Mot clé
Application du droit commun des contrats

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification juridique d'un contrat de réservation d'un bien immobilier et son assujettissement aux règles de forme de la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en nullité de l'acte et en restitution de l'acompte versé par l'acquéreur. L'appelant soutenait que l'acte, bien que qualifié de contrat de réservation, constituait en réalité un contrat de vente préliminaire soumis au formalisme impératif de l'article 618-3 du dahir des obligations et des contrats. La cour écarte cette qualification en retenant que l'acte litigieux est un simple contrat de réservation. Elle rappelle, au visa de l'article 618-5 du même dahir, que le contrat de vente préliminaire ne peut être conclu qu'après l'achèvement des fondations au niveau du rez-de-chaussée. Faute pour l'acquéreur de prouver que cette étape de la construction était atteinte au moment de la signature, la cour juge que l'acte n'est pas soumis aux exigences de forme spécifiques à la vente en l'état futur d'achèvement mais relève du droit commun des contrats, et n'encourt donc pas la nullité pour vice de forme. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce examine les conditions d'application du statut protecteur de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait fait application du droit commun des contrats, considérant que le bail à durée déterminée avait été valablement résilié par un congé. L'appelant soutenait que son occupation continue des lieux pendant près de deux ans le rendait éligible au statut des baux commerciaux, ce qui rendait le congé irrégulier. La cour retient que le congé, délivré par le bailleur avant l'expiration du délai de deux ans d'occupation continue requis par l'article 4 de la loi 49-16, a valablement interrompu le cours de ce délai et empêché l'acquisition par le preneur du droit au renouvellement. Elle rappelle, au visa de l'article 690 du code des obligations et des contrats, que le maintien du preneur dans les lieux après un congé valablement notifié n'emporte pas tacite reconduction. La cour écarte également le moyen tiré du paiement d'un droit au bail, en qualifiant la somme versée d'avance sur trois mois de loyer, conformément aux stipulations contractuelles. Le jugement prononçant la résolution du bail et l'expulsion est en conséquence confirmé.

La violation par le preneur d’une clause contractuelle interdisant toute modification du local loué sans l’autorisation écrite et préalable du bailleur constitue un manquement suffisant pour justifier la résiliation du bail. En vertu de la force obligatoire du contrat consacrée par l’article 230 du Dahir des Obligations et des Contrats, une telle transgression, matériellement établie par constatations et expertises, se suffit à elle-même, sans qu’il soit nécessaire de prouver un quelconque danger pour l’immeuble. L’allégation d’un consentement verbal du bailleur demeure inopérante en l’absence de preuve.

Par ailleurs, le statut protecteur des baux commerciaux est inapplicable lorsque l’action en justice est intentée avant l’expiration du délai de deux ans d’occupation continue, condition requise par l’article 5 du Dahir du 24 mai 1955. Le litige reste alors soumis au droit commun.