Mot clé
Formalisme de la VEFA

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un promoteur immobilier au paiement de pénalités de retard, le tribunal de commerce avait qualifié l'acte litigieux de simple promesse de vente soumise au droit commun des obligations. L'appelant soulevait la nullité de la convention pour non-respect des formalités impératives applicables à la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement, notamment celles prévues à l'article 618-3 du dahir des obligations et des contrats. La cour d'appel de commerce, procédant à une requalification de l'acte, retient qu'il s'agit bien d'une vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement au sens de l'article 618-1 du même code, dès lors que le paiement du prix était échelonné en fonction de l'avancement des travaux. Toutefois, elle écarte le moyen tiré de la nullité en jugeant que les formalités protectrices édictées par le législateur sont établies dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur. Par conséquent, le vendeur ne peut se prévaloir de sa propre turpitude en invoquant le non-respect de ces dispositions pour se soustraire à ses obligations contractuelles, notamment au paiement de la clause pénale. La cour relève en outre que le retard de livraison est matériellement établi, le promoteur étant en état de demeure par la simple arrivée du terme convenu, conformément à l'article 255 du dahir des obligations et des contrats. Le jugement est en conséquence confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification juridique d'un acte intitulé "contrat de réservation" et sur sa soumission au régime de la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en nullité de l'acte, le considérant valide. L'appelant soutenait que l'acte devait être requalifié en contrat préliminaire de vente et annulé pour non-respect du formalisme imposé par l'article 618-3 du dahir des obligations et des contrats, au motif que les fondations de l'immeuble étaient déjà achevées. La cour écarte cette argumentation en retenant que l'application du régime spécial de la vente en l'état futur d'achèvement est subordonnée à la preuve de l'achèvement des fondations au niveau du rez-de-chaussée. Elle énonce que la charge de cette preuve incombe à la partie qui se prévaut de ce régime, en l'occurrence l'acquéreur. Faute pour ce dernier d'avoir rapporté cette preuve, l'acte conserve sa qualification de contrat de réservation et n'est pas soumis au formalisme invoqué. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.