Réf
64306
Juridiction
Cour d'appel de commerce
Pays/Ville
Maroc/Casablanca
N° de décision
4315
Date de décision
04/10/2022
N° de dossier
2022/8232/3901
Type de décision
Arrêt
Mots clés
Vente en l'état futur d'achèvement, Restitution des avances, Résolution du contrat, Promoteur immobilier, Obligations réciproques, Obligation de livraison, Non-respect du délai contractuel, Mise en demeure, Exception d'inexécution, Contrat de réservation
Source
Non publiée
La cour d'appel de commerce se prononce sur l'articulation des obligations réciproques dans un contrat de réservation immobilière et sur les conditions de la résolution pour inexécution. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du contrat aux torts du promoteur et ordonné la restitution de l'acompte versé par l'acquéreur.
L'appelant contestait le jugement en invoquant, d'une part, une violation des droits de la défense et, d'autre part, l'exception d'inexécution au motif que l'acquéreur n'avait pas intégralement versé l'acompte convenu. La cour écarte le moyen procédural, retenant que le mémoire réformatoire de l'intimé figurait au dossier et était accessible au conseil de l'appelant.
Sur le fond, la cour retient que l'obligation du promoteur de livrer le bien dans le délai contractuel de vingt-quatre mois était exigible avant l'obligation de l'acquéreur de parfaire le paiement. Dès lors, le non-respect de ce délai de livraison place de plein droit le promoteur en état de demeure en application de l'article 255 du dahir sur les obligations et les contrats.
L'acquéreur était par conséquent fondé, au visa de l'article 259 du même code, à demander la résolution du contrat pour inexécution imputable au vendeur, sans que ce dernier ne puisse lui opposer une inexécution partielle de ses propres obligations de paiement. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.
وبعد المداولة طبقا للقانون.
حيث تقدمت الشركة العقارية (ل. ب. أ.) بواسطة دفاعها بمقال استئنافي مؤدى عنه بتاريخ 30/06/2022 تستأنف بمقتضاه الحكم عدد 5486 الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 25/05/2022 في الملف عدد 3218/8202/2022 القاضي بفسخ عقد حجز الفيلا الموقع بين السيد مصطفى (ب.) و الشركة العقارية (ل. ب. أ.) ش.م.م في شخص ممثلها القانوني المصادق على توقيعه بتاريخ 21/10/2016 وإرجاع هذه الأخيرة لفائدة الأول مبلغ (3.084.500) درهم مع الفوائد القانونية من تاريخ الطلب لغاية يوم التنفيذ وتحميلها الصائر ورفض الباقي.
في الشكل :
حيث قدم الاستئناف وفق كافة الشروط الشكلية المتطلبة أجلا وصفة وأداء، مما يتعين التصريح بقبوله شكلا.
في الموضوع :
حيث يستفاد من وثائق الملف ومن محتوى الحكم المطعون فيه أن المدعي السيد مصطفى (ب.) تقدم بواسطة نائبه بمقال افتتاحي للدعوى لدى المحكمة التجارية بالدار البيضاء عرض فيه أنه سبق له أن أبرم مع المدعى عليها عقد حجز فيلا في إطار مشروعها السكني المسمى (ج. ب.) دار بوعزة في شهر أكتوبر 2016 وقد تضمن عقد الحجز أن المدعي ستكون على ملكيته الفيلا رقم 45 مساحتها 368 متر مربع بثمن إجمالي حدد في مبلغ 6.615.000 درهم أدى منه تسبيق يوم تحرير العقد بقيمة 1.984.500 درهم، وأدى ما مجموعه 3.084.500 درهم كما هو ثابت من خلال وصولات الأداء، وأن المدعى عليها التزمت في عقد الحجز بإتمام الأشغال خلال 24 شهر. مضيفا أن العقد تم توقيعه بين الطرفين بتاريخ 21/10/2016 ومنذ ذلك التاريخ لم يتم إشعاره بانتهاء الأشغال واستدعائه لإبرام العقد النهائي وأداء باقي الثمن، وقد بلغ لعلمه أن المدعى عليها لم تقم بتنفيذ المشروع موضوع عقد الحجز لغاية يومه. كما أنه قام بإنذار المدعى عليها لإرجاع المبالغ المدفوعة، ملتمسا الحكم بإرجاع المدعى عليها لفائدته المبالغ المالية التي تسلمتها بقيمة 3.084.500 درهم مع مبلغ 200.000 درهم كتعويض عن عدم تنفيذ للالتزام والنفاذ المعجل والفوائد القانونية من تاريخ تحرير العقد وتحميل المدعى عليها الصائر.
