Réf
60541
Juridiction
Cour d'appel de commerce
Pays/Ville
Maroc/Casablanca
N° de décision
1551
Date de décision
28/02/2023
N° de dossier
2021/8222/3584
Type de décision
Arrêt
Mots clés
Résiliation du contrat, Réformation du jugement, Rapport d'expertise, Loyers impayés, Indemnité de résiliation, Fixation de la créance, Expertise judiciaire, Date de restitution du bien, Crédit-bail immobilier, Cautionnement solidaire
Source
Non publiée
Saisi d'un appel contre un jugement ayant limité la condamnation du preneur aux seuls loyers impayés dans le cadre d'un contrat de crédit-bail immobilier, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur l'étendue de la créance du crédit-bailleur après résiliation pour défaut de paiement. Le tribunal de commerce avait en effet écarté la demande au titre de l'indemnité de résiliation et de la valeur résiduelle du bien.
La cour, après avoir ordonné une expertise judiciaire comptable, retient que la dette doit être liquidée conformément aux stipulations contractuelles. Elle considère que la créance du bailleur comprend non seulement les loyers échus et impayés, mais également la valeur résiduelle du bien et l'indemnité de résiliation convenue entre les parties.
La cour homologue en conséquence les conclusions du rapport d'expertise arrêtant le montant global de la dette à la date de la restitution effective de l'immeuble. Le jugement entrepris est donc réformé par l'élévation du montant de la condamnation solidaire prononcée à l'encontre du preneur et de sa caution.
وبعد المداولة طبقا للقانون
بناء على المقال الاستئنافي الذي تقدمت به القرض الايجاري للبنك م.ت.ص. بواسطة نائبها والمؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 14/06/2021، تستأنف بمقتضاه الحكم عدد 968 الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 28/10/2021 في الملف عدد 5075/8209/2020 والقاضي في الشكل: قبول الدعوى. وفي الموضوع: باداء شركة أ.ف. و كريم (ب.) بالتضامن فيما بينهما لفائدتها بمبلغ 566.111,34 درهم مع تعويض قدره 10.000 درهم وتحديد الإكراه البدني في حق الكفيل كريم (ب.) في الأدني وتحميلهما الصائر ورفض باقي الطلبات .
في الشكل :
حيث سبق البت بقبول الاستئناف بموجب القرار التمهيدي عدد 397 المؤرخ في 12/05/2022.
في الموضوع :
حيث يستفاد من وثائق الملف ومن محتوى الحكم المستأنف ان القرض الايجاري للبنك م.ت.ص. تقدمت بواسطة نائبها بمقال مؤدى عنه الرسم القضائي إلى المحكمة التجارية بالدار البيضاء عرضت من خلاله أنه في إطار اختصاصها مولت وأجرت لفائدة المدعى عليها شركة أ.ف. بمقتضی عقد الإئتمان الإيجاري عدد 0267530 المصادق عليه من طرف السلطات المختصة بتاريخ 22/7/2008 مقابل ذلك تعهدت والتزمت بأداء واجبات الدين وتوابعه عند استحقاقه وكذلك أقساط التأمين ورسوم الضرائب كما تعهدت طبقا لمقتضيات الفقرة السابعة من الفصل الأول من العقد بإضافة الفوائد التأخيرية المحددة في 1.09 % في الشهر على المبالغ الحالة والغير المؤداة وأن المدعى عليها توقفت عن أداء الدين وتخلدت بذمتها لغاية حصر الحساب بتاريخ 4/3/2020 بمبلغ 8.214.526.88 درهم كما هو مبين في كشف الحساب المستخرج من دفاتر المدعية التجارية وأن الفصل 8 ينص على أنه في حالة عدم أداء قسط واحد من أقساط الإيجار حل أجله فان الدين بأكمله يصبح حالا بقوة القانون وأن المدعية سبق لها سلوك مسطرة التسوية الودية مع المدعى عليها بقيت بدون نتيجة كما أنها تقدمت إلى القضاء الاستعجالي قصد معاينة فسخ العقدين صدر فيها الأمر التالي بخصوص عقد الائتمان الايجاري عدد 0267530 صدر فيه أمر عدد 7203 ملف عدد 5581/13/2011 بتاريخ 31/5/2011 وأن كريم (ب.) قدم کفالته التضامنية والدفع بعدم التجريد والتجزئة وأنه تبعا لذاك فان المدعية محقة بالمطالبة بمبلغ الدين المتخلد بذمة المدعى عليهما والمقدر في مبلغ 8.214.526.88 درهم كما يتجلى ذلك في كشف الحساب والحالة هذه فان المدعية محقة للجوء إلى القضاء لحماية حقوقها وذلك بالمطالبة بالمبالغ المذكورة أعلاه بالإضافة إلى التعويض عن التماطل والامتناع التعسفي والمقدر في مبلغ 821.452.68 درهم ، ملتمسة قبول المقال شكلا وموضوعا الحكم على المدعى عليهما المذكورين أعلاه بأدائهما على وجه التضامن مبلغ 8.214.526.88 درهم وسماع المدعى عليهما الحكم بتعويض لا يقل مبلغه عن 821.452.68 درهم وشمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحميل المدعى عليهما الصائر مع تحديد مدة الإكراه البدني في الأقصى في حق الكفيل.
