Mot clé
Détournement de fonds par le notaire

Le versement de l’intégralité du prix de vente entre les mains du notaire instrumentaire, mandaté d’un commun accord par les parties pour diligenter les formalités de la cession immobilière, opère libération des acquéreurs de leur obligation principale de paiement. Le fait que les fonds aient été ultérieurement détournés par le notaire, empêchant leur remise effective au vendeur et la réalisation de la condition suspensive liée à l’immatriculation, constitue une circonstance extérieure aux acquéreurs qui ne saurait remettre en cause la perfection de la vente, le vendeur conservant son droit de recours en réparation contre le dépositaire défaillant.

En outre, l’acte de vente qui ne satisfait pas aux exigences de forme de l’acte authentique, en raison de l’absence de signature du notaire consécutive à son incarcération, n’est pas entaché de nullité absolue. Nonobstant le défaut de formalisme notarial requis par la loi régissant la profession de notaire et le code des droits réels, un tel instrument conserve sa pleine efficacité juridique en tant qu’acte sous seing privé. Il fait foi des conventions qu’il renferme et lie irrévocablement les parties, justifiant dès lors la condamnation du vendeur à parfaire la vente et à procéder aux formalités de transfert de propriété sur les registres fonciers.

Saisi d’un appel contre un jugement condamnant un notaire à restituer des fonds détournés, la cour d’appel de commerce se prononce sur les conditions de mobilisation de l’assurance de responsabilité civile professionnelle et du fonds de garantie des notaires.

Le tribunal de première instance avait condamné le notaire à la restitution des sommes indûment conservées tout en écartant les appels en garantie formés contre son assureur et le fonds de la profession. L’appelant soutenait que ces garanties devaient être mises en jeu.

La cour écarte la garantie de l’assureur en relevant que le détournement de fonds par le notaire, en violation de son obligation de les déposer à la Caisse de dépôt et de gestion au visa de l’article 33 de la loi 32.09, constitue une faute intentionnelle expressément exclue de la police d’assurance. Elle retient en revanche que la garantie du fonds de garantie des notaires a vocation à s’appliquer, mais seulement à titre subsidiaire. Cette garantie est en effet conditionnée, en application de l’article 94 de la même loi, à la preuve de l’insolvabilité du notaire. Le jugement est par conséquent confirmé quant à la condamnation principale du notaire, mais réformé par l’adjonction de la condamnation du fonds de garantie à se substituer à ce dernier en cas d’insolvabilité avérée.