وبناء على جواب المدعى عليها بجلسة 30/03/2021 عرضت فيه بواسطة نائبها من حيث الدفع بعدم الاختصاص النوعي أن العقد الرابط بين الطرفين ينص في بنده 20 على عرض النزاعات بين الطرفين على المحكمة التجارية بالبيضاء، مما يجعل تلك المحكمة هي المختصة نوعيا للبت في النزاع الحالي. ومن حيث الموضوع فإنه يربطها مع المدعي عقد حجز الذي لازال قائما بين الطرفين ومنتجا لآثاره ولا يمكن تجزئته من طرف المدعي باسترجاع مبلغ التسبيق والاحتفاظ بحقوقه المضمنة بعقد الحجز تجاه العارضة مما يجعل طلبه غير مؤسس، ملتمسة من حيث الاختصاص النوعي الحكم بعدم اختصاص المحكمة المدنية نوعيا للبت في النزاع وأن المحكمة التجارية بالبيضاء هي المختصة نوعيا للبت فيه، ومن حيث الموضوع رفض طلب المدعي وتحميله الصائر.
وبناء على مقال إصلاحي للمدعي بعد إحالة الملف على هذه المحكمة مؤدى عنه بتاريخ 07/04/2022 عرض فيه بواسطة نائبه أن إخلال المدعى عليها بشروط العقد يمنحه حق التحلل من عقد الحجز واسترجاع مبلغ التسبيق، ملتمسا إصلاح مقاله والحكم بفسخ عقد التخصيص فيلا جاهزة المصحح الإمضاء بتاريخ 21/10/2016 وإرجاع المدعى عليها لفائدته مبلغ التسبيق والتعويض والفوائد القانونية وفق المفصل بالمقال الافتتاحي.
وبعد جواب المدعى عليها واستيفاء الإجراءات المسطرية أصدرت المحكمة الحكم المشار إلى مراجعه ومنطوقه أعلاه وهو الحكم المستأنف.
أسباب الاستئناف
حيث جاء في أسباب استئناف الطاعنة أنها فوجئت بتواجد مقال إصلاحی مدلی به من قبل المستأنف عليه ملتمسا من خلاله إصلاح مقاله الافتتاحي والحكم بفسخ عقد التخصيص فيلا جاهزة وإرجاع الطاعنة لفائدته مبلغ التسبيق والتعويض، غير أنه لم يتم تبلغها بهذا المقال الإصلاحي وبالتالي لم تتمكن من الجواب عليه، وهذا ما يفسر عدم ذكرها لهذا المقال في مذكرتها الجوابية المدلى بها بجلسة 18/05/2022، كما أكدت في فحواها على أن المستأنف عليه لم يطالب بفسخ العقد حتى يتمكن من استرداد ما دفعه. فضلا عن ذلك، فإنه كان على محكمة البداية عندما تبين لها من خلال مذكرتها الجوابية بأنها لم تبلغ بالمقال الإصلاحي، أن تقوم بتبليغها به حتى تتمكن من الجواب عن ما ضمن به، خصوصا بعدما تم إصلاح ملتمسات المقال الافتتاحي والمطالبة بفسخ العقد، وهو ملتمس جوهري في الدعوى، وبذلك تكون قد خرقت حقوق دفاع الطاعنة المنصوص عليها بمقتضى المادة 120 من الدستور، وعليه يكون الحكم المطعون فيه مشوبا بخرق القانون وهو ما يستوجب إلغائه. ومن جهة ثانية، فإن تعليل قاضي الدرجة الأولى بخصوص عدم احترام التزام المستأنف عليه قد جاء مجانبا للصواب، إذ بالرجوع إلى العقد الرابط بين الطرفين يتضح أنهما اتفقا على دفع تسبيق بقيمة 3,307.500 درهم وابرام عقد البيع النهائي بتاريخ استلام المفاتيح وأداء ما تبقى من ثمن البيع، وباستطلاع المحكمة على كافة الوثائق