Mot clé
Droit de priorité au retour

Saisie d'un litige relatif à la fixation d'une indemnité provisionnelle due au preneur évincé pour cause de démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur le pouvoir d'appréciation du juge face à des expertises contradictoires. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité calculée en retenant des éléments issus de deux rapports d'expertise aux conclusions divergentes. L'appelant contestait cette méthode, soutenant que le juge devait retenir l'expertise la plus élevée et lui allouer une indemnité d'éviction complète avant même les travaux, au motif que le projet de reconstruction rendait son retour impossible. La cour rappelle que le juge n'est lié par aucun rapport d'expertise et peut, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation, retenir les éléments qui lui paraissent pertinents pour fonder sa décision, dès lors qu'aucun rapport n'a été annulé. Elle ajoute que le droit à une indemnité d'éviction complète et préalable n'est ouvert qu'à la condition pour le preneur de justifier avoir exercé son droit de priorité et de démontrer l'impossibilité effective de son retour dans les lieux. Faute d'une telle preuve, le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur le droit à l'indemnité d'éviction intégrale du preneur d'un bail commercial, évincé pour cause de démolition et reconstruction, et sur la validité de la notification de son droit de priorité au retour. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'indemnisation du preneur, considérant que le bailleur n'avait pas procédé aux travaux dans les délais légaux. En appel, le bailleur soulevait la déchéance du droit du preneur pour notification tardive de sa volonté de réintégrer les lieux et contestait, par une inscription de faux, la régularité de la notification effectuée à un associé. La cour écarte le moyen tiré de la déchéance, se conformant au point de droit jugé par la Cour de cassation quant à la date de la notification, et rejette l'inscription de faux. Elle retient que la notification de l'exercice du droit de priorité, bien que reçue par un simple associé et non par le représentant légal, est valablement faite à la société bailleresse dès lors que la qualité d'associé du réceptionnaire est établie. Sur le montant de l'indemnité, la cour s'approprie les conclusions du rapport d'expertise judiciaire ordonné après cassation, qui évalue le préjudice du preneur sur la base de la valeur de l'emplacement et des commerces similaires. Le jugement est en conséquence réformé uniquement sur le quantum de l'indemnité, qui est réduit.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la détermination de l'indemnité due au preneur évincé pour cause de démolition, en cas de violation de son droit de priorité au retour par le nouveau propriétaire de l'immeuble. Le tribunal de commerce avait condamné ce dernier au paiement d'une indemnité jugée insuffisante par le preneur. L'acquéreur intimé contestait pour sa part être tenu des obligations du bailleur initial, faute de lien contractuel direct. La cour écarte ce moyen en retenant que l'acquéreur, en sa qualité d'ayant cause à titre particulier, est tenu des obligations des anciens propriétaires au visa des articles 10 et 11 de la loi 49-16, notamment celle d'informer le preneur de la possibilité d'exercer son droit au retour. Sur le montant de l'indemnité, la cour censure le rapport d'expertise en ce que l'expert a outrepassé sa mission technique en réduisant de moitié la valeur de l'actif commercial pour des motifs d'équité relevant de la seule appréciation du juge. Usant de son pouvoir souverain d'appréciation et s'inspirant des éléments techniques du rapport, la cour réévalue distinctement les préjudices liés à la perte de la clientèle, de la réputation commerciale et du droit au bail, tout en rejetant la demande relative aux frais d'amélioration et de déménagement faute de preuve. Le jugement est en conséquence réformé par une augmentation du montant de l'indemnité allouée au preneur.

Ayant constaté, par une appréciation souveraine des éléments de preuve, que le plan de reconstruction de l'immeuble loué ne prévoyait pas de locaux commerciaux, une cour d'appel en déduit exactement que le preneur, se trouvant dans l'impossibilité d'exercer son droit de priorité au retour, a droit à une indemnité d'éviction complète. Le bailleur ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 12 du dahir du 24 mai 1955 qui prévoient une indemnité partielle, dès lors que la condition essentielle de ce régime, le droit au retour, n'est pas remplie.

Encourt la cassation pour dénaturation des faits et fausse application de la loi, l’arrêt qui, pour débouter le preneur évincé de sa demande en indemnisation, retient qu’il n’a pas respecté les formalités prévues par l’article 13 du dahir du 24 mai 1955 pour exercer son droit de priorité, sans examiner les pièces, notamment la notification adressée par voie d’huissier, produites par le preneur et établissant l’accomplissement de ces diligences. En ignorant un tel élément de preuve déterminant, la cour d’appel a fondé sa décision sur des faits matériellement inexacts.

C’est à bon droit qu’une cour d’appel retient que l’éviction d’un preneur à bail commercial, ordonnée en référé en raison de l’état de péril de l’immeuble, ne le prive pas de son droit à une indemnité pour la perte de son fonds de commerce, prévu par le dahir du 24 mai 1955. En effet, le recours à la procédure d’urgence pour parer à un danger imminent ne saurait permettre au bailleur de se soustraire à ses obligations légales en cas de non-réinstallation du preneur dans les lieux reconstruits. Par ailleurs, les juges du fond apprécient souverainement, sur la base des éléments qui leur sont soumis et notamment d’un rapport d’expertise qu’ils estiment complet, le montant de l’indemnité d’éviction due au preneur, sans être tenus d’ordonner une contre-expertise.

Ayant constaté, par une appréciation souveraine, que le rapport d'expertise judiciaire établissait que les travaux de surélévation et de renforcement de la structure de l'immeuble, envisagés par le bailleur, nécessitaient l'éviction du preneur, c'est à bon droit qu'une cour d'appel refuse d'ordonner une contre-expertise, dès lors qu'elle estime disposer des éléments suffisants pour former sa conviction. Par ailleurs, la cour d'appel peut, à la demande du preneur, homologuer l'expertise évaluant l'indemnité potentielle due en cas de non-respect de son droit de priorité au retour, une telle décision n'étant pas prématurée. Est irrecevable le moyen soulevé pour la première fois devant la Cour de cassation et pris de la violation de la loi par l'homologation de ladite expertise.