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Charges communes

La cour d'appel de commerce se prononce sur la prescription applicable au recouvrement de redevances périodiques dues au titre d'une convention d'occupation du domaine public. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement de l'établissement public créancier. Saisie du moyen d'appel tiré de la prescription quinquennale commerciale, la cour écarte cette qualification au profit de celle, spécifique aux prestations périodiques, prévue par l'article 391 du code des obligations et des contrats. La cour retient en effet que les redevances d'occupation, par leur nature, constituent des paiements périodiques soumis à ce régime dérogatoire et non à la prescription commerciale générale de l'article 5 du code de commerce. Constatant que l'action en recouvrement a été engagée bien après l'expiration de ce délai de cinq ans à compter de chaque échéance, sans qu'aucun acte interruptif ne soit démontré, la cour déclare la créance prescrite. Le jugement de première instance est en conséquence infirmé et la demande initiale rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs et de charges communes, la cour d'appel de commerce examine la qualification et le mode de calcul de ces dernières. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en se fondant sur les factures produites. L'appelant contestait le calcul des sommes dues pour certaines périodes et soutenait que les charges communes n'étaient pas exigibles, faute pour le bailleur de justifier de la réalisation des prestations de promotion et d'animation commerciale auxquelles elles étaient contractuellement liées. La cour écarte le moyen tiré de l'erreur de calcul, relevant que les montants retenus correspondaient, pour une première période, au solde restant dû après un précédent jugement, et pour la seconde, à l'application stricte des clauses de variation du loyer prévues au contrat. Surtout, la cour retient que les charges communes litigieuses ne rémunèrent pas des activités de promotion, mais un ensemble de services généraux fournis au preneur du fait de sa présence dans un centre commercial, tels que l'entretien, la sécurité ou l'usage des équipements collectifs. Dès lors, la preuve de leur exigibilité n'était pas subordonnée à la justification d'opérations publicitaires spécifiques. Le caractère bien-fondé de la créance du bailleur conduisait par ailleurs au rejet de la demande reconventionnelle du preneur pour procédure abusive. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

La Cour d’appel, saisie d’un litige portant sur la répartition des charges et la modification du règlement de copropriété, s’est prononcée sur la recevabilité de l’action au regard de la procédure préalable devant l’assemblée générale (art. 37 de la loi n° 18.00). Rejetant l’exception d’irrecevabilité fondée sur l’inobservation de cette formalité, elle relève que les demandeurs ont vainement sollicité le syndic, ce qui les autorise à saisir directement le juge (art. 38 de la loi n° 18.00), aucune sanction n’étant d’ailleurs attachée à l’absence de saisine de l’assemblée générale.

La Cour confirme ensuite la qualité à agir des copropriétaires et reconnaît celle d’un usufruitier pour contester la répartition des charges, dès lors qu’il contribue effectivement à leur paiement. Sur le fond, elle rappelle que la quote-part des charges incombant à chaque copropriétaire se détermine en fonction de la superficie de son lot (art. 6 de la loi n° 18.00). L’expertise ordonnée a permis d’établir le caractère excessif de la contribution des demandeurs, justifiant une révision de leurs charges à la baisse.

Enfin, la Cour se prononce sur la substitution du syndic, rappelant le principe selon lequel le syndic sortant doit transmettre au nouveau syndic l’ensemble des documents et pièces afférents à la gestion de l’immeuble, conformément aux obligations légales qui lui incombent.