المدلى بها خلال المرحلة الابتدائية، يتبين لها أن المستأنف عليه اكتفى بدفع تسبيق بمبلغ 3.084.500 درهم، وبالتالي فإنه لم يسدد التسبيق المتبقى البالغ قيمة 223.000 درهم، وتبعا لذلك فإن المستأنف عليه لم يتقيد بمقتضيات البند 6.2 المذكور عندما اكتفى بالدفع الجزئي للتسبيق، وعليه فإنه لم ينفذ التزامه وبقيت عملية استكمال البيع عالقة على التنفيذ الكامل لالتزامه بشأن ذلك التسبيق، علما أنه بمقتضى الفصل 234 من ق.ل.ع فإنه لا يجوز لأحد أن يباشر الدعوى الناتجة عن الالتزام، إلا إذا أثبت أنه أدى أو عرض أن يؤدي كل ما كان ملتزما به من جانبه حسب الاتفاق، وهو ما أكده قرار محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء تحت رقم 5850 في الملف عدد 2425/8202/2016 بتاريخ 27/10/2016، فالعلاقة التعاقدية التي تربط بين الطرفين هي علاقة تتضمن التزامات متبادلة، و أنه من المؤكد أن المستأنف عليه لم ينفذ التزامه بأداء باقي التسبيق للعارضة، ومن ثمة فإن تقاعس المستأنف عليه عن الالتزام بأداء أقساط التسبيق وفق المتفق عليه يكون طلبه وكذا اتجاه المحكمة التي سايرته على خلاف مقتضيات الفصل 234 من ق.ل.ع، ولما كان العقد شريعة المتعاقدين طبقا للفصل 230 من ق.ل.ع، فإن محكمة البداية لما قصت بفسخ عقد التخصيص تكون قد خالفت هذه المقتضيات، لذلك يبقى طلب الطاعنة مبررا من الناحية القانونية، والحكم الذي نحى إلى خلاف ذلك يبقى مفتقدا للأساس القانوني،
لهذه الأسباب
تلتمس إلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به وبعد التصدي الحكم برفض الطلب مع تحميل المستأنف عليه الصائر.
وبجلسة 13/09/2022 أدلى المستأنف عليه بواسطة نائبه بمذكرة تأكيدية جاء فيها أنه كان من الممكن مواجهته بمقتضيات الفصل 234 من قانون الالتزامات والعقود لو أنه طالب قضائيا المستأنفة بإتمام إجراءات البيع وتسليمه الفيلا موضوع عقد الحجز، لكنه نظرا لتماطل الطاعنة في إتمام الأشغال والتي كانت مدتها محددة في 24 شهرا فقط حسب عقد الحجز وتوصلها من يد المستأنف عليه بما مجموعه 3.084.500 درهم فقد امتنع عن أداء باقي الثمن وهو الحق الذي يمنحه إياه المشرع بمقتضى الفصل 235 من ق.ل.ع وطالبت باسترجاع ما دفعه لأن هدفها كان هو استخلاص جميع المبالغ الواردة في عقد الحجز وإنهاء الأشغال متى شاءت، وبالتالي فإنه من حقه المطالبة بفسخ عقد الحجز واسترجاع الثمن المذكور مادام أن المستأنفة لم تنجز الأشغال في الوقت المحدد في العقد استنادا للفصل 259 من ق.ل.ع . لأن العقد محرر بتاريخ 21 أكتوبر 2016 ومن المفروض أن تنتهي الأشغال خلال 24 شهرا حسب الفصل 7 من عقد الحجز، إلا أنه وإلى حدود يوم 26 فبراير 2021 لم تكن الأشغال قد انتهت بعد حسب الثابت من محضر المعاينة المدلى به رفقة المذكرة المؤرخة في 01/04/2021، لذلك ومن أجله يلتمس تأييد الحكم المطعون فيه.
