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Loi n° 44.00

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande en nullité d'une convention de vente d'un bien immobilier en l'état futur d'achèvement, le tribunal de commerce avait écarté l'application du régime spécial au motif que les conditions n'étaient pas réunies. L'appelant soutenait que l'opération devait être soumise aux dispositions impératives de la loi n° 44.00 et, subsidiairement, que l'accord était nul au regard du droit commun des contrats faute de formalisme écrit et de détermination de l'objet.

La cour d'appel de commerce retient que le régime de la vente en l'état futur d'achèvement ne peut s'appliquer qu'à un contrat écrit, dont les clauses peuvent être vérifiées, ce qui exclut une convention purement verbale. Elle juge ensuite que, le demandeur ayant exclusivement fondé son action en nullité sur la violation de la loi n° 44.00, le moyen tiré de la nullité au regard du droit commun des obligations est inopérant.

Par conséquent, les demandes subséquentes en restitution des sommes versées et en indemnisation, qui découlent de la nullité alléguée, sont également rejetées. Le jugement de première instance est confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel de commerce se prononce sur la nullité d'une promesse de vente sous seing privé pour non-respect des conditions de forme et sur la prescription applicable à l'action en restitution. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en nullité et en restitution formée par les héritiers de l'acquéreur.

L'appelant soutenait que la promesse, conclue après l'entrée en vigueur de la loi n° 44.00, était nulle faute d'avoir été établie par acte authentique ou par acte à date certaine, et que l'action n'était pas soumise à la prescription quinquennale commerciale. La cour retient que la promesse, conclue postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi précitée, était soumise au formalisme impératif édicté par l'article 618-3 du code des obligations et des contrats, de sorte que son établissement sous seing privé entraîne sa nullité.

La cour écarte par ailleurs la prescription quinquennale, rappelant que dans un acte mixte, la prescription commerciale de l'article 5 du code de commerce n'est pas opposable à la partie civile, l'action étant alors soumise au délai de droit commun de quinze ans prévu par l'article 387 du code des obligations et des contrats. En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme le jugement entrepris, prononce la nullité de la promesse de vente et ordonne la restitution de l'acompte versé.

En matière de vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel de commerce juge de la caducité du contrat de réservation à l'expiration de son délai de validité légal. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du contrat aux torts du promoteur et ordonné la restitution de l'acompte versé par l'acquéreur.

L'appelant soutenait que la résolution devait être imputée à l'acquéreur, faute pour ce dernier d'avoir soldé le prix dans le délai contractuel, et contestait par ailleurs l'identité du bien qui avait été revendu à un tiers. La cour écarte ces moyens en retenant que le contrat de réservation, qualifié de contrat de تخصيص, est soumis aux dispositions de la loi n° 44.00, notamment son article 618-3 ter qui fixe sa durée de validité à six mois non renouvelable.

Faute de conclusion du contrat de vente préliminaire dans ce délai, le contrat de réservation est devenu caduc et a perdu toute force obligatoire. Dès lors, le promoteur ne pouvait plus se prévaloir des clauses d'un acte juridiquement inexistant pour reprocher une faute à l'acquéreur.

La caducité du contrat emportant anéantissement des obligations réciproques, la demande en restitution de l'acompte était fondée, justifiant la confirmation du jugement entrepris.

Ayant souverainement constaté, par une appréciation des faits et des documents produits, que le vendeur, bien que le défaut de paiement d’une partie du prix par l’acquéreur à l’échéance convenue ait entraîné la réalisation de la condition résolutoire stipulée à la promesse de vente, a accompli plusieurs années après des actes positifs manifestant sans équivoque sa volonté de poursuivre l’exécution du contrat, notamment en délivrant à l’acquéreur les autorisations nécessaires à l’exploitation de son fonds de commerce dans les lieux, la cour d’appel en déduit à bon droit que le vendeur a renoncé à se prévaloir de ladite clause.