Mot clé
Demande additionnelle de loyers

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la prescription de la créance locative et les effets d'une offre réelle tardive. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion et condamné le preneur au paiement de l'intégralité des arriérés.

L'appelant soulevait l'incompétence matérielle de la juridiction commerciale, la prescription quinquennale d'une partie des loyers et le caractère libératoire d'une consignation. La cour écarte le moyen tiré de l'incompétence, retenant que le jugement statuant sur cette exception aurait dû faire l'objet d'un appel distinct et ne peut être contesté à l'occasion de l'appel au fond.

Elle accueille en revanche le moyen tiré de la prescription et, au visa de l'article 391 du dahir des obligations et des contrats, déclare irrecevable la demande en paiement des loyers échus plus de cinq ans avant la mise en demeure. La cour retient toutefois que l'offre réelle et la consignation des loyers non prescrits, intervenues après l'expiration du délai de quinze jours imparti par la sommation, ne sauraient purger le manquement du preneur, dont la défaillance demeure acquise et justifie la mesure d'expulsion.

La cour fait par ailleurs droit à la demande additionnelle du bailleur en paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement est en conséquence infirmé sur la condamnation au paiement des loyers prescrits mais confirmé pour le surplus, notamment quant à l'expulsion.

La Cour de cassation confirme qu’en matière de bail commercial, un bailleur peut formuler en appel une demande additionnelle de paiement des loyers ayant couru après le jugement de première instance, même s’il n’a pas lui-même interjeté appel de ce jugement. En l’espèce, la société requérante, locataire originelle, avait saisi la cour d’appel d’une demande nouvelle tendant au paiement des loyers de la période postérieure au prononcé du jugement initial. La Cour relève que cette demande est indissociablement liée à la demande principale et qu’elle découle du même contrat de bail, au sens de l’article 143, alinéa 2, du Code de procédure civile, de sorte qu’elle ne constitue pas une remise en cause des points déjà définitivement tranchés.

S’agissant de l’obligation de garantie incombant au bailleur, la Cour précise que l’article 644 du Dahir des obligations et contrats impose au bailleur de garantir le preneur contre les « troubles de droit », c’est-à-dire l’exigence de droits prétendus par un tiers sur la chose louée. En revanche, cette garantie ne couvre pas les « troubles de fait », résultant d’une opposition matérielle de tiers ne prétendant pas à un droit réel sur le bien. En l’espèce, la locataire, après avoir accédé aux lieux et commencé les installations, s’était heurtée à l’hostilité du voisinage. La Cour rappelle qu’il lui appartenait de faire cesser ces troubles de fait par les voies de droit ou de demander la résiliation du bail conformément aux clauses contractuelles.

La Cour rejette le pourvoi, considérant d’une part que la recevabilité de la demande additionnelle de loyers est fondée en droit et régulièrement motivée et, d’autre part, que le bailleur n’est pas tenu d’une garantie contre des troubles de fait imputables à des tiers. Les motifs adoptés par la cour d’appel sont jugés suffisants et exempts de toute dénaturation. Ainsi, la cassation est écartée et la décision rendue par la cour d’appel est définitivement confirmée.