Mot clé
Clause d'indexation du loyer

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs et de charges communes, la cour d'appel de commerce examine la qualification et le mode de calcul de ces dernières. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en se fondant sur les factures produites.

L'appelant contestait le calcul des sommes dues pour certaines périodes et soutenait que les charges communes n'étaient pas exigibles, faute pour le bailleur de justifier de la réalisation des prestations de promotion et d'animation commerciale auxquelles elles étaient contractuellement liées. La cour écarte le moyen tiré de l'erreur de calcul, relevant que les montants retenus correspondaient, pour une première période, au solde restant dû après un précédent jugement, et pour la seconde, à l'application stricte des clauses de variation du loyer prévues au contrat.

Surtout, la cour retient que les charges communes litigieuses ne rémunèrent pas des activités de promotion, mais un ensemble de services généraux fournis au preneur du fait de sa présence dans un centre commercial, tels que l'entretien, la sécurité ou l'usage des équipements collectifs. Dès lors, la preuve de leur exigibilité n'était pas subordonnée à la justification d'opérations publicitaires spécifiques.

Le caractère bien-fondé de la créance du bailleur conduisait par ailleurs au rejet de la demande reconventionnelle du preneur pour procédure abusive. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'une clause d'indexation du loyer commercial excédant le plafond légal et sur l'effet libératoire d'une offre réelle de paiement effectuée à une adresse contestée par le bailleur. Le tribunal de commerce avait partiellement fait droit à la demande du bailleur en condamnant le preneur au paiement d'un arriéré locatif, mais avait rejeté les demandes en révision du loyer et en résiliation du bail pour défaut de paiement. L'appelant principal soutenait que la clause contractuelle prévoyant une augmentation de 20 % devait prévaloir sur le plafond légal et que l'offre de paiement du preneur, faite à une adresse prétendument erronée, ne pouvait le libérer de son obligation et faire échec à la résiliation. La cour écarte le premier moyen en rappelant que les dispositions de la loi n° 07-03 fixant le taux de révision des loyers commerciaux à 10 % sont d'ordre public, rendant nulle toute convention contraire. Elle juge ensuite que l'offre réelle suivie d'une consignation dans le délai de l'injonction est pleinement libératoire, dès lors qu'elle a été effectuée au lieu de situation de l'immeuble et que le bailleur ne rapporte pas la preuve du caractère fictif de l'adresse utilisée pour la signification. Faisant droit à l'appel incident du preneur, la cour constate, au vu des procès-verbaux de consignation, que les loyers réclamés avaient déjà été réglés, privant de fondement la condamnation prononcée en première instance. En conséquence, la cour d'appel de commerce rejette l'appel principal et, accueillant l'appel incident, infirme le jugement entrepris en ce qu'il avait prononcé une condamnation au paiement et statue à nouveau en rejetant l'intégralité des demandes du bailleur.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour défaut de paiement et prononçant l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la validité d'un congé contesté. L'appelant soutenait la nullité de l'acte au motif, d'une part, que le montant du loyer réclamé était erroné et, d'autre part, que la période des impayés visée était inexacte. La cour écarte le premier moyen en relevant que le montant du loyer résultait de l'application d'une clause contractuelle de révision triennale automatique, le contrat faisant loi entre les parties. Elle rejette également le second moyen en retenant que le paiement partiel des loyers visés par le congé, s'il réduit la dette, ne fait pas disparaître le manquement du preneur à son obligation de paiement. La cour rappelle ainsi que le paiement partiel n'est pas libératoire et ne fait pas obstacle à la validation du congé pour défaut de paiement. Le jugement ayant prononcé l'expulsion est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant condamné un preneur au paiement d'arriérés locatifs tout en déclarant irrecevable la demande d'expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité de la sommation de payer et sur le calcul des loyers en présence d'une clause d'indexation automatique. Le bailleur appelant soutenait que le premier juge avait omis d'appliquer la clause contractuelle de révision triennale du loyer et que la sommation visant la clause résolutoire avait été valablement délivrée. Sur le montant des loyers, la cour, après recalcul, constate que l'application correcte de la clause d'indexation aboutirait à un montant inférieur à celui alloué en première instance. Faisant application de la règle selon laquelle l'appelant ne peut voir sa situation aggravée, elle confirme le montant retenu par le tribunal de commerce. Sur la demande d'expulsion, la cour retient que la sommation délivrée à un employé sur le lieu d'exploitation du fonds de commerce est irrégulière. Elle précise qu'une telle signification aurait dû être effectuée au siège social du preneur, tel que désigné dans le contrat de bail, pour produire ses effets juridiques. Dès lors, la cour écarte les moyens de l'appelant et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.