Réf
16887
Juridiction
Cour de cassation
Pays/Ville
Maroc/Rabat
N° de décision
1837
Date de décision
18/06/2003
N° de dossier
2355/1/1/2002
Type de décision
Arrêt
Chambre
Civile
Mots clés
نقض وإبطال لخرق القانون, Force obligatoire du contrat, Interprétation du contrat, Modalité de paiement du prix, Prévalence de la dernière clause, Prix de vente, Reprise d'un crédit hypothécaire, Substitution de l'acquéreur au vendeur, Clauses claires et précises, Vente immobilière, ألفاظ العقد الصريحة, العقد شريعة المتعاقدين, تأويل العقد, ثمن البيع, حلول المشتري محل البائع في أداء القرض, عقد بيع, قرض عقاري مضمون برهن, أداء الثمن, Cassation pour violation de la loi
Base légale
Article(s) : 230 - 461 - 464 - Dahir du 12 septembre 1913 formant Code des obligations et des contrats (D.O.C)
Source
Revue : مجلة المحامي | N° : 43 | Page : 168
Saisie de l’interprétation d’une clause de paiement prévoyant la substitution de l’acquéreur au vendeur dans le remboursement d’un prêt hypothécaire, la Cour suprême censure l’analyse des juges du fond. Ces derniers avaient considéré qu’une telle substitution, impliquant un remboursement intégral jusqu’à son terme, anéantissait le prix de vente forfaitairement convenu.
La Haute Juridiction juge au contraire que la prise en charge par l’acquéreur de la totalité du prêt, incluant principal et intérêts, ne constitue qu’une modalité de paiement du prix. Cette convention, même si son coût final excède le prix de vente stipulé, demeure l’expression de la volonté des parties et ne vicie pas l’acte.
En application de la force obligatoire du contrat (art. 230 DOC), la Cour rappelle que les termes clairs et explicites d’une convention interdisent toute interprétation de l’intention des contractants (art. 461 DOC). Elle ajoute qu’à supposer même qu’une contradiction existe, la dernière clause inscrite à l’acte, soit celle relative au remboursement du prêt, doit prévaloir en vertu de l’article 464 du même code. L’arrêt d’appel est en conséquence cassé pour violation de la loi.
ـ قبول المشتري الحلول محل البائع في ادائه له باقي الثمن عن طريق الاقساط التي يؤديها هو لمؤسسة البنك اصلا وفائدة الى حين انتهاء القرض بدل دفع الثمن دفعة واحدة، وان كان من شانه رفع المبالغ التي تؤدى الى ما يفوق الثمن المحدد في العقد فانه ليس من شان ذلك هدم ركن الثمن.
ـ اذا كانت الفاظ العقد صريحة امتنع البحث عن قصد صاحبه.
ـ اذا تعذر الجمع بين فقرتين من العقد فانه ينبغي الاخذ بالفقرة الأخيرة رتبة في كتابة العقد تطبيقا لمبدا العقد شريعة المتعاقدين.
قرار عدد 1837 – الصادر في الملف المدني عدد2355/1/1/2002 – بتاريخ18/6/2003
باسم جلالة الملك
وبعد المداولة طبقا للقانون،
حيث يستفاد من الملف والقرار المطعون فيه انه بتاريخ 4 شتنبر2000 قدم سباط عبد الحنين مقالا افتتاحيا إلى المحكمة الابتدائية بمراكش عرض فيه انه اشترى من المدعي عليه محمد كمال بلكامل العقار الكائن بأسيف من مراب وسفلي وطابقين موضوع الصك العقاري عدد 61179 بمثن اجمالي قدره 600,000 درهما ولما كان العقار مثقلا برهن من الدرجة الأولى لفائدة القرض العقاري السياحي ضمانا لمبلغ 472 260 درهم فان الطرفين اتفقا على دفع الثمن اقساطا على الشكل المحدد بالعقد في فقرته المعنونة بالثمن وذلك كما يلي مبلغ 94,000 درهما بواسطة الشيك عدد 618484 ومبلغ 000 94 بواسطة الشيك عدد 779915 من البنك المغربي للتجارة والصناعة ومبلغ 000 82 درهما بواسطة شيك عدد 262171 مسجل بالشركة العامة للابناك، وهذه المبالغ اديت بمحضر السيد الموثق وبالنسبة للمبلغ المتبقى وقدره 300,000 درهم سيدفع منه 471 216 للقرض العقاري والسياحي على شكل اقساط بمبلغ 983,40 2 كل شهر بدءا من فاتح يناير1995 والباقي أي 864 83 درهم ستؤدى بدورها على شكل اقساط بمبلغ 224,84 3 درهما للواحد بدءا من فاتح يناير 1994 وان الإشهاد الصادر عن الموثق يتاكد منه ان المدعي دفع كل ما بذمته.
