Mot clé
Invalidité de la mise en demeure

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'une vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement pour défaut de livraison, la cour d'appel de commerce examine les conditions de l'exception d'inexécution et de la mise en demeure. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de l'acquéreur en prononçant la résolution du contrat aux torts du vendeur et en ordonnant la restitution des acomptes versés. Le vendeur appelant contestait le jugement, soulevant principalement l'invalidité de la mise en demeure et l'irrecevabilité de l'action en résolution au motif que l'acquéreur n'avait pas lui-même exécuté son obligation de paiement intégral du prix. La cour écarte le premier moyen en retenant que le vendeur était en état de demeure de plein droit par la seule échéance du terme contractuel de livraison, rendant la mise en demeure superfétatoire. Sur le fond, la cour juge que l'exception d'inexécution ne peut être opposée par le vendeur dès lors que le contrat instaurait une chronologie des obligations, imposant au vendeur de livrer l'immeuble avant que l'acquéreur ne soit tenu de solder le prix. Faute pour le vendeur d'avoir exécuté son obligation première et déterminante, l'acquéreur était fondé à solliciter la résolution du contrat en application de l'article 259 du code des obligations et des contrats. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'une sommation de payer visant une dette supérieure à l'arriéré réel. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en retenant l'état de défaut du preneur, au motif que la procédure d'offre réelle et de consignation des loyers n'avait pas été intégralement accomplie dans le délai imparti. Devant la cour, le preneur soutenait que la sommation était irrégulière car elle incluait un mois de loyer déjà acquitté. La cour retient que la sommation est dépourvue d'effet juridique dès lors qu'elle réclame le paiement d'une somme supérieure à la dette locative réellement due au moment de sa notification. Elle relève que le paiement d'un des trois mois de loyers visés par l'acte, effectué avant même l'envoi de celui-ci, ramenait l'arriéré à une durée inférieure au seuil de trois mois impérativement requis par l'article 26 de la loi 49-16 pour fonder une demande en résiliation. En conséquence, la cour infirme le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, et statuant à nouveau, rejette cette partie de la demande tout en confirmant le jugement pour le surplus.