Mot clé
Augmentation automatique

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la validité d'une sommation de payer et sur l'effet libératoire de paiements partiels. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement d'un arriéré calculé sur la base du loyer contractuel initial. L'appelant contestait la validité de la sommation, d'une part en raison de sa notification par un clerc de huissier de justice, d'autre part en ce qu'elle visait un loyer révisé, et soutenait subsidiairement s'être acquitté des loyers. La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité de la notification, rappelant que le statut des commissaires judiciaires autorise la délégation de la signification à un clerc. Sur le fond, elle retient que la clause contractuelle de révision triennale automatique du loyer s'applique de plein droit, sans qu'un préavis soit nécessaire, rendant ainsi exigible le loyer révisé. Au vu du rapport d'expertise judiciaire ordonné en cause d'appel, la cour constate que les paiements effectués par le preneur, bien que réguliers, étaient partiels et ne couvraient ni l'intégralité des échéances ni le différentiel de loyer résultant de la révision. Le manquement du preneur à ses obligations étant ainsi caractérisé, la résolution du bail et l'expulsion sont jugées fondées. La cour réforme donc le jugement sur le quantum de la condamnation pécuniaire, qu'elle recalcule, mais le confirme pour le surplus et fait droit à la demande additionnelle du bailleur au titre des loyers échus en cours d'instance.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'effet d'une clause d'augmentation automatique du loyer commercial face à l'acceptation prolongée par le bailleur d'un paiement au taux initial. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en paiement d'arriérés et en expulsion formée par le bailleur. L'appelant soutenait qu'en application du principe de la force obligatoire des conventions, la clause devait produire ses effets de plein droit, le paiement partiel du loyer révisé constituant un manquement justifiant la résiliation. La cour écarte ce moyen, retenant que l'acceptation sans réserve par le bailleur, durant plusieurs années, des paiements au montant initial, matérialisée par l'émission de factures correspondantes, constitue une renonciation à se prévaloir de ladite clause. Elle relève en outre que le bailleur a omis d'engager la procédure de révision du loyer prévue par la législation applicable. Faute de manquement imputable au preneur, le jugement de première instance est confirmé en toutes ses dispositions.

Il résulte de la loi n° 07-03 relative à la révision du montant du loyer des locaux à usage commercial que les parties ne peuvent convenir d’une augmentation de loyer pendant une période inférieure à trois ans à compter de la date de conclusion du bail ou de la dernière révision. Par conséquent, approuve sa décision la cour d’appel qui, constatant qu’une clause du bail prévoyait une augmentation automatique du loyer avant l’expiration de ce délai, en a exactement déduit la nullité de ladite clause comme étant contraire à des dispositions légales impératives.