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Nullité du contrat de réservation

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la sanction applicable à un contrat de réservation immobilière en l'absence de conclusion du contrat de vente préliminaire dans le délai légal. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du contrat aux torts des acquéreurs pour défaut de paiement des échéances, tout en ordonnant la restitution de l'acompte versé.

L'appel principal du promoteur visait à obtenir la conservation d'une partie de cet acompte, tandis que l'appel incident des acquéreurs soulevait la nullité du contrat, et non sa simple résolution, pour violation des dispositions impératives de la loi sur la vente en l'état futur d'achèvement. La cour retient que le contrat de réservation, en application de l'article 618-3 de la loi 44.00, a une validité maximale de six mois non renouvelable.

Elle souligne qu'à l'expiration de ce délai, les parties sont tenues soit de conclure le contrat de vente préliminaire, soit de mettre fin à la réservation avec restitution des avances. Faute pour le promoteur de justifier de la conclusion du contrat de vente préliminaire dans le délai imparti, la cour juge que le contrat de réservation est frappé de nullité de plein droit.

Cette nullité emporte l'obligation de restituer intégralement les sommes versées. La cour infirme donc le jugement en ce qu'il avait prononcé la résolution, statue à nouveau en prononçant la nullité du contrat, et le confirme pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la nullité d'un contrat de réservation immobilière, la cour d'appel de commerce examine le pouvoir du juge de statuer au-delà de la demande initiale qui ne portait que sur la résolution. Le tribunal de commerce avait en effet déclaré le contrat nul pour non-conformité aux dispositions impératives régissant la vente d'immeubles en l'état futur d'achèvement.

L'appelant, promoteur immobilier, soutenait que le premier juge avait statué *ultra petita* en soulevant d'office un moyen qui n'était pas l'objet de la demande. La cour retient que la nullité sanctionnant l'absence de mention du permis de construire dans un contrat de réservation, prévue par l'article 618-3 bis du dahir des obligations et des contrats, est une nullité d'ordre public que le juge a la faculté de relever d'office.

Elle considère que la demande en restitution de l'acompte, formulée par l'acquéreur, est la conséquence nécessaire de cette nullité légale, ce qui écarte le grief de décision *ultra petita*. Les moyens tirés de l'inexécution des obligations de l'acquéreur sont dès lors jugés inopérants, le contrat étant réputé n'avoir jamais existé.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

En matière de vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification et la validité d'un contrat de réservation. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande en nullité et en restitution d'acompte irrecevable. L'appelant soutenait que l'acte, bien que qualifié de contrat de réservation, devait être soumis aux règles impératives du code des obligations et des contrats relatives à la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement. La cour retient que le contrat de réservation est un contrat nommé soumis auxdites dispositions. Elle constate que l'acte n'a pas été établi par un professionnel habilité au visa de l'article 618-3 du code des obligations et des contrats et que le versement d'un acompte avant la signature d'un contrat préliminaire conforme est prohibé par l'article 618-8 du même code. La cour juge dès lors le contrat de réservation nul de plein droit, ce qui emporte, en application de l'article 306, la seule restitution des sommes versées à l'exclusion de toute indemnisation. Le jugement est donc infirmé et la cour, statuant à nouveau, prononce la nullité du contrat et ordonne la restitution de l'acompte.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de réservation immobilière pour défaut de livraison, la cour d'appel de commerce examine les conditions de validité formelle de l'acte et l'imputabilité de l'inexécution. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du contrat aux torts du vendeur et ordonné la restitution de l'acompte versé par les acquéreurs. L'appelant, vendeur, soulevait la nullité du contrat de réservation au motif qu'il n'avait pas été établi en la forme authentique ou par avocat agréé près la Cour de cassation, conformément aux dispositions relatives à la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement. La cour écarte ce moyen en retenant que les exigences de forme prévues par la loi sont édictées principalement pour la protection de l'acquéreur, et que le vendeur ne peut se prévaloir de sa propre turpitude en invoquant le non-respect d'une condition dont il n'établit pas la réunion, à savoir l'achèvement des fondations au niveau du rez-de-chaussée. La cour relève en outre que l'inexécution de l'obligation de livraison dans le délai convenu est établie et n'est justifiée par aucune cause légitime, rendant la résolution imputable au seul vendeur. Statuant sur l'appel incident des acquéreurs qui sollicitaient des dommages-intérêts en sus des intérêts légaux, la cour considère que les intérêts légaux constituent déjà une réparation pour le retard et que l'octroi d'une indemnité complémentaire suppose la preuve, non rapportée, que le préjudice subi excède leur montant. Le jugement est par conséquent confirmé, les appels principal et incident étant rejetés.

Le tribunal de commerce, statuant après renvoi consécutif à l’infirmation par la Cour d’appel d’un premier jugement déclinatoire de compétence, a été saisi d’un litige relatif à un bien immobilier en cours d’achèvement.

La partie requérante sollicitait la restitution intégrale d’un paiement anticipé consenti avant la formalisation définitive du contrat, arguant que la défenderesse n’avait pas réalisé, dans le délai imparti, la seconde tranche d’exécution consistant en l’avancement des travaux – manquement déterminant aux obligations contractuelles. La demande se fonde également sur l’irrégularité formelle du contrat, celui-ci n’ayant pas satisfait aux exigences prévues par le régime de la vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement, notamment en ce qu’il ne comportait pas les mentions obligatoires imposées par l’article 618-3 du DOC.

Après examen des arguments et des pièces versées, le tribunal a constaté que, en l’absence de réalisation de la seconde tranche dans le délai fixé, le contrat se trouvait résilié de plein droit.

Par application de l’article 260 du Code des Obligations et des Contrats, et en considération des dispositions de la législation sur la VEFA – notamment l’exigence d’un acte préliminaire comportant les mentions obligatoires (article 618-3) –, le paiement anticipé effectué avant la signature définitive devait être déclaré nul. Il en résultait l’obligation de restituer intégralement la somme versée afin de remettre les parties dans leur situation antérieure.

Par ailleurs, le tribunal a rejeté l’ensemble des prétentions accessoires, notamment celles tendant à l’obtention d’un complément de prix, d’intérêts légaux ou d’une pénalité de retard, ces demandes n’ayant pas trouvé de fondement juridique.