Mot clé
Héritier apparent

Saisie d'une action en paiement de loyers et en expulsion initiée par des bailleurs en indivision successorale, la cour d'appel de commerce examine le caractère libératoire des paiements effectués par le preneur entre les mains d'un seul cohéritier. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande, considérant le preneur de bonne foi. Les appelants soutenaient que le paiement à un cohéritier non mandaté et ne détenant pas la majorité qualifiée pour la gestion du bien commun n'était pas libératoire. La cour retient cependant que le paiement fait de bonne foi au créancier apparent, en l'occurrence l'héritier qui percevait historiquement les loyers du vivant même du bailleur initial, est pleinement valable pour le preneur en application de l'article 240 du code des obligations et des contrats. Elle souligne qu'une simple sommation de payer adressée au preneur par les autres héritiers ne saurait valoir notification formelle lui interdisant de continuer à se libérer entre les mains de ce créancier apparent. En l'absence d'une telle notification expresse de cesser les paiements, aucune faute contractuelle justifiant la résolution du bail ne peut être imputée au preneur. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Cet arrêt de la Cour d’appel de commerce de Casablanca traite d’un litige portant sur la propriété d’un bien immobilier et la validité d’un contrat de location avec promesse de vente.

Le demandeur, se fondant sur un titre foncier, réclamait l’expulsion des occupants du bien. Les défendeurs, locataires du bien, soutenaient la validité de leur occupation en se prévalant d’un contrat conclu avec les ayants cause du propriétaire initial, décédé en 1966.

La Cour d’appel, après cassation par la Cour de cassation, a été amenée à se prononcer sur les points suivants :

• La validité du contrat de location avec promesse de vente conclu après le décès du propriétaire initial.
• La force probante du titre foncier face à des allégations de fraude et de falsification.
• L’opposabilité du titre foncier aux tiers ayant conclu des contrats avec les ayants cause du propriétaire initial.

La Cour a jugé que le contrat de location avec promesse de vente était valable, dès lors qu’il avait été conclu avec les héritiers du propriétaire initial. Elle a également retenu que le titre foncier du demandeur était entaché de nullité en raison de manœuvres frauduleuses.

En effet, la Cour a examiné si le titre foncier, qui constitue en principe une preuve irréfutable de la propriété, peut être remis en cause en cas de fraude ou de falsification. Elle analyse également l’opposabilité du titre aux tiers qui ont conclu des contrats avec les ayants cause du propriétaire initial.

En conséquence, la Cour a débouté le demandeur de sa demande d’expulsion et confirmé la validité de l’occupation des défendeurs.