Mot clé
Clause d'usage exclusif

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant la remise en état de locaux commerciaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'obligation du preneur de respecter la destination contractuelle des lieux en dépit d'une tolérance apparente du bailleur. Le tribunal de commerce avait enjoint au preneur de cesser une activité de vente de fruits et légumes ajoutée à son commerce de boucherie, seule activité stipulée au contrat de bail.

L'appelant soutenait que l'exercice prolongé de cette activité complémentaire emportait accord tacite du bailleur et invoquait l'existence d'une autorisation administrative ainsi que l'autorité de la chose jugée d'une décision antérieure. La cour écarte ces moyens en rappelant qu'au visa de l'article 230 du dahir des obligations et des contrats, la précision d'une clause contractuelle limitant l'activité exclut toute possibilité de déduire une approbation implicite du simple écoulement du temps.

Elle retient en outre que l'autorisation administrative, au surplus antérieure au bail, est inopposable au bailleur dès lors qu'elle ne peut modifier les conventions privées. La cour écarte également l'exception de la chose jugée, la demande antérieure portant sur la résiliation du bail ayant un objet distinct de la présente action en rétablissement de la situation contractuelle.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Viole l’article 22 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux la cour d’appel qui écarte le motif d’éviction tiré du changement d’activité non autorisé par le bailleur. Le passage du preneur d’une exploitation de café à une activité de boucherie-grillades, alors que le bail prévoyait une destination exclusive de « café », constitue l’exercice d’une activité différente de celle convenue. Une telle modification relève du dernier alinéa de l’article 22, lequel exige l’accord écrit préalable du bailleur, et non de la procédure de notification applicable aux activités complémentaires ou connexes visée aux deux premiers alinéas du même article.

En l’espèce, aucun accord écrit n’a été donné. L’activité nouvelle ne pouvait être qualifiée de complémentaire au regard de la clause d’exclusivité contractuelle et de la nature même du changement opéré.

Au surplus, à supposer même qu’il s’agît d’une activité complémentaire, le preneur n’a pas respecté la procédure de notification impérative prévue par la loi. L’arrêt d’appel est donc censuré pour violation de l’article 22 de la loi n° 49-16.