وبعد جواب المدعى عليهما ومناقشة القضية أصدرت المحكمة التجارية الحكم المشار إلى مراجعه أعلاه الذي استأنفته المدعية شركة القرض الايجاري للبنك م.ت.ص..
أسباب الاستئناف
حيث جاء في بيان أوجه الاستئناف أن المستانفة محقة في المطالبة بالتعويض عن الفسخ لكونه يمثل تعويضا عن الضرر ويتمثل في المبلغ المتبقي من الائتمان الإيجاري العقاري مع احتساب مبلغ %10 . وأن الاجتهادات القضائية أقرت عدم جواز تحديد التعويض جزافيا دون الأخذ بعين الاعتبار المبالغ المتعاقد بشأنها بما فيها التعويض عن الفسخ وتحديد سند التعويض . والتمست لاجل ذلك تأييد الحكم المستانف مع تعديله وذلك بالرفع من المبلغ المحكوم به وقدره 566.111,34 درهم إلى 8.214.526,88 درهم مع تحديد مدة الإكراه البدني في الأقصى في حق الكفيل. وتحميل المستأنف عليها الصائر. وارفقت مقالها بنسخة من كشف حساب ونسخة من الحكم المستانف. وانه بتاريخ 12/05/2022 اصدرت محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء قرارا تمهيديا تحت عدد 397 قضى باجراء خبرة حسابية عهد القيام بها للخبير احمد الصاديقي الذي وضع تقريرا خلص فيه ان مبلغ المديونية للاقساط الحالة والغير مؤداة والقيمة المتبقية وفوائد التأخير مع احتساب التعويض الى تاريخ 30/11/2018 هو 7.057.807,92 درهم.
وبناء على المذكرة التعقيبية بعد الخبرة المدلى بها من طرف المستانفة بواسطة دفاعها بجلسة 18/10/2022 جاء فيها أن الخبير خلص في تقرير خبرته إلى كون دينها المتخلذ بذمة المستأنف عليها يبلغ 7.057.807,92 درهم ناتج عن مبلغ أقساط الإيجار الغير مؤداة والقيمة المتبقية وفوائد التأخير ومبلغ التعويض الإتفاقي. وانها تلتمس المصادقة على تقرير الخبرة الحالي مع رفع المبلغ إلى المبلغ المطالب به في المقال الإستئنافي وهو 8.214.526,88 درهم استنادا لما هو مفصل في كشف الحساب الصادر عنها والمستخرج من محاسبتها الممسوكة بانتظام. وتأكيد كل ملتمساتها السابقة. و احتياطيا: إرجاع المهمة إلى الخبير من أجل إعادة دراسة وثائق الملف واعتبار مبلغ 1.156.718,96 درهم كجزأ من الدين وإضافته إلى الخلاصة.
وبناء على ادراج القضية بجلسة 18/10/2022 حضرت خلالها الاستاذة حرشيش عن الاستاذ فخار وادلت بمذكرة تعقيبية بعد الخبرة ورجع جواب القيم المتعلق بالمستانف عليها الأولى انها انتقلت من العنوان ورجع مرجوع البريد المتعلق بالمستانف عليه الثاني بملاحظة غير مطلوب فتقرر حجز القضية للمداولة والنطق بالقرار بجلسة 22/11/2022 وأصدرت محكمة الاستئناف التجارية قرارا تمهيديا تحت عدد 993 القاضي بإرجاع المهمة إلى الخبير السيد احمد الصاديقي لانجازها وفق مقتضيات القرار التمهيدي عدد 397 الصادر بتاريخ 12/05/2022 وتحديد المديونية بكل دقة مع بيان أصل الدين ومصدره والفوائد المترتبة عنه وكذلك التعويض الاتفاقي إلى حدود تاريخ الفسخ واسترجاع العقار بتاريخ 01/11/2011 بالاعتماد على الوثائق المدلى بها وكذلك العقد المبرم بين الطرفين وكافة الوثائق التي لها علاقة بالنزاع.
وحيث وضع الخبير تقريرا الذي خلص فيه أنه تم تحديد مبلغ المديونية والتعويض الاتفاقي الى تاريخ الفسخ 01/11/2011 في مبلغ 4.629656,04 درهم. وتم تحديد مبلغ المديونية والتعويض الاتفاقي الى تاريخ استرجاع العقار 01/04/2013 في مبلغ 4831705,28 درهم.
وبناء على المذكرة التعقيبية بعد الخبرة مع طلب استبدال الخبير المدلى بها من طرف المستانفة بواسطة دفاعها بجلسة 07/02/2023 جاء فيها أنه بالرجوع إلى تقرير الخبرة السابق، سيتضح أن الخبير حدد المديونية في مبلغ 7.057.807,92 درهم ناتج عن مبلغ الأقساط المتعلقة بالإيجار الغير مؤداة والقيمة المتبقية وفوائد التأخير ومبلغ التعويض الإتفاقي، و أن التقرير الأول والثاني أنجزا استنادا على نفس الوثائق ونفس النازلة ولنفس الغرض، وهو تحديد المديونية المتخلذة بذمة المستأنف عليها، إلا أن تقرير الخبرة الثاني موضوع التعقيب الحالي خفض قيمة الدين إلى نصف المبلغ السابق والصادر عن نفس الخبير مما يدل على انعدام الموضوعية في إنجاز المهمة نظرا للتفاوت السافر والكبير بين مبلغ الدين في الخبرة الأولى بالمقارنة مع الخبرة الثانية.