الا انه اكتشف ان المبيع في اسم والدة المدعى عليه خدوج الازرق المتوفاة، كما انه لا زال مثقلا برهن من الدرجة الأولى لفائدة القرض العقاري والسياحي لضمان أداء مبلغ 471 260 درهما الا ان المدعى عليه بدل ان ينفذ التزامه بعث بانذار إلى المدعي يتوعده فيه بسلوك جميع المساطر القانونية والتحفيظية اذا لم يقم خلال اجل ثمانية ايام بأداء المبالغ المالية العالقة بذمته، لذلك يلتمس المدعي الحكم على المدعى عليه بتسجيل موجب مدخله إلى العقار المبيع في الصك العقاري عدد 61179/04 هو رسم اراثة والدته، وبتسليمه شهادة رفع اليد من القرض العقاري والسياحي عن الرهن الواقع على العقار المبيع واجبار المدعى عليه بغرامة مالية تهديدية قدرها 500 درهم عن كل تاخير في التنفيذ مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل.
وبتاريخ 18/10/2000 تقدم المدعى عليه بمذكرة جوابية مع مقال مضاد عرض فيها ان مقال المدعي يتضمن مجموعة من المغالطات ويتجلى ذلك من خلال بنود العقد.
ذلك ان المدعي لم يلتزم بما نص عليه عقد البيع في فقرته المتعلقة بالثمن وبطرق أداء تلك المبالغ ولم يحترم الاجالات المحددة في العقد وان البائع لم يتوصل بالمبالغ المتبقية في ذمة المدعي، وان أداء الثمن وتسجيل البيع التزامان متقابلان يفرضهما عقد البيع، أو ان الشهادة الصادرة عن الموثق الأستاذ بوعلام، لا تكفي للقول بان الاداء قد تم اعتبار لكونه لم يرفق هذا الإشهاد باية وثيقة تفيد توصل البائع باي مبلغ سواء نقدا أو تحويلات بنكية أو غيرها وتاكيد لذلك يدلي البائع بانذار صادر عن الموثق السيد بوعلام يشعره فيه المشتري بكونه قد توقف عن أداء ثمن البيع وينذره فيه بوجوب الاداء.
وان المدعي التزم بموجب عقد البيع بأداء مبلغ 154,00 216 درهم لمؤسسة القرض العقاري والسياحي على شكل اقساط ابتداء من يناير1994 إلى تاريخ انتهاء هذا الدين وتسليم شهادة برفع اليد عن العقار بما يفيد انتهاء الرهن وان من التزم بشيء لزمه.
والعقد شريعة المتعاقدين وحول المقال المضاد، فان المدعى عليه اشترى المنزل المشار إليه بثمن اجمالي قدره 000,00 600 درهم والتزم بادائه للبائع الدين المتبقى وقدره 000,00 300 على شكل اقساط محددة مقاديرها واجال حلولها في العقد، وان التزامه هذا كان تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 250,00 درهم عن كل يوم تاخير في تسديد الاقساط في مواعيدها ولم يؤد ما تبقى بذمته من ثمن البيع والاقساط التي اداها كانت خارج مواعيد استحقاقها وهو ما يعني عدم احترام بنود العقد ووجوب تطبيق الغرامة التهديدية الاتفاقية لتقوم مقام التعويض عن الضرر لاجل ذلك يلتمس رفض الطلب الاصلي وفي الطلب المضاد يلتمس الحكم على المدعى عليه بادائه له مبلغ 000,000 1 درهم كتعويض.
