Réf
69230
Juridiction
Cour d'appel de commerce
Pays/Ville
Maroc/Casablanca
N° de décision
175
Date de décision
20/01/2020
N° de dossier
2019/8202/5214
Type de décision
Arrêt
Mots clés
Vente en l'état futur d'achèvement, Retard de livraison, Réformation du jugement, Promoteur immobilier, obligation contractuelle, Indemnité de retard, Garantie bancaire, Force majeure, Exonération de responsabilité (non), Clause pénale, Caractère prévisible de l'événement
Source
Non publiée
En matière de vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel de commerce était saisie d'un appel formé par un promoteur contre un jugement le condamnant à indemniser un acquéreur pour retard de livraison et à fournir une garantie bancaire. L'appelant invoquait la force majeure, tirée de l'interruption saisonnière des travaux imposée par l'autorité locale, ainsi que l'inexigibilité de la garantie en l'absence de texte réglementaire d'application.
La cour écarte le moyen tiré de la force majeure en retenant que l'interruption des chantiers, étant prévisible car antérieure à la conclusion du contrat, ne revêt pas les caractères d'imprévisibilité et d'irrésistibilité requis par les articles 268 et 269 du dahir des obligations et des contrats. Elle juge par ailleurs que l'engagement contractuel de fournir une garantie de restitution des fonds lie le vendeur, nonobstant la carence du pouvoir réglementaire.
Faisant droit à l'appel incident de l'acquéreur, la cour rectifie le montant de l'indemnité allouée au titre de la clause pénale pour l'aligner sur le plafond contractuel. Elle accueille également la demande additionnelle en indemnisation pour la période de retard postérieure à l'introduction de l'instance.
Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum des dommages-intérêts, avec condamnation supplémentaire du promoteur.
وبعد المداولة طبقا للقانون
في الشكل:
بناء على المقال الاستئنافي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدمت به شركة (س. ا. ك.) بواسطة نائبها بتاريخ 2/10/2019 تستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 02/07/2019 تحت عدد 2544 ملف عدد 505/8201/2019 و القاضي بقبول الدعوى و في الموضوع بأداء المدعى عليها في شخص ممثلها القانوني لفائدة المدعي نيابة عن ابنته القاصر مبلغ 300.000 درهم وتمكين المدعي من ضمانة بنكية أو تأمين تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 400 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ ابتداء من تاريخ الامتناع و تحميلها الصائر ورفض الباقي .
و بناء على الاستئناف العارض و مقال اضافي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدم به السيد محمد (ت.) نيابة عن ابنته القاصر آية بتاريخ 29/11/2019 يستأنف بمقتضاه الحكم المشار اليه أعلاه .
وحيث لا يوجد بالملف ما يفيد تبليغ الطاعن أصليا بالحكم المستأنف.
و حيث قدم الاستئنافين الأصلي والفرعي والطلب الاضافي وفقا للشروط الشكلية المتطلبة قانونا فيتعين بالتالي التصريح بقبولهم شكلا .
و في الموضوع :
يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن السيد محمد (ت.) تقدم بواسطة نائبه بمقال أمام المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 25/01/2019 والذي جاء فيه أنه أبرم مع المدعى عليها عقدا أوليا بواسطة الموثق احمد (ه.) من اجل اعداد وبيع عقار في طور البناء عبارة عن شقة من صنف 1 تحمل الرقم 1-2 MQ الطابق الأول الشقة 4 من العمارة Q مساحتها على وجه التقريب 188 متر مربع تشتمل على غرفتين وفناء ومرحاض وحمامين ومطبخ مع سطح وذلك بالمشروع الكائن بمدينة المضيق بثمن اجمالي قدره 3.200.000 درهم على أساس أن التسليم سيتم على أبعد تقدير عند نهاية 2006 والعارض ومنذ فاتح يناير 2017 وهو يتردد على الشركة البائعة للاستفسار عن انجاز المشروع لكن بدون جدوى بل ان الاشغال لازالت ولحد تاريخ رفع المقال لم تنتهي بعد، وان العارض اضطر أخيرا إلى توجيه انذار للمدعى عليها من اجل تسليمه العقار جاهز وقابل للاستعمال داخل اجل 30 يوما من التوصل مع تمكينه ما يفيد انجاز الضمانة البنكية لكن الانذار بقي بدون جواب رغم التوصل به بتاريخ 07/12/2017 وان العارض تضرر من هذه الحالة ورغم أدائه لكامل الثمن وبعد عدم إمكانية استغلال الشقة المبيعة وعدم تنفيذ المدعى عليها التزاماتها يلتمس العارض الحكم على المدعى عليها بأدائها له مبلغ 416000 درهم كتعويض عن تأخير انجاز البناء وادائها له مبلغ 60000 درهم كتعويض عن عدم تمكينه مما يفيد الاكتتاب لدى مؤسسة بنكية او ضمانة أخرى مع الحكم عليها بالاكتتاب المذكور وتسليمه للعارض تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 1000 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ وشمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحميلها الصائر . وأرفق المقال بالوثائق التالية: نسخة طبق الأصل من عقد بيع، نسخة طبق الأصل من وصل أداء، نسخة من حكم قضائي وانذار .
