Mot clé
Transmission de propriété

Saisi d'un appel contre un jugement fixant une indemnité d'éviction, dans lequel le tribunal de commerce avait validé un congé pour reprise et alloué une indemnité jugée insuffisante par le preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à agir de l'héritier du bailleur initial et sur l'évaluation du fonds de commerce. L'appelant contestait la validité du congé au motif que la transmission de propriété ne lui avait pas été notifiée, ainsi que le montant de l'indemnité. La cour retient que le bail est transmis aux héritiers, en leur qualité d'ayants cause universels, de plein droit et sans qu'une notification au preneur ne soit requise, écartant ainsi le moyen tiré du défaut de qualité. Constatant en revanche les lacunes du premier rapport d'expertise, notamment quant à l'évaluation de la clientèle et de la renommée commerciale, elle valide les conclusions d'une nouvelle expertise ordonnée en appel. Usant de son pouvoir d'appréciation, la cour réévalue à la hausse l'indemnité due au preneur en considération de l'ancienneté du bail, de la localisation du local et de la nature de l'activité. Le jugement est par conséquent réformé sur le seul quantum de l'indemnité d'éviction.

Encourt la cassation l'arrêt qui, pour annuler un congé fondé sur le non-paiement des loyers, retient que le bailleur, d'abord héritier indivis puis devenu propriétaire unique du bien par donation des autres cohéritiers, aurait dû notifier au preneur la cession du droit au bail conformément à l'article 195 du Dahir des obligations et des contrats. En effet, la transmission de propriété par succession puis par donation entre cohéritiers ne s'analyse pas en une cession de créance, le bailleur passant de la qualité de successeur universel à celle de successeur particulier, ce qui lui confère qualité pour agir sans qu'une notification formelle au preneur soit requise.

De même, manque de base légale la décision qui écarte comme moyen de preuve des souches de quittances de loyer au motif qu'elles ne sont pas une preuve suffisante, sans rechercher si, au regard des pratiques de paiement antérieures entre les parties, elles ne pouvaient établir le montant convenu du loyer.

Il résulte des articles 320 à 323 du Code de la famille que la propriété de la succession est transmise aux héritiers dès le décès du de cujus. Encourt dès lors la cassation l'arrêt qui ordonne l'expulsion des héritiers d'un immeuble immatriculé en les qualifiant d'occupants sans droit ni titre, au motif que leur hérédité n'a pas encore été inscrite sur le titre foncier, alors que le transfert de propriété s'opère de plein droit au moment du décès, indépendamment de cette formalité.