Mot clé
موقع العقار وقيمته الحقيقية

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce devait se prononcer sur la validité d'un second contrat de bail stipulant un loyer supérieur au premier, contesté par le preneur pour cause de simulation. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en retenant l'application du second contrat et en écartant la demande reconventionnelle en nullité.

L'appelant soutenait que le second contrat était un acte simulé destiné à masquer le paiement du prix d'une cession de parts sociales, et que le loyer réel était celui, inférieur, fixé par le contrat initial. La cour retient que la charge de la preuve de la simulation incombe à celui qui l'invoque.

Or, la cour relève que le preneur a lui-même effectué des paiements correspondant au loyer élevé stipulé dans le second contrat, ce qui constitue une reconnaissance de la validité de ce dernier et contredit l'allégation de simulation. La cour ajoute que la conclusion d'un contrat de bail postérieur au premier, avec des parties partiellement différentes et un nouveau loyer, s'analyse comme la conclusion d'un nouveau rapport locatif abrogeant le précédent.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident contre un jugement ordonnant l'éviction d'un preneur pour reprise personnelle, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité du congé et le montant de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité sur la base d'un rapport d'expertise.

Le preneur soulevait l'irrégularité du congé faute de notification préalable de la cession de l'immeuble, tandis que le bailleur critiquait la régularité de l'expertise et le montant de l'indemnité. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré du défaut de notification, retenant que la délivrance du congé par le nouveau propriétaire vaut information du preneur sur le transfert de propriété.

Après avoir validé la régularité formelle du rapport d'expertise, la cour rappelle qu'elle n'est pas liée par les conclusions de l'expert et qu'elle dispose d'un pouvoir souverain pour apprécier les composantes de l'indemnité d'éviction. Elle procède dès lors à une nouvelle liquidation du préjudice et réforme le jugement entrepris sur le seul quantum de l'indemnité allouée.

Il résulte des articles 5 et 6 du dahir du 25 décembre 1980 organisant les rapports contractuels entre bailleurs et locataires que la demande en révision du loyer est conditionnée par des changements dans les caractéristiques des lieux loués, lesquels s'apprécient au regard non seulement des modifications matérielles du bien, mais aussi de sa situation, de sa valeur, de son état d'entretien et des conditions économiques générales. Encourt la cassation l'arrêt qui rejette la demande du bailleur au seul motif qu'il n'a pas démontré l'existence de modifications matérielles, alors qu'il lui appartenait de rechercher si les autres critères légaux, tels que l'évolution des conditions économiques et la longue période écoulée sans révision, ne justifiaient pas l'augmentation sollicitée.

La Cour suprême censure la décision d’une cour d’appel ayant déclaré irrecevable une demande en révision de loyer au seul motif de l’absence de modifications matérielles apportées au bien. Une telle approche procède d’une interprétation erronée du Dahir du 25 décembre 1980, car elle isole l’article 5 de ce texte de son contexte.

En effet, la Haute juridiction rappelle que l’article 5 doit être lu en combinaison avec l’article 6, qui en est le complément interprétatif indispensable. Ce dernier impose au juge d’apprécier l’ensemble des critères déterminant la valeur locative, incluant non seulement les changements physiques, mais aussi l’emplacement du bien, sa valeur réelle et les conditions économiques générales. L’omission de cet examen global vicie la motivation de l’arrêt et justifie sa cassation pour violation des dispositions combinées desdits articles.