ملتمسة لأجل ما ذكر استبعاد تقرير الخبرة الثانية المنجزة من طرف الخبير أحمد الصاديقي وتأكيد تقرير الخبرة الأولى الذي خلص إلى كون مبلغ المديونية هو 7.057.807,92 درهم. واحتياطيا الأمر بصرف النظر على تقرير الخبرة الثانية مع إنجاز خبرة مضادة تستند إلى خبير حيسوبي متخصص تكون مهمته الوقوف على مبلغ المديونية وتحديده بدقة بناءا على وثائق النازلة المضمنة بين طيات الملف.
وبناء على إدراج القضية بجلسة 07/02/2023 حضرها الأستاذ مداح عن الأستاذ فخار وأدلى بمذكرة تعقيبية على الخبرة مع طلب استبدال الخبير وسبق ان نصب قيم في حق المستانف عليها الأولى ، فتقرر حجز القضية للمداولة والنطق بالقرار بجلسة 28/02/2023.
محكمة الاستئناف
حيث عابت الطاعنة شركة القرض الإيجاري للبنك م.ت.ص. على الحكم المطعون فيه مجانبته للصواب بالنظر لصراحة مقتضيات الفصل 45 من عقد الائتمان الإيجاري في أداء المستأجر لتعويض خاص عن الفسخ تكون له طبيعة التعويض عن الضرر ملتمسة لأجل ذلك تأييد الحكم المطعون فيه الذي قضى باستحقاقها فقط للأقساط الغير مؤداة والمحددة في 12 قسطا (من 30/11/2010 إلى 1/11/2011) والحكم من جديد بالرفع من المبلغ المحكوم به إلى 8214526,88 درهم مع تحديد الإكراه البدني في حق الكفيل في الأقصى وتحميل المستأنف عليها الصائر.
وحيث إن المحكمة غاية منها في تحقيق المديونية أمرت بإجراء خبرة عهد بها للخبير احمد الصاديقي قصد تحديد حصر الحساب وتحديد مقدار التعويض الاتفاقي استنادا لتاريخ التوقف وبالنظر لما تم الاتفاق عليه في العقد المبرم بين الطرفين فخلص الخبير في تقريره الأول إلى كون الدين أصلا وفوائد وتعويض اتفاقي يصل لتاريخ 30/11/2018 إلى 7057807,92 درهم فأرجعت إليه المهمة لتحديد الدين ومصدره والفوائد المترتبة عنه وكذلك التعويض الاتفاقي إلى حدود تاريخ الفسخ واسترجاع العقار بتاريخ 1/11/2011 فأنجز الخبير تقريره التكميلي وأوضح من خلاله البيانات التالية :
1 تاريخ التوقف عن التسديد هو 30/11/2010 وحسب الوثائق المدلى بها من طرف البنك المستأنف فإن مجموع الأقساط غير المؤداة إلى حدود تاريخ الفسخ 1/11/2011 هو 505456,56 درهم ويصل مبلغ الأقساط غير المؤداة مع القيمة المالية المتبقية وفوائد التأخير إلى تاريخ استرجاع العقار فيم بلغ 4597038,62 درهم
2 التعويض الاتفاقي طبقا للمادة الرابعة من عقد القرض وهو يساوي ثلثي المبلغ المالي المتبقي من الائتمان الإيجاري بالتاريخ الفعلي للفسخ وهو محدد في 234.666,66 درهم.
مما يكون المبلغ الإجمالي للمديونية محدد في 4831705,28 درهم .
وحيث إن الخبرة المأمور بها وردت بشكل موضوعي بعدما أخذ الخبير بعين الاعتبار تاريخ الفسخ وإرجاع العقار 1/11/2011 وهو التاريخ الذي يصادف الأمر القضائي رقم 7203 القاضي بإرجاع العقار المدعو JBC 15 للمستأنفة مما ارتأت معه الارتكان للخلاصة المسطرة بالتقرير مما يتعين معه اعتبار الاستئناف جزئيا وتعديل الحكم المستأنف وذلك بالرفع من المبلغ المحكوم به إلى 4831705,28 درهم وتأييده في الباقي مع جعل الصائر بالنسبة.
لهذه الأسباب
تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبث انتهائيا علنيا وغيابيا بقيم في حق المستأنف عليها الأولى وغيابيا في حق المستأنف عليه الثاني.
في الشكل : سبق البت في الاستئناف بالقبول
في الموضوع : باعتباره جزئيا وتعديل الحكم المستأنف وذلك برفع المبلغ المحكوم به إلى 4831705,28 درهم وتأييده في الباقي وجعل الصائر بالنسبة.
