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إشعار بانتقال الملكية

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident contre un jugement ordonnant l'éviction d'un preneur pour reprise personnelle, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité du congé et le montant de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité sur la base d'un rapport d'expertise.

Le preneur soulevait l'irrégularité du congé faute de notification préalable de la cession de l'immeuble, tandis que le bailleur critiquait la régularité de l'expertise et le montant de l'indemnité. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré du défaut de notification, retenant que la délivrance du congé par le nouveau propriétaire vaut information du preneur sur le transfert de propriété.

Après avoir validé la régularité formelle du rapport d'expertise, la cour rappelle qu'elle n'est pas liée par les conclusions de l'expert et qu'elle dispose d'un pouvoir souverain pour apprécier les composantes de l'indemnité d'éviction. Elle procède dès lors à une nouvelle liquidation du préjudice et réforme le jugement entrepris sur le seul quantum de l'indemnité allouée.

En matière de bail commercial, la notification du transfert de propriété du local loué au locataire peut valablement être effectuée conjointement à la mise en demeure de payer les loyers visant à faire jouer la clause résolutoire. L’article 195 du Dahir sur les Obligations et Contrats n’imposant aucun formalisme particulier pour la notification de la cession de créance, l’envoi par le nouveau bailleur d’un avis intitulé « notification de transfert de propriété et mise en demeure de payer » accompagné du certificat de propriété constitue une information suffisante. Le locataire n’a pas qualité pour discuter la cause du transfert de propriété dès lors que celui-ci est établi.

De même, la validité d’une mise en demeure fondée sur l’article 33 de la loi n°49-16, relative aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal, n’est pas affectée par la réclamation de sommes accessoires contestées, telles qu’une augmentation conventionnelle du loyer ou des taxes locatives. La condition essentielle à la mise en œuvre de la clause résolutoire demeure le défaut de paiement d’une somme au moins égale à trois mois de loyer. L’inclusion de montants supplémentaires dans la mise en demeure ne la vicie pas, dès lors que l’obligation principale relative au paiement du loyer de base n’a pas été satisfaite par le locataire dans le délai imparti.

Par ailleurs, la mise en demeure adressée par l’avocat du bailleur et mentionnant son adresse professionnelle est régulière, cette dernière valant élection de domicile pour ses mandants conformément à l’article 33 du Code de procédure civile. En conséquence, la cour d’appel confirme l’ordonnance d’expulsion rendue en première instance.