وبناء على المذكرة الجوابية النائب المدعى عليها المدلى بها بجلسة 23/04/2019 والتي أكد فيها ما يلي:
- إن عقد الوعد بالبيع موضوع الدعوى ينص على التحفظ عن تنفيذ أي التزام في حالة القوة القاهرة والحدث الفجائي، وهو ما حصل لها عند تنفيذ المشروع حيث تقوم السلطة بإيقاف الاشغال كل 3 أشهر في السنة مما ينتج عنه تأخير باعتبار أن المنطقة سياحية لذلك فهي تدفع بمقتضيات الفصلين 268 و 269 من ظهير الالتزامات والعقود .
- إن دعوى التعويض عن التأخير لم يعد لها محل اعتبارا لحالة القوة القاهرة والحدث الفجائي وفيما يخص الضمانة البنكية، فإنه لحد الآن لم يصدر أي نص تنظيمي ينظم شروط وكيفيات تطبيق الفصل 9-618. وأرفقت مذكرتها بنسخ من مراسلات السلطة المحلية.
وبناء على مستنتجات النيابة العامة المدلى بها بجلسة 21/05/2019 والرامية التي تطبيق القانون.
وبناء على المذكرة الجوابية لنائب المدعى عليها لجلسة 21/05/2019 جاء فيها أن المدعي يتقاضی بسوء نية من اجل نفس الشقة مرتين فالمحكمة أصدرت حكما في الملف عدد 1378 بتاريخ 04/16/2019 ملف عدد 5036/8201/2019 ليرجع من جديد مرة أخرى و يقاضي العارضة على نفس الشقة ونفس المساحة والثمن وهو موضوع الملف الحالي وبنفس الدفاع لذلك التمس العارضة الحكم برفض الطلب لسبقية البت في الموضوع .
وبناء على مذكرة المدعي المدلى بها بجلسة 18/06/2019 والتي جاء فيها أن المدعى عليها لم تدلي بالحكم المستند عليه في الدفع بسبقية البت لكي تتأكد المحكمة من الاختلاف البين بين أطراف الدعوى وكذا الشقة موضوع النزاع ملتمسة رد الدفع والحكم وفق مقاله الافتتاحي.
و بعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المشار إلى منطوقه أعلاه استأنفته شركة (س. ا. ك.) وجاء في أسباب استئنافها أن محكمة الدرجة الاولى ردت الدفع بالقوة رغم أنه تم الاتفاق بالعقد في فصله الخامس بأن الاجل المتفق عليه للتسليم هو أجل معطى بكل تحفظ إذا كانت هناك قوة قاهرة أو حادث فجائي موضحة أن العقار موضوع الدعوى يقع بمشروع (ت.) بمدينة المضيق وأنه في هذه المنطقة والتي هي منطقة سياحية بامتياز فإن المنوب عنها فوجئت بأن السلطة توقف الأشغال كل سنة لأكثر من 3 أشهر حسب ما هو ثابت من الكتابات الموجهة من طرف السلطة للعارضة وان العارضة وإن كانت قد التزمت مع القائم بدعوى الحال على أجل معين إلا أنها فوجئت بشيء لم تكن تتوقعه وهو ايقاف أشغال الأوراش بتلكم المنطقة بفعل السلطة وإذا كانت السلطة توقف الأوراش حسب كتاباتها من يونيو إلى متم غشت فإن التوقيف لا يتم بين عشية وضحاها بل يكون في حدود 20 أو 30 يوما قبل ثم إن استئناف الأشغال من طرف المقاولة لا يتم الا بعد شهر ونصفا او شهرين بعد متم غشت من كل سنة وان العارضة لذلك تدفع بمقتضيات الفصلين 268 و 269 من ق ل ع بخصوص القوة القاهرة وانه لا محل لأي تعويض إذا أثبت المدين أن سبب عدم الوفاء بالالتزام أو التأخير فيه ناشئ عن سبب لا يمكن أن يعزی إليه وبطبيعة الحال فالتأخير في نازلة الحال ناتج عن سبب لا يعزى إلى العارضة على الإطلاق وإنما إلى فعل السلطة وحول الضمانة اوضحت أن المحكمة قضت على العارضة بتسليم المستأنف عليه ضمانة بنكية أو تأمينا إلا أن هذا الشق من الحكم مخالف للقانون باعتبار أنه بالاطلاع على القانون 00.44 وكذا القانون 12/107 بتغيير وتتميم القانون 00.44 بشأن بيع العقارات في طور الإنجاز المتمم بموجبه ق.ل.ع لكن في مسألة الضمانة فإنه طبقا لمقتضيات الفصل 618-9 فإنه يشير به على أنه سوف تحدد شروط وكيفيات مسألة الضمانة بنص تنظيمي ولحد إبرام عقد الوعد بالبيع لم يصدر بعد أي نص تنظيمي يحدد شروط وكيفيات تطبيق الفصل 618-9 المتعلق بالضمانة وبالتالي فعندما نقرأ بأن الحكم المستأنف قضي بتمكين المستأنف عليه بالضمانة البنكية أو التأمين خارج أي نص قانوني فإن هذا الحكم يكون غير مرتكز على أساس ما دام النص التنظيمي المتعلق بشروط وكيفيات تلكم الضمانة لم يصدر بعد ملتمسة قبول الاستئناف شكلا وفي الموضوع إلغاء الحكم المستأنف والحكم من جديد برفض الطلب مع تحميل المستأنف عليه كافة المصاريف وأدلت نسخة عن الحكم المستأنف .
