Mot clé
Obligation de garantir la jouissance paisible

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé enjoignant à un bailleur de rétablir la fourniture d'eau et d'électricité dans un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'articulation des règles de compétence avec l'urgence. Le juge de première instance avait fait droit à la demande du preneur, écartant l'exception d'incompétence soulevée par le bailleur.

L'appelant soutenait principalement la violation de l'article 8 de la loi instituant les juridictions de commerce, qui impose de statuer sur l'exception d'incompétence par un jugement distinct, ainsi que l'incompétence matérielle du juge commercial au profit du juge civil. La cour écarte le moyen procédural en retenant que l'exigence d'un jugement distinct sur la compétence est incompatible avec la nature et la finalité des procédures d'urgence, dont elle viderait l'objet.

Sur la compétence, elle confirme la saisine du juge commercial dès lors que le litige est né de l'exécution d'un bail commercial consenti à une société commerciale et régi par la loi n° 49.16. Au fond, la cour juge que le bailleur reste tenu de son obligation de garantir la jouissance paisible des lieux, sa relation contractuelle avec le fournisseur d'énergie étant inopposable au preneur.

L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige relatif à la rupture d'un bail commercial par voie de fait du bailleur, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la continuation du contrat et la prescription de l'action en réparation. Le tribunal de commerce avait ordonné la remise en état des lieux et alloué des dommages-intérêts au preneur.

L'appelant principal soulevait la prescription de l'action et l'extinction du bail à l'échéance de son terme initial, tandis que l'appelant incident contestait le montant de l'indemnisation jugé insuffisant au regard de l'expertise. La cour d'appel de commerce retient que le maintien du preneur dans les lieux au-delà du terme contractuel initial, en l'absence de toute résiliation amiable ou judiciaire, a emporté la continuation du bail sous l'empire de la loi n° 49-16.

Dès lors, la fin de la relation contractuelle ne pouvait intervenir que dans le respect des formes impératives prévues par cette loi, ce qui écarte toute extinction de plein droit. La cour écarte également le moyen tiré de la prescription en retenant que le point de départ du délai n'est pas la date de conclusion du contrat mais celle du trouble de jouissance.

Concernant l'indemnisation, la cour juge que le tribunal a souverainement apprécié le préjudice en le fixant à un montant inférieur à celui de l'expertise, au motif que l'absence de déclarations fiscales spécifiques au local justifiait une évaluation plus modérée. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant partiellement fait droit à une demande en paiement de loyers et rejeté la demande d'expulsion subséquente, la cour d'appel de commerce examine la portée de l'obligation de garantie du bailleur. Le tribunal de commerce avait considéré que l'obligation du preneur au paiement des loyers avait cessé à compter de la date à laquelle le bailleur l'avait empêché de jouir des lieux loués.

L'appelant contestait la force probante d'un procès-verbal de constat d'huissier et soutenait que le preneur n'avait pas été privé de la jouissance du local. La cour retient que le procès-verbal de constat, même établi à la seule requête d'une partie, constitue une preuve des faits matériellement constatés par l'officier ministériel.

Elle relève en outre que les auditions menées dans le cadre d'une mesure d'instruction ont non seulement confirmé l'empêchement de jouissance par le bailleur, mais ont également révélé des contradictions dirimantes dans les témoignages produits par ce dernier. Dès lors, la cour considère que le bailleur, en manquant à son obligation de garantie de jouissance paisible prévue aux articles 635 et 643 du code des obligations et des contrats, ne peut se prévaloir du défaut de paiement des loyers postérieurs à sa propre faute pour obtenir la résiliation du bail.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine le moyen tiré de l'exception d'inexécution soulevée par le preneur. Ce dernier soutenait être déchargé de son obligation de paiement au motif que le bailleur l'aurait empêché de jouir des lieux loués, invoquant à l'appui de ses dires une procédure pénale pour dépossession.

