Mot clé
Destruction du local

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour cause de destruction du local loué, le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction et rejeté la demande reconventionnelle du preneur tendant à être autorisé à effectuer des travaux de réparation. L'appelant contestait la qualification de destruction totale du bien, soutenant que le local ne nécessitait que des réparations et que la perte n'était pas de son fait.

La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en se fondant sur un constat d'huissier et un rapport d'expertise judiciaire qui établissent l'état de ruine du local, dont le toit s'était intégralement effondré. La cour retient que cette destruction est imputable au preneur lui-même, qui a procédé à la démolition du toit.

En application de l'article 8 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux, le bailleur n'est tenu à aucune indemnité d'éviction lorsque la perte de la chose louée résulte du fait du preneur. Le jugement prononçant l'éviction sans indemnité est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences de la destruction par incendie de la chose louée et sur l'imputabilité de la responsabilité. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande d'indemnisation des bailleurs irrecevable, tout en rejetant la demande reconventionnelle du preneur en restitution de la garantie et en omettant de statuer sur sa demande en répétition des loyers versés après le sinistre.

La cour était saisie de la question de la responsabilité du preneur en sa qualité de gardien de la chose, ainsi que de celle des restitutions consécutives à la résiliation de plein droit du bail pour perte de la chose louée. La cour écarte la responsabilité du preneur en retenant que l'incendie trouve sa cause, non dans une faute de ce dernier, mais dans des travaux de soudure commandités par les bailleurs eux-mêmes sur un site voisin, ainsi que l'établissait un procès-verbal de gendarmerie.

Dès lors, en application de l'article 659 du dahir formant code des obligations et des contrats, la résiliation du bail pour perte de la chose sans faute d'une des parties n'ouvre droit à aucune indemnité pour les bailleurs. En revanche, la cour considère que cette résiliation de plein droit emporte pour le preneur le droit à la restitution du dépôt de garantie, les clauses contractuelles relatives à sa libération étant inapplicables en cas de perte fortuite de la chose.

Elle juge également que les loyers versés pour la période postérieure au sinistre, durant laquelle la jouissance était impossible, constituent un paiement indu et doivent être restitués au preneur. La cour d'appel de commerce réforme donc le jugement, rejette la demande d'indemnisation des bailleurs et fait droit aux demandes du preneur en restitution du dépôt de garantie et des loyers indûment perçus.

Le débat portait sur l'exonération du preneur commercial de son obligation au paiement des loyers en raison de la dégradation du local loué. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des arriérés locatifs et à l'éviction, tout en rejetant sa demande reconventionnelle en résiliation du bail.

Le preneur soutenait en appel que la destruction partielle de la chose louée, au sens de l'article 659 du dahir formant code des obligations et des contrats, le libérait de son obligation, et reprochait aux premiers juges d'avoir omis de statuer sur sa demande reconventionnelle. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que le rapport d'expertise versé aux débats, s'il établit la réalité des dégradations, ne prouve pas qu'elles soient imputables au bailleur.

Dès lors, faute pour le preneur de démontrer que le bailleur est à l'origine du dommage, il ne peut se prévaloir de l'exception d'inexécution pour justifier le non-paiement des loyers. La cour juge en outre que le rejet par le premier juge des "autres demandes" valait rejet implicite mais certain de la demande reconventionnelle, laquelle avait été discutée dans les motifs du jugement.

Faisant droit aux demandes additionnelles du bailleur, la cour condamne le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance, mais rejette la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive faute de mise en demeure préalable pour cette nouvelle période. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé, avec ajout de la condamnation au titre des loyers échus en appel.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable la demande d'indemnisation du preneur pour perte de son fonds de commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur la responsabilité du bailleur suite à la démolition du local loué. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande pour irrecevabilité. L'appelant soutenait que la destruction du local, entraînant la résolution de plein droit du bail, lui ouvrait droit à une indemnité d'éviction. La cour relève que la démolition n'a pas été effectuée par la bailleresse mais par l'autorité administrative en exécution d'un arrêté de péril. Elle retient que si, en application de l'article 659 du code des obligations et des contrats, la perte de la chose louée entraîne la résolution du bail, le bailleur n'est tenu à indemnisation que si cette perte résulte de sa faute. En l'absence de preuve d'une telle faute, le bailleur est exonéré de toute indemnisation, conformément aux dispositions de l'article 8 de la loi 49-16. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.