Mot clé
Atteinte à la structure de l'immeuble

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande en résolution de bail commercial pour modification des lieux loués, la cour d'appel de commerce devait déterminer si des travaux réalisés sans permis de construire constituaient un manquement contractuel grave. L'appelant, bailleur, se prévalait d'un procès-verbal administratif constatant une infraction aux règles d'urbanisme pour fonder sa demande de résolution et d'expulsion.

La cour relève que le contrat de bail contenait une clause autorisant expressément le preneur à effectuer des travaux d'aménagement et d'extension. Elle retient que si les modifications apportées au niveau de la mezzanine constituent une infraction au droit de l'urbanisme, elles ne sauraient pour autant constituer un motif grave de résolution du bail.

La cour rappelle à cet égard que le changement justifiant la résolution est celui qui affecte la conception et la structure de l'immeuble, ce qui n'était pas démontré. La violation des règles d'urbanisme engageant la seule responsabilité administrative du preneur et non la résolution du contrat, le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation de bail commercial pour modification des lieux loués, la cour d'appel de commerce devait qualifier la nature des travaux réalisés par le preneur. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur au motif que les aménagements ne portaient pas atteinte à la structure de l'immeuble. L'appelant soutenait que l'adjonction d'une extension, la démolition d'un mur et la modification des façades constituaient des changements substantiels justifiant la résiliation du contrat. La cour d'appel de commerce, se fondant sur un constat d'huissier, retient que les travaux consistant en la pose d'une toiture légère, le carrelage d'une surface et l'installation de parois vitrées ne portent atteinte ni à la solidité de l'immeuble ni à sa sécurité. Elle rappelle, au visa des dispositions de la loi n° 49-16, que le changement qui n'occasionne aucun préjudice à l'immeuble loué ne constitue pas un motif grave et légitime de résiliation. Dès lors, les travaux litigieux ne sauraient justifier l'application des sanctions prévues à l'article 8 de ladite loi. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation de bail commercial et d'expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur la caractérisation des manquements graves du preneur. Le tribunal de commerce avait écarté la demande, faute de preuve des griefs invoqués par le bailleur. L'appelant soutenait que le preneur avait, d'une part, procédé à des modifications non autorisées des lieux loués et, d'autre part, changé l'activité commerciale contractuellement prévue, justifiant ainsi l'éviction sans indemnité. Sur le premier point, la cour retient que les travaux réalisés par le preneur, tels que le carrelage, la peinture ou la réparation d'une porte, relèvent de l'entretien et de l'amélioration nécessaires à l'exploitation et ne constituent pas des changements substantiels portant atteinte à la structure de l'immeuble au sens de l'article 8 de la loi 49.16. Sur le second point, la cour rappelle que le changement d'activité ne peut constituer un manquement que si le contrat de bail stipule expressément une destination exclusive des lieux. En l'absence d'une telle clause de spécialisation et faute de preuve d'un accord des parties sur une activité déterminée, le preneur demeure libre d'exercer l'activité de son choix. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.