Mot clé
Faible loyer

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise à usage personnel et fixant l'indemnité d'éviction due au preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'évaluation de cette indemnité. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction moyennant le versement d'une indemnité fondée sur une expertise.

Le bailleur appelant contestait le montant de cette indemnité, soulevant d'une part l'absence de production par le preneur des déclarations fiscales des quatre dernières années, et d'autre part la fermeture prolongée du local commercial. La cour d'appel de commerce écarte ces moyens en retenant que le congé étant exclusivement fondé sur la reprise pour usage personnel, le bailleur ne peut utilement invoquer des motifs non visés dans l'acte, tels que la cessation d'activité du preneur.

Elle rappelle qu'en application de l'article 7 de la loi 49-16, l'indemnité est due de plein droit et son évaluation relève du pouvoir d'appréciation des juges du fond. La cour considère que la longue durée du bail et la modicité du loyer constituent des éléments valorisant le droit au bail, justifiant le montant retenu par le premier juge sur la base d'un rapport d'expertise jugé suffisamment motivé.

Le jugement est en conséquence confirmé.

Saisi d'un double appel portant sur la validation d'un congé pour démolition et reconstruction et sur le montant de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'évaluation du fonds de commerce et la régularité formelle du congé. Le tribunal de commerce avait validé le congé tout en fixant une indemnité contestée par le bailleur comme étant excessive et par le preneur comme étant insuffisante.

Le bailleur soulevait l'irrégularité de l'identification des héritiers du preneur et le caractère disproportionné de l'indemnité, tandis que le preneur contestait la validité du congé qui mentionnait à tort une demande de résiliation et soutenait que le défaut de paiement de l'indemnité provisionnelle interdisait l'action en validation. La cour écarte les moyens des deux parties, retenant que la mention erronée de la résiliation ne vicie pas le congé dès lors que son motif et son fondement légal sont clairs, et que le paiement de l'indemnité provisionnelle n'est une condition que de l'exécution de l'expulsion et non de la recevabilité de l'action.

Sur le fond, après avoir ordonné une nouvelle expertise, la cour retient que l'évaluation de l'indemnité doit tenir compte de l'écart considérable entre le loyer historique et la valeur locative de marché, peu important l'inertie du bailleur à solliciter des révisions de loyer. La cour souligne que la valeur du fonds de commerce est établie par l'existence d'une clientèle et d'une réputation commerciale, attestées par les déclarations fiscales, indépendamment de l'état prétendument précaire des constructions.

En conséquence, la cour d'appel de commerce confirme le jugement sur le principe de l'éviction mais le réforme sur le quantum de l'indemnité, qu'elle réévalue sur la base du nouveau rapport d'expertise.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et fixant l'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité de la notification du congé et l'évaluation du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'éviction tout en allouant au preneur une indemnité fondée sur une première expertise. L'appelant soulevait, d'une part, la nullité du congé au motif qu'il avait été signifié par un clerc d'huissier et non par l'huissier personnellement, et d'autre part, la sous-évaluation de l'indemnité d'éviction par l'expert judiciaire. La cour écarte le moyen tiré de la nullité de la signification, en rappelant qu'en application de la loi organisant la profession d'huissier de justice, les clercs sont habilités à procéder aux notifications. Sur le fond, après avoir ordonné une nouvelle expertise, la cour retient que le rapport déposé en appel est complet et motivé, ayant correctement évalué les différents éléments du fonds de commerce, notamment le droit au bail au regard du faible loyer et de la situation stratégique du local. Elle considère que cette expertise, contrairement aux allégations du preneur, a bien pris en compte les déclarations fiscales des quatre dernières années et que les frais d'amélioration allégués n'étaient pas prouvés. La cour écarte par ailleurs la contre-expertise privée produite par le preneur, faute de caractère contradictoire. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum de l'indemnité d'éviction, qui est portée au montant fixé par l'expert désigné en appel.