرجوع لوثائق الملف يتضح أن الطاعنة بعثت برسالة للمستأنف عليها بتاريخ 04/06/2018، والتي رجعت بملاحظة غير مطلوب بتاريخ 27/06/2018، ثم بإنذار ثاني بتاريخ 06/08/2018 رجع بملاحظة غير مطلوب.
وحيث إنه بمراجعة الفصل 48 من العقد فهو ينص على توجيه رسالة الإنذار بالأداء بواسطة البريد المضمون مع الإشعار بالتوصل بالعنوان المشار إليه بالعقد أو العنوان المبلغ في حالة تغييره، وبقاء هذا الإنذار بدون استجابة، والملاحظ ان المستأنفة قامت بتوجيه الإنذار بالأداء في العنوان المحدد في العقد بواسطة البريد المضمون الذي رجع بملاحظة غير مطالب به، وبذلك فالمستأنف عليها تكون قد احترمت مقتضيات الفصل 48 من العقد، كما قامت بسلوك مسطرة التسوية الودية، الأمر الذي يجعل طلبها الرامي إلى معاينة إخلال المستأنفة بالتزاماتها وفسخ العقد واسترجاع العقارات موضوع العقد مبرر ويتعين الاستجابة له وإلغاء الحكم المطعون فيه فيما قضى به من عدم قبول الطلب والحكم من جديد بقبول الطلب شكلا وموضوعا بمعاينة إخلال المستأنف عليها بالتزاماتها التعاقدية وبأن عقد الائتمان الإيجاري عددDO 030261 قد فسخ بقوة القانون وأمر المستأنف عليها بإرجاع العقار المدعو "أ.-1" الكائن بحي [العنوان] الدار البيضاء موضوع الرسم العقاري عدد 71/1741.
وحيث إن خاسر الدعوى يتحمل صائرها.
لهذه الأسباب
تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء تقضي وهي تبت انتهائيا علنيا وحضوريا :
في الشكل: قبول الاستئناف.
في الموضوع : باعتباره وإلغاء الأمر المستأنف والحكم من جديد بقبول الطلب شكلا
وموضوعا بمعاينة إخلال المستأنف عليها بالتزاماتها التعاقدية وبأن عقد الائتمان الإيجاري عدد DO 030261 قد فسخ بقوة القانون، وأمر المستأنف عليها بإرجاع العقار المدعو "أ.-1" الكائن بحي [العنوان] الدار البيضاء موضوع الرسم العقاري عدد 71/1741 إلى الطاعنة مع تحميل المستأنف عليها الصائر.
