Mot clé
Responsabilité du promoteur immobilier

Saisi d'un double appel formé par un syndicat de copropriétaires et un promoteur immobilier contre un jugement retenant la garantie de ce dernier pour des vices de construction, la cour d'appel de commerce examine la portée de la responsabilité du vendeur et les conditions de mise en œuvre de sa garantie. Le tribunal de commerce avait condamné le promoteur à indemniser le syndicat sur la base d'un rapport d'expertise judiciaire.

Le syndicat appelant contestait le montant de l'indemnisation, le jugeant insuffisant, tandis que le promoteur soulevait l'irrecevabilité de l'action pour défaut de qualité à agir, la prescription, et son irresponsabilité au profit de l'entreprise de construction. La cour écarte successivement les moyens du promoteur, retenant que la qualité à agir du syndicat était établie par la production du procès-verbal de l'assemblée générale et que l'exception de prescription était infondée au vu des propres déclarations du promoteur sur la date de livraison.

Elle rappelle, au visa de l'article 228 du dahir formant code des obligations et des contrats, que les obligations nées du contrat de vente ne lient que les parties, excluant ainsi toute action directe contre l'entreprise de construction qui y est tierce. Concernant les vices eux-mêmes, la cour considère que le rapport d'expertise judiciaire, mené contradictoirement, établit sans équivoque l'existence de défauts d'étanchéité imputables au promoteur en sa qualité de vendeur, et que le devis produit par le syndicat ne saurait le remettre en cause.

En conséquence, la cour rejette les deux appels et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisie d'un litige relatif à la résolution d'un contrat de réservation pour un immeuble en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel de commerce retient que ce contrat est soumis au régime spécial de la loi n° 44-00. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du contrat aux torts du vendeur pour défaut de livraison et l'avait condamné à la restitution des acomptes versés ainsi qu'à des dommages-intérêts.

L'appelant soulevait principalement la prescription annale de l'action en résolution prévue par l'article 531 du code des obligations et des contrats, ainsi que l'exception d'inexécution, faute pour l'acquéreur d'avoir soldé le prix. La cour écarte le moyen tiré de la prescription en jugeant que le régime spécial de la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement déroge au droit commun de la vente, rendant l'article 531 inapplicable.

Elle rejette également l'exception d'inexécution, au motif que le vendeur était tenu, aux termes du contrat, de livrer l'immeuble en premier lieu, le solde du prix n'étant exigible qu'après achèvement et mise en demeure, conditions non remplies. Le manquement du vendeur à son obligation de délivrance étant ainsi caractérisé, la résolution est justifiée en application de l'article 618-14 du même code.

Faisant droit à l'appel incident de l'acquéreur, la cour majore l'indemnité allouée pour réparer le préjudice résultant de la privation du bien. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé quant au montant des dommages-intérêts.