وبناء على إدراج الملف بجلسة 13/09/2022، ألفي بالملف مذكرة تأكيدية للأستاذ (ن.) حاز الأستاذ (س.) عن الأستاذ (ك.) نسخة منها والتمس أجلا، فتقرر اعتبار القضية جاهزة للبت وحجزها للمداولة للنطق بالقرار بجلسة 04/10/2022.
محكمة الاستئناف
حيث تمسكت الطاعنة بأوجه الاستئناف المبسوطة أعلاه.
وحيث إنه بخصوص السبب المستمد من خرق حقوق الدفاع لعدم تبليغ الطاعنة بالمقال الإصلاحي المدلى بها ابتدائيا من طرف المستأنف عليها، فإنه وخلافا لما أثارته الطاعنة بهذا الصدد، فإن الثابت حسب وثائق الملف ولا سيما المقال الإصلاحي أنه موجه ومؤشر عليه بكتابة ضبط المحكمة التجارية بالدار البيضاء في 07/04/2022 بينما نائب الطاعنة حضر وأدلى بمذكرة جوابية بتاريخ لاحق، مع العلم أن المقال الإصلاحي كان من ضمن وثائق الملف آنذاك ولم يطلع عليه، مما لم يثبت معه أي خرق لحقوق الدفاع، ويتعين لأجله رد الدفع المثار بهذا الصدد.
وحيث نعت الطاعنة على الحكم خرقه الفصل 234 من ق.ل.ع. وأن مقتضيات الفصل 235 من نفس القانون هي الواجبة التطبيق في النازلة، باعتبار ان المستأنف عليه لم ينفذ التزامه بأداء باقي الثمن لإبرام العقد النهائي.
وحيث إنه بالرجوع إلى البند السابع من العقد الرابط بين الطرفين المبرم بتاريخ 21/10/2016، يلفى أنه رتب التزامات متبادلة بذمتهما، فالتزامات البائعة تتجلى في تسليم الشقة موضوع التعاقد خلال اجل 24 شهرا، أما التزامات المشتري فتتمثل في أداء باقي الثمن بعد إخطاره بذلك من طرف البائعة، فتكون ملزمة بدفع باقي الثمن داخل اجل 15 يوما من تاريخ تبليغها لإتمام البيع النهائي، ومؤدى هذا النص التزام طرفيه بكل شروطه ومستلزماته وهو ما يفرض على الشركة المستأنفة الالتزام بأجل التنفيذ وتسليم العقار للمستأنف عليه داخل اجل أقصاه متم أكتوبر 2018، وبالتالي فانها تكون هي الملزمة بتنفيذ التزامها أولا وذلك عملا بمقتضيات الفصل 234 من ق.ل.ع. مما لا محل معه للتمسك بمقتضيات الفصل 235 من ق.ل.ع. لانه لا مجال لإعمالها وما دام أنه لا يوجد بالملف ما يفيد قيامها بتنفيذ تعهدها، فإنها تكون في حالة مطل طبقا لمقتضيات الفصل 255 من ق.ل.ع. الذي ينص على انه يصبح المدين في حالة مطل بمجرد حلول الأجل المقرر في السند المنشئ للالتزام فضلا عن ان المستأنف عليه قد وجه إنذارا للطاعنة بتاريخ 03/07/2020 قصد إشعارها بتنفيذ التزاماتها العقدية مع إمهالها اجل 30 يوما قصد تسوية النزاع، مما يبقى معه المستأنف عليه وعملا بمقتضيات الفصل 259 من ق.ل.ع. محقا في المطالبة بالفسخ واسترجاع التسبيق.
وحيث إنه وتبعا لما تم تفصيله، فإنه يتعين رد الاستئناف لعدم صوابيته وتأييد الحكم المستأنف.
لهذه الأسباب
فإن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء تقضي وهي تبت انتهائيا، علنيا وحضوريا :
في الشكل: قبول الاستئناف.
في الموضوع : برده وتأييد الحكم المستأنف مع إبقاء الصائر على رافعه.
