Mot clé
Impôt forfaitaire

Saisi d'un litige relatif à l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce examine les critères d'indemnisation au regard du fondement du congé. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et fixé l'indemnité sur la base d'une première expertise.

L'appelant principal, le bailleur, soutenait que la fermeture prolongée du local justifiait une éviction sans indemnité, tandis que l'appelant incident, le preneur, en contestait le montant jugé insuffisant. La cour écarte le moyen tiré de la fermeture du local, relevant que le congé ayant été fondé sur la reprise pour usage personnel au visa de l'article 26 de la loi 49-16, et non sur un manquement du preneur au sens de l'article 8, le principe de l'indemnité n'était pas contestable.

Après avoir écarté deux expertises jugées contradictoires, la cour homologue les conclusions d'un troisième rapport. Elle retient que l'indemnité doit couvrir la seule perte du droit au bail, évalué selon la différence entre le loyer acquitté et la valeur locative de marché, mais exclut toute indemnisation au titre de la clientèle et de la réputation commerciale en l'absence de production des déclarations fiscales des quatre dernières années et au vu de la cessation d'activité constatée.

Elle écarte également toute indemnité pour frais de déménagement, considérant qu'en l'absence d'activité effective, aucun préjudice de ce chef n'est caractérisé. Le jugement est en conséquence partiellement réformé par réduction du montant de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et fixant l'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce a examiné la portée d'une action antérieure en révision de loyer sur le droit de reprise du bailleur. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction du preneur moyennant le paiement d'une indemnité fondée sur une expertise judiciaire. L'appelant principal contestait le montant de l'indemnité, le jugeant excessif au regard des critères de la loi n° 49-16, tandis que l'appelant incident soutenait, à titre principal, l'irrecevabilité de la demande d'éviction au motif que la révision du loyer obtenue par le bailleur valait renouvellement du bail. La cour retient que la procédure en révision de la valeur locative, même aboutissant à une augmentation du loyer, ne fait pas obstacle à la délivrance ultérieure d'un congé pour reprise personnelle par le bailleur. Sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction, la cour valide les conclusions de l'expertise en relevant que l'assujettissement du preneur à un régime d'imposition forfaitaire rend inopérant le grief tiré de l'absence de production des déclarations fiscales des quatre dernières années. La cour écarte par ailleurs la demande de contre-expertise, s'estimant suffisamment informée, et rappelle que la situation financière personnelle du bailleur est indifférente à l'évaluation objective du fonds de commerce. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.