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Saisie-arrêt entre les mains du locataire

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité au preneur d'une saisie immobilière exécutoire pratiquée sur l'immeuble loué. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur en paiement et en expulsion.

L'appelant soutenait que la saisie de l'immeuble privait le bailleur de sa qualité à percevoir les loyers, ceux-ci devant être appréhendés au profit des créanciers saisissants. La cour écarte ce moyen en retenant que la saisie des fruits et revenus de l'immeuble, prévue par l'article 475 du code de procédure civile, est une mesure édictée dans l'intérêt exclusif des créanciers.

Dès lors, le preneur ne peut s'en prévaloir pour se soustraire à son obligation de paiement envers le bailleur tant qu'il n'a pas reçu de notification de l'agent d'exécution valant saisie-arrêt entre ses mains. Faute pour le preneur de justifier d'une telle notification ou d'une consignation des sommes dues, le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

L’interdiction faite au débiteur hypothécaire ,telle qu’elle figure dans le contrat d’hypothèque, de disposer du bien immobilier hypothéqué ne s’entend pas uniquement aux actes emportant transfert de propriété mais également à l’ensemble des actes qui peuvent déprécier la valeur du bien et notamment la location à des tiers.

La bonne foi du locataire d’un bien hypothéqué n’empêche pas le créancier hypothécaire d’engager les actions susceptibles de lui permettre de défendre ses droits et d’agir pour mettre un terme à tout acte préjudiciable légalement ou conventionnellement.

Le fait pour le  créancier hypothécaire de faire pratiquer une saisie arrêt entre les mains du locataire d’un bien hypothéqué ne constitue pas un empêchement à l’exercice de l’action en annulation du contrat de bail conclu entre le locataire et le défendeur gagiste.

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Attendu que le demandeur au pourvoi fait grief à l’arrêt attaqué la mauvaise interprétation de l’article 11 du contrat d’hypothèque en ce que la Cour considéré que celui-ci énonce qu’il est fait interdiction à l’emprunteur de disposer du bien hypothéqué sans l’accord de la banque alors que cet article énonce expressément qu’il est fait interdiction à l’emprunteur de céder le bien immeuble.

Qu’ainsi cette interdiction ne concerne que les actes de dissipation emportant transfert de propriété, la convention n’interdisant nullement la location pouvant justifier l’annulation du contrat de bail.

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Que le contrat de bail est un contrat personnel et que le demandeur au pourvoi est de bonne foi de sorte qu’il ne peut assumer la responsabilité d’une convention à laquelle il n’était pas partie puisque cette convention a été violée par le propriétaire du bien.

Que la Cour d’Appel en rejetant ces arguments et en considérant qu’il est fait interdiction au propriétaire des lieux d’accomplir des actes susceptible de réduire la valeur du bien en application de l’article 1179 du DOC, a mal fondé sa décision.

Mais attendu que contrairement aux arguments soulevés dans ce moyen l’arrêt attaqué a motivé sa décision en considérant que celui qui consent une hypothèque ne peut accomplir aucun acte susceptible de déprécier la valeur du bien donné en hypothèque conformément à l’article 1179 du DOC.

Que cette disposition est conforme au contenu de l’article 11 de la convention hypothécaire qui interdit à l’emprunteur de disposer du bien immobilier sauf accord de la banque.

Qu’en outre la bonne foi du locataire ne suffit pas à justifier la validité du contrat surtout que la banque n’a jamais accompli d’acte susceptible d’être interprété comme une acceptation de sa part du contrat de bail.

Que bien au contraire la banque en procédant à l’inscription de l’hypothèque sur le bien immobilier a imposé un certain nombre de conditions et notamment celle figurant à l’article 11 du contrat de crédit hypothécaire.

Que la cour d’appel a démontré que l’interdiction faite au débiteur hypothécaire de disposer du bien tel qu’elle figure à l’article 11 du contrat d’hypothèque ne s’étend pas uniquement à aux actes de disposition emportant transfert de propriété mais s’étend également à l’ensemble des actes susceptibles de déprécier la valeur du bien hypothéqué et notamment sa location à des tiers des lors que le bien se dépréciera lorsqu’il sera proposé à la vente dans le cadre de la procédure de réalisation hypothécaire en raison de sa location à un tiers.

Que la cour d’appel a bien fondé sa décision lorsqu’elle a écarté l’exception de bonne foi invoquée par le locataire et en considérant que cela ne pouvait pas constituer un obstacle aux actions en justice susceptibles de protéger les droits du créancier.

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Que l’article 1179 sur lequel s’est fondée la décision pour faire droit à la demande trouve application en raison de la violation par le débiteur hypothécaire de la convention quel que soit la bonne ou mauvaise foi de la personne qui a conduit à la dépréciation de la valeur du bien.

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Que s’agissant de la saisie arrêt opérée par le créancier hypothécaire entre les mains du locataire sur les redevances locatives, cela ne peut être constitutif d’une reconnaissance de la validité du contrat de bail.

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PAR CES MOTIFS

Rejette le pourvoi