Mot clé
Prescription de la dette de loyer

Ayant constaté que le bailleur, héritier de son auteur, était devenu par l'effet d'un acte de partage le propriétaire exclusif du local commercial loué, la cour d'appel en a exactement déduit que la mise en demeure de payer délivrée postérieurement à ce partage était valable. Dès lors, le défaut de paiement des loyers échus après l'acquisition de la propriété et visés par la mise en demeure suffit à caractériser l'état de demeure du preneur justifiant la résiliation du bail, peu important que des loyers antérieurs aient été atteints par la prescription.

Le non-paiement d’une dette de loyer éteinte par la prescription ne saurait constituer une mise en demeure valide justifiant la résiliation du bail et l’expulsion du preneur.

La Cour suprême censure la position des juges du fond qui, tout en constatant la prescription d’une partie de la créance de loyer, avaient néanmoins retenu une faute du locataire pour justifier la résiliation du contrat.

La haute juridiction rappelle le lien indissociable entre l’obligation principale et la mise en demeure qui en découle. L’obligation de payer le loyer étant légalement éteinte par l’effet de la prescription, son inexécution ne peut plus caractériser un manquement contractuel ni, par conséquent, constituer une mise en demeure. Dès lors, aucune sanction — qu’il s’agisse de la résiliation, de l’expulsion ou de l’allocation de dommages-intérêts — ne peut être prononcée sur le fondement d’une obligation qui n’existe plus. La motivation de la cour d’appel, ainsi viciée, équivaut à une absence de motifs et entraîne la cassation.