و بناء على المذكرة الجوابية مع استئناف عارض و مقال اضافي المدلى بها من طرف المستأنف عليه بواسطة نائبه بجلسة 09/12/2019 جاء فيها و أنه للجواب على دفوع المستأنف فإن المنوب عنه تعاقد مع المستأنفة على شراء الشقة بالمشروع السياحي سنة بتاريخ 31 ماي 2016 و أدى كامل الثمن و ذلك في الوقت الذي كان المشروع على مقربة من الإنتهاء و كانت المستأنفة على علم و يقيين بآجال البناء و التسليم و تواريخ التوقف بل فإن المستأنفة و لحد الساعة لم تستطع تسليم المنوب عنه الشفة موضوع النزاع مكتملة البناء بجميع مرافقها كما أنها ولحد الساعة لم تقم بالإجراءات القانونية لتسليم العارض الرسم العقاري الخاص بشقته حتى يشعر بالإطمئنان على تملكه للعقار علما أنه أدى كامل الثمن و أنه و على الفرض و التقدير بالتوقف لثلاثة أشهر فهو أولا غير ثابت و هو أمر لم يكن مفاجئا و كان على الشركة البائعة أخد الإحتياطات اللازمة بسبب الظروف ومن جهة أخرى فإن العقد يشير أنه إذ إعترضت الطرف البائع قوة قاهرة أو أي سبب شرعي يدعو إلى التوقف فعليها إخبار العارض بتغيير تاريخ التسليم كما يظهر من الصفحة الثامنة من العقد وأن العارض محق في التعويض عن عدم التسليم القانوني و الفعلي للشقة طبقا للعقد الرابط بين الطرفين و هو تعويض إتفاقي بنسبة 1 في المائة عن كل شهر من المبالغ المؤداة وانه و فيما يخص الضمانة البنكية أو التامين فإن المستأنفة إلتزمت بتمكين العارض منها و هي من خلال مقتضيات الفصل 618-1 من ل ع م إلتزامات قانونية و أن ما تمسكت به المستأنفة من كونها تخضع لصدور نص تنظيمي دفع مردود و ان طرفي العقد إتفقا بإرادتهما المنفردة بتحديد نوعية هاته الضمانة وحول الإستئناف العارض فإن ثمن الشقة المؤدى بأكمله للمستأنفة بمبلغ 3200000 درهم و أن العقد يشير إلى تعويض نسبة 1 في المائة في الشهر على ألا يزيد عن 10 في المائة من المبلغ الإجمالي المؤدی وأنه و بعملية حسابية نجد أن نسبة 1 في المائة في الشهر يصل إلى مبلغ 32000 درهم و أن مدة الطلب وصلت إلى 12 شهرا أي 1232000 = 384000 درهم و أن نسبة 10 في المائة من المبلغ المؤدى 3200000 درهم 10 في المائة = 320000 درهم وأن المحكمة قضت فقط بمبلغ 300000 درهم و بالتالي فإن العارض محق في المطالبة بتعديل المبلغ المحكوم به و إضافة مبلغ 20000 درهم لفائدة العارض وحول الطلب الإضافي فإن شركة (س. ا. ك.) لازالت لحد الآن لم تقم بالتسليم القانوني والفعلي للشقة موضوع النزاع وأن المنوب عنها لذلك محق في المطالبة بالتعويض عن المدة اللاحقة إبتداء من 07/01/2019 لغاية اليوم اي 12 شهرا أي 1232000 = 384000 درهم على ألا يزيد عن 10 في المائة من المبلغ المؤدی مما يتعين معه الحكم في إطار الطلب الإضافي بمبلغ 320000 درهم ملتمسا الحكم أساسا برفض الاستئناف لعدم ارتكازه على أساس و في الاستئناف العارض الحكم باضافة مبلغ 20.000 درهم للمبلغ المحكوم به في المرحلة الاولى و في الطلب الاضافي القول بأن ذمة المستأنفة أصبحت عامرة بالتعويض عن المدة ابتداء من 07/01/2019 اي عن مدة سنة كاملة مع الحكم بمقتضى الطلب الاضافي بمبلغ 320000 درهم و تحميل المستأنفة كافة المصاريف .