وبعد اجراء بحث اصدر بتاريخ04/04/2001 أصدرت المحكمة الابتدائية حكمها عدد 1451 في الملف رقم 1424/1/2000.
في الطلب الاصلي : الحكم على المدعى عليه السيد محمد كمال بالكامل بتسجيل موجب مدخله إلى العقار المبيع موضوع الصك العقاري عدد 61179/04 وهو رسم اراثة والدته خدوج الازرق المؤرخ في 1/12/93 مع ملحقة التصحيحي وبتسليم المدعي شهادة رفع اليد من القرض العقاري والسياحي عن الرهن الواقع على العقار المبيع وذلك تحت طائلة غرامة تهديدية 200 درهم من يوم الامتناع إلى التنفيذ ورفض باقي الطلبات.
في الطلب المعارض برفضه.
فاستانف هذا الحكم المدعى الاصلي استينافا اصليا طالبا الرفع من الغرامة التهديدية المحكوم بها.
واستانفه المدعى عليه (البائع) استينافا فرعيا أصدرت محكمة الاستئناف قرارها بتاييد الحكم الابتدائي وهذا هو القرار المطعون فيه بالنقض من البائع محمد كمال بلكامل.
فيما يخص الوسيلة الأولى :
حيث يعيب الطاعن القرار في الفرع الأول منها بخرق الفصل 230 من قانون الالتزامات والعقود، ذلك ان المطلوب ضده التزم بصفته مشتريا بمقتضى الفقرة الثالثة من الصفحة الخامسة من عقد البيع التوثيقي الواردة تحت باب الثمن بتسديد مبلغ 154,00 216 درهم المتبقى من قرض مؤسسة القرض العقاري والسياحي على شكل اقساط شهرية بمبلغ 938,40 2 درهم ابتداء من فاتح يناير1994 إلى حين انقضاء القرض وتسليم رفع اليد عن الرهن من طرف القرض العقاري والسياحي، وان تاريخ انقضاء القرض حسيب العقد سيكون في شهر ابريل من سنة2003، والطاعن تمسك بذلك أمام المحكمة، ورد عنه القرار بان تاويل الطاعن بند الثمن لفقرة كون إرادة الطرفين انصرفت إلى انهاء مبلغ القرض كله لا يستقيم اذ ان من شانه ان يهدم ركن الثمن المحدد في مبلغ000,00 600 درهم » وهذا التعليل لا يستقيم وما ارتضاه الطرفان صراحة في عقد البيع المبرم بينهما.
في الفرع الثالث من نفس الوسيلة بخرق مقتضيات الفصول 461، 462 و464 من قانون الالتزامات والعقود ذلك ان البند الوارد في العقد المذكور المشار إليه صريح وواضح، وبالتالي لا يحتمل التاويل وتعبر بوضوح عن رغبة وقصد الطرفين في حلول المطلوب ضده محل الطاعن في تسديد القرض المضمون برهن العقار المبيع، وحتى على فرض تعذر التوفيق بين تنصيصات البند موضوع الخلاف المتعلق بالثمن فانه يلزم الاخذ باخرها رتبة في كتابة العقد حسب الفصل 464 من قانون الالتزامات والعقود وان المقتضى المذكور أعلاه جاء لاحقا عن المقتضى الذي حدد ثمن المبيع في مبلغ 000,00 600 درهم.
