Mot clé
Clause d'interdiction de modification

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la résiliation d'un bail commercial pour manquement du preneur à une clause interdisant la modification des lieux loués. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion du bailleur au motif que les transformations opérées par le preneur n'affectaient pas la structure de l'immeuble.

La cour de cassation avait censuré le premier arrêt d'appel pour ne pas avoir répondu au moyen tiré de la violation par le preneur de ses obligations contractuelles, indépendamment de l'existence d'un préjudice structurel. Statuant sur renvoi, la cour d'appel de commerce retient que les modifications substantielles apportées au local, telles que le remplacement d'un four traditionnel par un four industriel et la création d'une mezzanine, sont établies par constat d'huissier.

Elle juge que ces agissements constituent un manquement direct à la clause du contrat interdisant toute modification de la configuration des lieux. Au visa du principe selon lequel les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, la cour considère que cette violation contractuelle constitue une cause grave et légitime justifiant la résiliation du bail.

Le jugement de première instance est par conséquent infirmé, la cour faisant droit à la demande de validation du congé et ordonnant l'expulsion du preneur.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour modification de la chose louée, la cour d'appel de commerce examine la portée du silence du bailleur face à une violation des clauses du bail. Le tribunal de commerce avait écarté la demande, retenant que l'inaction prolongée du bailleur valait acceptation tacite des aménagements litigieux.

L'appelant soutenait que son silence ne pouvait valoir renonciation à se prévaloir de la clause du bail interdisant toute construction sans son accord écrit exprès. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que l'écoulement d'une longue période entre la date de conclusion du bail et les premières diligences du bailleur caractérise une approbation implicite des constructions.

Elle relève en outre que les quittances de loyer, non contestées par le bailleur, désignaient les lieux loués comme un "dépôt", ce qui suppose l'existence de constructions et contredit la thèse d'une location de terrain nu. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en raison de transformations non autorisées des lieux loués. L'appelant soulevait des moyens de procédure tirés d'une violation des droits de la défense et de la brièveté du délibéré, ainsi qu'un moyen de fond tenant au caractère non substantiel des modifications et à leur prétendue remise en état. La cour d'appel de commerce écarte les moyens de procédure, jugeant la notification à personne morale par l'intermédiaire d'un préposé régulière et l'organisation des délibérés insusceptible de recours. Sur le fond, la cour retient que le contrat de bail subordonnait toute modification à l'accord écrit du bailleur. Elle constate que le preneur, qui reconnaît les travaux, ne rapporte pas la preuve d'une remise en état par une pièce probante. Au contraire, un procès-verbal administratif non contesté établit que les transformations, incluant l'ouverture d'un mur porteur, portaient atteinte à la sécurité de l'immeuble, caractérisant un manquement grave justifiant la résiliation. Le jugement est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Ayant constaté que le preneur à bail commercial avait démoli le mur séparant les lieux loués d'un autre local, en violation d'une clause expresse du contrat interdisant toute modification des lieux sans l'accord écrit du bailleur, une cour d'appel en déduit exactement que ce manquement contractuel constitue un motif grave et légitime au sens de l'article 11 du dahir du 24 mai 1955. Par suite, elle justifie légalement sa décision de prononcer la résiliation du bail sans indemnité d'éviction, le contrat formant la loi des parties et sa violation suffisant à caractériser le motif grave, sans qu'il soit nécessaire de rechercher si les travaux ont causé ou non un préjudice à l'immeuble.