و بناء على إدراج الملف أخيرا بجلسة 06/01/2020 فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار بجلسة 20/01/2020.
محكمة الاستئناف
حيث عاب المستأنفان معا على الحكم المطعون فيه انه جانب الصواب فيما قضى به معللا كل منهما استئنافه بما هو مبين أعلاه.
وحيث ان القوة القاهرة التي تعفي الدائن من التعويض في حالة عدم الوفاء بالالتزام أو التأخير في الوفاء به تتحقق في كل أمر لا يستطيع الإنسان توقعه أو التغلب عليه وفقا لمقتضيات الفصلين 268 و 269 من ق ل ع والحال ان الطاعنة أدلت بإشعارين بتعليق أشغال البناء والتجهيز بمناسبة الفصل الصيفي عن مدة سابقة عن تاريخ إبرام العقد مع المستأنف عليه وذلك عن سنة 2011 و عن سنة 2012 في حين ان الإشعار بتعليق أشغال البناء عن سنة 2017 يتعلق بالمدة من 15 يونيو الى غاية آخر غشت من نفس السنة في حين ان الطاعنة كانت ملزمة وقبل هذا التاريخ بنهاية الأشغال بخصوص الشقة موضوع العقد وعلى ابعد تقدير في نهاية الاسدس الثاني من سنة 2016 وهو ما يجعل الدفع بالقوة القاهرة مردود وطلب التعويض عن التأخير مبررا .
وحيث ان الدفع بمخالفة طلب تسليم الضمانة البنكية او التامين للقانون دفع مردود لكون الطاعة التزمت بمقتضى العقد طي الملف بتمكين المستأنف عليه من ضمانة الاسترداد التي تمكنه من استرداد ما دفع في حالة عدم تنفيذ مقتضيات العقد من طرف البائعة وانه بالتالي لا يمكن للطاعنة التنصل من هذا الالتزام مادام ان هذا الالتزام كان موضوع اتفاق الطرفين وحددا معا غايته وشروطه .
وحيث في المقابل فقد صح ما عابه المستأنف فرعيا على الحكم المطعون فيه لكون محكمة الدرجة الأولى بعد ان ثبت لها بأن الطرف البائع قد أدى كامل الثمن أي مبلغ 3.200.000,00 درهم واعتبرت بأن نسبة التعويض الاتفاقي يجب الا تتجاوز نسبة 10 في المائة في السنة عن المبلغ المؤدى قضت فقط بمبلغ 300.000,00 درهم عوضا عن مبلغ 320.000,00 درهم المستحق قانونا وفقا للنسبة التي اعتمدها الحكم المطعون فيه .
وحيث يتعين لذلك تأييد الحكم المستأنف مع تعديله وفقا لمنطوق القرار أسفله مع تحميل المستأنفة أصليا الصائر.
في الطلب الإضافي :
حيث يطالب المستأنف عليه الحكم بأداء المستأنفة لفائدته مبلغ 320000 درهم تعويضا عن المدة اللاحقة إبتداء من 07/01/2019 لغاية تاريخ الطلب .
وحيث ثبت من وثائق الملف ان المستأنف عليه قد أدى كامل ثمن الشقة موضوع العقد اي مبلغ 3.200.000,00 درهم وان المستأنفة من جهتها لم تدلي بما يفيد تنفيذها الالتزام الذي على عاتقها وهو تسليم الشقة في الموعد المتفق عليه ورغم الانذار وأنها ايضا لم تنازع في الادعاء الأمر الذي يجعل الطلب الإضافي مبررا ويتعين بالتالي الاستجابة له مع تحميل المستأنفة الصائر.
لهذه الأسباب
تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا.
في الشكل: بقبول الاستئنافين الأصلي والفرعي والطلب الإضافي .
في الموضوع : برد الاستئناف الأصلي واعتبار الاستئناف الفرعي وتأييد الحكم المستأنف مع تعديله وذلك برفع المبلغ المحكوم به إلى 320.000,00 درهم وتحميل المستأنفة أصليا الصائر وفي الطلب الإضافي بأداء المستأنفة أصليا لفائدة المستأنف عليه مبلغ 320.0000,00 درهم عن المدة من 7/1/2019 الى غاية تاريخ الطلب وتحميلها الصائر .
