Mot clé
Mentions obligatoires du congé

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce précise les conditions de validité de la mise en demeure préalable. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des bailleurs en condamnant le preneur au paiement des loyers et en ordonnant son expulsion.

L'appelant contestait la qualité à agir des bailleurs, propriétaires indivis ne détenant pas la majorité des trois quarts, et l'irrégularité de la sommation qui ne mentionnait pas la demande d'éviction. La cour écarte le moyen tiré de l'indivision en rappelant que la qualité à agir du bailleur découle du contrat de bail, loi des parties, rendant inopposables au preneur les règles de gestion de l'indivision prévues à l'article 971 du dahir des obligations et des contrats.

Elle accueille en revanche le second moyen et retient que la sommation de payer, pour fonder une action en expulsion en application de l'article 26 de la loi 49-16, doit impérativement contenir, outre le délai de mise en demeure, une demande expresse d'éviction en cas de persistance du non-paiement. En l'absence d'une telle mention, l'injonction est jugée irrégulière et ne peut valablement saisir la juridiction d'une demande d'expulsion.

La cour infirme par conséquent le jugement sur ce point, déclare la demande d'expulsion irrecevable et confirme la condamnation au paiement des loyers.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine la régularité de la mise en demeure préalable. Le preneur appelant soulevait l'irrecevabilité de l'action, d'une part au motif que les bailleurs indivis n'avaient pas la majorité des trois quarts requise par l'article 971 du dahir des obligations et des contrats pour les actes d'administration, et d'autre part en raison de l'irrégularité de l'injonction de payer qui ne mentionnait pas la demande d'éviction.

La cour écarte le premier moyen en rappelant que les règles de gestion de l'indivision régissent les rapports entre coindivisaires et sont inopposables au preneur tiers. En revanche, la cour retient que l'injonction de payer, pour valoir mise en demeure d'évincer au sens de l'article 26 de la loi 49-16, doit contenir l'expression non équivoque de la volonté du bailleur de mettre fin au contrat.

Faute pour l'acte de mentionner expressément la demande d'éviction à l'issue du délai imparti pour le paiement, il est jugé irrégulier et ne peut fonder une action en expulsion. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a prononcé l'expulsion, la cour statuant à nouveau déclare la demande d'éviction irrecevable et confirme la condamnation au paiement des loyers.

Saisi d'un litige relatif à l'expulsion d'un preneur commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité de la mise en demeure préalable. Le tribunal de commerce avait condamné la preneuse au paiement d'arriérés locatifs et prononcé son expulsion.

L'appelante contestait la validité de l'injonction de payer, qui omettait de mentionner la sanction de l'expulsion, et faisait valoir l'apurement de sa dette par consignation après un refus du bailleur. La cour retient, au visa de l'article 26 de la loi 49-16, que l'injonction visant à obtenir la résiliation du bail doit, à peine d'irrecevabilité de la demande d'expulsion, mentionner expressément qu'elle est délivrée sous cette sanction.

Elle ajoute que la production d'un récépissé de consignation du montant total des loyers réclamés auprès du greffe suffit à écarter le manquement du preneur. Le jugement est par conséquent infirmé et les demandes du bailleur en paiement et en expulsion sont rejetées.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité formelle de la sommation de payer au regard de l'article 26 de la loi 49.16. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion du preneur.

La cour retient que la sommation est irrégulière dès lors qu'elle omet de mentionner le délai d'éviction obligatoire, quand bien même elle fixe un délai pour le paiement des arriérés locatifs. Elle juge que cette omission constitue une violation d'une formalité substantielle qui vicie la procédure et rend la demande d'expulsion irrecevable.

En revanche, la cour considère que le paiement des loyers par le preneur après l'expiration du délai de quinze jours imparti dans la sommation caractérise un retard fautif justifiant le maintien de sa condamnation à des dommages et intérêts. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a prononcé l'expulsion et, statuant à nouveau, la cour déclare la demande d'éviction irrecevable tout en confirmant la décision sur les dommages et intérêts.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité formelle du congé et l'étendue de la dette locative. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné l'expulsion du preneur et l'avait condamné au paiement d'un arriéré locatif.

L'appelant soulevait la nullité de la notification du congé, son irrégularité au regard des mentions obligatoires de la loi 49.16, et invoquait la présomption de paiement des loyers antérieurs à la dernière quittance émise sans réserve. Après avoir écarté le moyen tiré de l'irrégularité de la notification, dont la réalité a été confirmée par une expertise graphologique, la cour retient que le congé est néanmoins vicié.

En effet, la cour relève que le congé omettait de mentionner le délai de quinze jours imparti au preneur pour libérer les lieux, mention distincte du délai de paiement, et que l'action en validation a été introduite prématurément avant l'expiration des délais légaux. Concernant les loyers, la cour fait application de la présomption de l'article 253 du Dahir des obligations et des contrats, jugeant que la production d'une quittance sans réserve pour une période donnée établit le paiement des termes antérieurs.

Le jugement est en conséquence infirmé en ce qu'il a validé le congé et prononcé l'expulsion, la cour déclarant la demande irrecevable sur ce chef, et réformé quant au montant de l'arriéré locatif.