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تطبيق ظهير 24 ماي 1955

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la loi applicable à une action en indemnité d'éviction lorsque la procédure a été initiée sous l'empire du dahir du 24 mai 1955 mais que l'expulsion effective est intervenue après l'entrée en vigueur de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur en lui allouant une indemnité d'éviction.

Le bailleur appelant soulevait la prescription biennale de l'action en vertu de l'article 33 du dahir de 1955, tandis que le preneur appelant incident contestait l'insuffisance de l'indemnité allouée. La cour écarte le moyen tiré de la prescription en retenant que, si la décision d'éviction est antérieure à la loi nouvelle, l'expulsion matérielle du preneur, intervenue après l'entrée en vigueur de la loi 49-16, constitue le fait générateur du droit à indemnisation.

Dès lors, la cour juge que les conditions et le calcul de l'indemnité sont régis par les dispositions de la loi 49-16. Procédant à la liquidation de l'indemnité au visa de l'article 7 de ladite loi, la cour retient le droit au bail et les frais de déménagement, mais écarte la réparation du préjudice lié à la clientèle et à la réinstallation, faute pour le preneur d'avoir produit les déclarations fiscales requises pour leur évaluation.

La cour rejette par ailleurs la demande d'indemnisation pour perte d'exploitation, considérant que l'indemnité d'éviction intégrale couvre l'ensemble des préjudices résultant de la perte du fonds de commerce. Réformant partiellement le jugement, la cour d'appel de commerce réduit le montant de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un litige relatif à l'indemnité d'éviction dans le cadre de la transition entre le dahir de 1955 et la loi 49.16, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'application de la loi nouvelle à une instance en cours. Le tribunal de commerce avait prononcé l'éviction du preneur pour usage personnel par le bailleur, en lui allouant une indemnité. L'appelant principal soutenait que la nouvelle loi était applicable, ce qui devait conduire, en l'absence de production des déclarations fiscales par le preneur, à annuler l'indemnité, tandis que l'appelant incident contestait le caractère insuffisant de cette dernière. La cour retient que la loi 49.16 est bien applicable au litige dès lors que l'affaire n'était pas en état d'être jugée à la date de son entrée en vigueur, au visa de l'article 38 de ladite loi. Toutefois, elle écarte la demande d'annulation de l'indemnité en relevant que le même article 38 prévoit expressément le maintien des actes de procédure et des décisions interlocutoires antérieurs à son application. La cour en déduit que le rapport d'expertise ordonné sous l'empire de l'ancienne loi demeure une base d'appréciation valable pour le juge, qui n'est pas tenu d'ordonner une nouvelle mesure. Appréciant souverainement les éléments du dossier, elle juge le montant de l'indemnité allouée approprié au préjudice subi par le preneur. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La violation par le preneur d’une clause contractuelle interdisant toute modification du local loué sans l’autorisation écrite et préalable du bailleur constitue un manquement suffisant pour justifier la résiliation du bail. En vertu de la force obligatoire du contrat consacrée par l’article 230 du Dahir des Obligations et des Contrats, une telle transgression, matériellement établie par constatations et expertises, se suffit à elle-même, sans qu’il soit nécessaire de prouver un quelconque danger pour l’immeuble. L’allégation d’un consentement verbal du bailleur demeure inopérante en l’absence de preuve.

Par ailleurs, le statut protecteur des baux commerciaux est inapplicable lorsque l’action en justice est intentée avant l’expiration du délai de deux ans d’occupation continue, condition requise par l’article 5 du Dahir du 24 mai 1955. Le litige reste alors soumis au droit commun.

L’arrêt rendu par la Cour suprême porte sur un litige relatif à une demande d’expulsion d’un locataire commercial fondée sur un changement d’usage du local ainsi que sur le besoin du bailleur de l’occuper à titre personnel. La demande a été formée sur le fondement du dahir du 24 mai 1955 régissant les baux commerciaux. L’instance a donné lieu à une décision d’expulsion confirmée en appel, avant qu’un tiers, acquéreur du fonds de commerce en vertu d’une adjudication judiciaire, ne forme une tierce-opposition contre cette décision. La cour d’appel a accueilli ce recours, considérant que l’assignation en expulsion avait été dirigée contre une personne ne disposant plus de la qualité de locataire à la date du litige.

La Cour suprême a censuré cette analyse en relevant que la cour d’appel avait omis de prendre en compte la chronologie des faits. En effet, l’action en expulsion avait été engagée et jugée avant l’acquisition du fonds de commerce par le tiers intervenant, ce qui faisait obstacle à la reconnaissance d’une atteinte à ses droits. L’arrêt attaqué a ainsi été jugé dénué de base légale, la cour d’appel n’ayant pas vérifié si les conditions du recours de la tierce-opposition du tiers étranger à l’instance étaient réunies, notamment au regard des dispositions relatives à la transmission des contrats en matière de cession d’un fonds de commerce.

La Cour suprême a rappelé que l’adjudicataire ne pouvait se prévaloir de l’inopposabilité des décisions antérieures en l’absence de respect des règles de la cession du bail commercial, notamment celles prévues à l’article 195 du Code des obligations et des contrats en matière de cession de créance. En se fondant exclusivement sur le fait que le tiers avait acquis le fonds de commerce à une date postérieure à l’introduction de la demande d’expulsion sans examiner la continuité du contrat de bail et le respect des formalités de la cession, la cour d’appel a privé sa décision de base légale.

En conséquence, la Cour suprême a cassé et annulé l’arrêt attaqué et a renvoyé l’affaire devant la cour d’appel pour un nouvel examen, en lui enjoignant de se conformer aux principes dégagés.