حيث صح ما عابه الطاعن على القرار ذلك انه علل ما قضى بانه برجوع الهيئة إلى عقد البيع التوثيقيي المبرم بين الطرفين اتضح لها ان اتفاق الطرفين انصب على استهلاك مبلغ القرض لفائدة القرض العقاري والسياحي المحدد في مبلغ 154,00 261 درهما عن طريق استحقاقات قارة محددة في مبلغ 938,40 2 درهما، وان عقد البيع تضمن الاتفاق على تحديد ثمن البيع في مبلغ 000,00 600 درهما، وان تاويل المستأنف لفقرة بند الثمن بخصوص مبلغ القرض.
154,00 216 بان إرادة الطرفين انصرفت إلى انهاء مبلغ القرض كله لا يستقيم اذ من شانه ان يهدم ركن الثمن المحدد في مبلغ 000,00 600 درهم وانه ثبت من خلال مستندات الملف سيما رسالة الموثق عز الدين بوعلام المؤرخة في27/3/200 ان المستأنف الفرعي التزم بتسديد جزءا من القرض وهو المحدد في عقد البيع وقدره 154,00 216 درهما، كما تبث من اقرار المستأنف الفرعي نفسه بجلسة البحث في المرحلة الابتدائية ان المشتري ادى الاقساط كلها لسداد جزء من مبلغ القرض أعلاه والمحدد في مبلغ 154,00 216 درهما في حين ان الفقرة المتمسك بها من العقد من طرف الطاعن سواء أمام المحكمة المصدرة للقرار المطعون فيه أو في جلسة البحث أمام المحكمة الابتدائية لا تتعارض مع البند الذي حدد الثمن في مبلغ 000,00 600 درهم اذ ان قبول المشتري الحلول محل البائع في ادائه له باقي الثمن عن طريق الاقساد التي يؤديها هو لمؤسسة القرض العقاري والسياحي اصلا وفائدة إلى حين انتهاء القرض بدل دفع باقي الثمن دفعة واحدة لمن شانه ان يرفع المبالغ التي تؤدي إلى ما يفوق الثمن المحدد وليس في هذا هدم لركن الثمن، والفاظ العقد صريحة بهذا الخصوص ومن ثم يمنع البحث عن قصد صاحبه كما ينص على ذلك الفصل461 من قانون الالتزامات والعقود من جهة، ومن جهة أخرى فان هذه الفقرة جاءت لاحقة في العقد عن الفقرة التي تحدد الثمن في مبلغ 000,00 600 درهم ومن ثم فانه حتى على فرض تعذر الجمع بين الفقرتين معا ينبغي الاخذ بالفقرة الأخيرة رتبة في كتابة العقد كما ينص على ذلك الفصل 464 من قانون الالتزامات والعقود، وفي ذلك تطبيقا لمبدا العقد شريعة المتعاقدين المنصوص عليه في الفصل 230 من نفس القانون، والقرار المطعون فيه حين ذهب عكس ذلك يكون قد خرق مقتضيات الفصول المستدل به فتعرض بذلك للنقض والابطال.
وحيث ان حسن سير العدالة ومصلحة الطرفين يقتضيان احالة الأطراف والنزاع على نفس المحكمة.
لهذه الأسباب
وبصرف النظر عن باقي الوسائل المستدل بها على النقض.
قضى المجلس الأعلى بنقض وابطال القرار المطعون فيه المشار إليه اعلاه، واحالة الدعوى على نفس المحكمة للبت فيها من جديد بهيئة أخرى طبقا للقانون، وبتحميل المطلوب في النقض الصائر.
كما قرر اثبات قراره هذا بسجلات المحكمة المذكورة اثر القرار المطعون فيه أو بطرته.
وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بالمجلس الأعلى بالرباط، وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من السادة محمد العلامي رئيس الغرفة ـ رئيسا، والمستشارين : العربي العلوي اليوسفي ـ عضوا مقررا، ومحمد العيادي وزهرة المشرفي ـ اعضاء، وبمحضر المحامي العام السيد العربي مريد، وبمساعدة كاتبة الضبط السيدة مليكة بنشقرون.