La cour écarte cette défense comme étant dénuée de fondement juridique. Elle retient, sur la base d'une mesure d'instruction et de la décision pénale définitive versée aux débats, que le preneur a quitté les lieux volontairement et que le bailleur a été relaxé du chef de dépossession.

Dès lors, l'allégation d'une faute du bailleur privant le preneur de la jouissance du bien n'est pas établie. Faute pour l'appelant de rapporter la preuve qui lui incombe, le manquement à son obligation de paiement est caractérisé, justifiant la résiliation du contrat.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel portant sur la qualification d'un contrat verbal d'occupation de locaux commerciaux, la cour d'appel de commerce était amenée à distinguer le bail commercial du contrat de gérance libre. Le tribunal de commerce avait requalifié la relation en bail, condamné le preneur au paiement des arriérés tout en ordonnant à la bailleresse de rétablir la fourniture d'électricité.

L'appelante principale contestait cette qualification et demandait la résolution du contrat pour défaut de paiement, qu'elle estimait être une gérance libre, tandis que le preneur, par appel incident, sollicitait son exonération du paiement des loyers en raison de la coupure d'électricité. La cour confirme la qualification de bail commercial, retenant que la gérance libre suppose l'existence d'un fonds de commerce préexistant, ce qui n'est pas le cas lorsque l'activité effectivement exercée par l'occupant est distincte de celle inscrite au registre du commerce par la propriétaire.

La cour rappelle par ailleurs que si l'obligation de garantir la jouissance paisible inclut la fourniture d'électricité, le preneur ne peut être exonéré du paiement des loyers qu'à la condition de démontrer que la coupure a rendu l'exploitation totalement et définitivement impossible, preuve non rapportée. La demande de dommages et intérêts du preneur est également écartée comme étant insuffisamment déterminée.

La cour rejette en conséquence l'appel principal et l'appel incident et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le droit pour un preneur de suspendre unilatéralement le paiement des loyers en invoquant un manquement du bailleur à son obligation de garantir une jouissance paisible des lieux. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, le condamnant au paiement des arriérés locatifs. L'appelant soutenait que le défaut de fourniture d'électricité, imputable au bailleur et empêchant l'exploitation du fonds, justifiait l'exception d'inexécution. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que le preneur, privé de l'usage de la chose louée, ne peut se faire justice à lui-même en suspendant le paiement. Elle rappelle, au visa de l'article 647 du dahir des obligations et des contrats, que la loi n'ouvre au preneur que l'action en résiliation du contrat ou en réduction du loyer. La cour relève d'ailleurs que le preneur avait lui-même usé des voies de droit appropriées en obtenant une ordonnance de référé pour le rétablissement de l'électricité, ce qui démontre l'existence d'une solution autre que la suspension des paiements. Faisant droit à la demande additionnelle des bailleurs, la cour condamne également le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce examine l'exception d'inexécution soulevée par le preneur face à une demande en paiement de loyers et en expulsion. Le tribunal de commerce avait rejeté tant la demande principale du bailleur que la demande reconventionnelle en indemnisation du preneur. L'appel principal soulevait la question de savoir si une privation partielle de jouissance, résultant de la location d'une partie du bien à un tiers, justifiait une suspension totale du paiement des loyers. La cour retient que la condamnation pénale définitive du bailleur pour ce fait établit un manquement grave à son obligation de garantir une jouissance paisible. Faute pour le bailleur de prouver avoir exécuté la décision pénale ordonnant la remise en état des lieux, son manquement est jugé persistant et justifie pleinement la suspension du paiement des loyers par le preneur. Concernant l'appel incident du preneur, la cour juge irrecevable sa demande d'indemnisation complémentaire au motif qu'ayant choisi la voie pénale pour obtenir réparation de son préjudice et y ayant obtenu satisfaction, il ne peut réclamer une seconde indemnisation pour les mêmes faits devant la juridiction commerciale. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.