Mot clé
Loyers échus postérieurement au jugement de première instance

La cour d'appel de commerce juge qu'un bail commercial de moins de deux ans est soumis aux règles du droit commun des contrats et non au statut protecteur de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers.

L'appelant soutenait s'être acquitté des loyers par la voie d'offres réelles et de consignations, tandis que le bailleur formait un appel incident en paiement des loyers échus en cours d'instance. La cour relève que les paiements effectués par le preneur étaient partiels et, pour partie, tardifs au regard du délai fixé dans la sommation de payer.

Elle retient qu'un paiement partiel et tardif ne suffit pas à purger le manquement contractuel du preneur, le défaut de paiement demeurant ainsi constitué. Dès lors, la résiliation du bail et l'expulsion sont justifiées.

Faisant droit à l'appel incident, la cour condamne également le preneur au paiement des loyers échus postérieurement au jugement de première instance, faute pour ce dernier de justifier de leur règlement. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de la condamnation initiale, réduit aux seuls loyers demeurés impayés.

La Cour de cassation confirme qu’en matière de bail commercial, un bailleur peut formuler en appel une demande additionnelle de paiement des loyers ayant couru après le jugement de première instance, même s’il n’a pas lui-même interjeté appel de ce jugement. En l’espèce, la société requérante, locataire originelle, avait saisi la cour d’appel d’une demande nouvelle tendant au paiement des loyers de la période postérieure au prononcé du jugement initial. La Cour relève que cette demande est indissociablement liée à la demande principale et qu’elle découle du même contrat de bail, au sens de l’article 143, alinéa 2, du Code de procédure civile, de sorte qu’elle ne constitue pas une remise en cause des points déjà définitivement tranchés.

S’agissant de l’obligation de garantie incombant au bailleur, la Cour précise que l’article 644 du Dahir des obligations et contrats impose au bailleur de garantir le preneur contre les « troubles de droit », c’est-à-dire l’exigence de droits prétendus par un tiers sur la chose louée. En revanche, cette garantie ne couvre pas les « troubles de fait », résultant d’une opposition matérielle de tiers ne prétendant pas à un droit réel sur le bien. En l’espèce, la locataire, après avoir accédé aux lieux et commencé les installations, s’était heurtée à l’hostilité du voisinage. La Cour rappelle qu’il lui appartenait de faire cesser ces troubles de fait par les voies de droit ou de demander la résiliation du bail conformément aux clauses contractuelles.

La Cour rejette le pourvoi, considérant d’une part que la recevabilité de la demande additionnelle de loyers est fondée en droit et régulièrement motivée et, d’autre part, que le bailleur n’est pas tenu d’une garantie contre des troubles de fait imputables à des tiers. Les motifs adoptés par la cour d’appel sont jugés suffisants et exempts de toute dénaturation. Ainsi, la cassation est écartée et la décision rendue par la cour d’appel est définitivement confirmée.