Mot clé
Opposabilité aux coïndivisaires

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité aux coindivisaires d'un bail consenti par l'un d'eux, agissant en qualité de propriétaire apparent. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en nullité du bail formée par les autres coindivisaires. L'enjeu portait sur la question de savoir si l'autorité de la chose jugée attachée à une précédente décision reconnaissant la validité du bail entre les parties signataires pouvait faire échec à une action en nullité fondée sur la violation des règles de l'indivision. La cour retient que la validité du contrat de bail entre le preneur et le coindivisaire signataire avait déjà été reconnue par une précédente décision d'appel passée en force de chose jugée. Dès lors, en application des articles 450 et 453 du dahir formant code des obligations et des contrats, cette décision s'impose et fait obstacle à toute nouvelle contestation de la validité de l'acte par les autres coindivisaires. La cour relève en outre la bonne foi du preneur, qui a contracté avec le propriétaire apparent plus de vingt ans avant l'introduction de l'action, et le caractère tardif de celle-ci. La cour d'appel confirme en conséquence le jugement entrepris et rejette l'appel incident ainsi que la demande d'intervention volontaire.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité aux coïndivisaires d'un bail commercial consenti par un seul d'entre eux, minoritaire en droits. Le tribunal de commerce avait prononcé la nullité du bail et ordonné l'expulsion du preneur, retenant que la copropriétaire bailleresse ne disposait pas de la majorité requise pour administrer le bien. L'appelant soutenait, d'une part, que le silence des autres indivisaires pendant quatorze ans valait ratification du bail et, d'autre part, que leur qualité de propriétaires n'était pas établie faute de production de l'original du titre foncier. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré du défaut de preuve de la propriété, dès lors que les intimés ont produit l'original du certificat foncier en instance d'appel. Sur le fond, la cour retient que le preneur a lui-même reconnu, dans un procès-verbal de constat, avoir contracté avec la seule copropriétaire minoritaire. Elle rappelle, au visa de l'article 971 du dahir des obligations et des contrats, que les décisions relatives à l'administration du bien indivis requièrent l'accord de propriétaires représentant au moins les trois quarts des parts, de sorte que le bail consenti par un indivisaire ne détenant pas cette majorité est inopposable aux autres. Le silence prolongé des coïndivisaires ne saurait valoir ratification ni constituer un aveu au sens de l'article 406 du même code. Le jugement prononçant la nullité du bail et l'expulsion est par conséquent confirmé.

La cession par un indivisaire d’une portion matériellement déterminée d’un bien indivis, si elle ne saurait emporter attribution privative opposable aux autres copropriétaires avant partage, demeure valable entre les parties à titre de cession de droits indivis. La Haute Juridiction confirme ainsi la souveraineté des juges du fond à requalifier l’objet de la vente pour le cantonner à la quote-part abstraite du vendeur, préservant l’acte sans léser les droits des tiers à l’indivision.

Cette conversion de l’objet du contrat permet de maintenir les effets de la vente dans la limite des droits détenus par le cédant, rendant inopérant le moyen tiré de la nullité pour défaut de consentement des autres héritiers. Ce raisonnement fait une exacte application de l’article 973 du Dahir des Obligations et Contrats, qui consacre la faculté pour tout copropriétaire de disposer librement de sa part indivise, indépendamment de la matérialisation physique de celle-ci.