Mot clé
Défaut du vendeur

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de réservation immobilière, la cour d'appel de commerce examine la qualification du contrat et l'imputabilité de l'inexécution. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de l'acquéreur en ordonnant la résolution aux torts du promoteur et la restitution de l'acompte versé.

L'appelant, promoteur, soutenait que l'inexécution était imputable à l'acquéreur, faute pour ce dernier d'avoir payé le solde du prix, et sollicitait l'application de la clause pénale contractuelle. La cour écarte d'abord l'application du régime de la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement, le contrat ne respectant pas les conditions de forme posées par l'article 618-3 bis bis du dahir des obligations et des contrats.

Elle retient ensuite que, pour se prévaloir du défaut de paiement du solde du prix par l'acquéreur, il incombait au promoteur de justifier l'avoir préalablement mis en demeure de s'exécuter après l'avoir informé de l'obtention des autorisations administratives et de la disponibilité du bien. À défaut d'une telle diligence, la cour considère que le promoteur est lui-même en état de demeure, justifiant la résolution du contrat à ses torts exclusifs et rendant inapplicable la clause pénale invoquée.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les conditions de la résolution d'un contrat de réservation immobilière pour manquement du promoteur à ses obligations de diligence en vue de la conclusion de la vente définitive. Le tribunal de commerce avait jugé la demande de l'acquéreur irrecevable comme étant prématurée.

La cour retient que le promoteur, en s'abstenant d'informer l'acquéreur de l'obtention du permis d'habiter après avoir été mis en demeure de finaliser la vente, s'est placé en état de demeure. Au visa de l'article 259 du dahir des obligations et des contrats, elle rappelle que la mise en demeure du débiteur ouvre au créancier une option entre l'exécution forcée et la résolution judiciaire, ce choix lui étant exclusif.

La cour écarte le moyen tiré du caractère prématuré de l'action, jugeant que le délai de préavis invoqué par le promoteur ne court qu'à compter de la notification par ce dernier de sa disposition à conclure l'acte authentique, formalité qui n'a pas été accomplie. La cour infirme en conséquence le jugement entrepris et, statuant à nouveau, prononce la résolution du contrat aux torts du promoteur, ordonne la restitution de l'acompte versé et condamne ce dernier au paiement des intérêts légaux à compter de sa décision.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'une vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement pour défaut de livraison, la cour d'appel de commerce examine les conditions de l'exception d'inexécution et de la mise en demeure. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de l'acquéreur en prononçant la résolution du contrat aux torts du vendeur et en ordonnant la restitution des acomptes versés. Le vendeur appelant contestait le jugement, soulevant principalement l'invalidité de la mise en demeure et l'irrecevabilité de l'action en résolution au motif que l'acquéreur n'avait pas lui-même exécuté son obligation de paiement intégral du prix. La cour écarte le premier moyen en retenant que le vendeur était en état de demeure de plein droit par la seule échéance du terme contractuel de livraison, rendant la mise en demeure superfétatoire. Sur le fond, la cour juge que l'exception d'inexécution ne peut être opposée par le vendeur dès lors que le contrat instaurait une chronologie des obligations, imposant au vendeur de livrer l'immeuble avant que l'acquéreur ne soit tenu de solder le prix. Faute pour le vendeur d'avoir exécuté son obligation première et déterminante, l'acquéreur était fondé à solliciter la résolution du contrat en application de l'article 259 du code des obligations et des contrats. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.