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Charges communes

La cour d'appel de commerce se prononce sur la prescription applicable au recouvrement de redevances périodiques dues au titre d'une convention d'occupation du domaine public. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement de l'établissement public créancier.

Saisie du moyen d'appel tiré de la prescription quinquennale commerciale, la cour écarte cette qualification au profit de celle, spécifique aux prestations périodiques, prévue par l'article 391 du code des obligations et des contrats. La cour retient en effet que les redevances d'occupation, par leur nature, constituent des paiements périodiques soumis à ce régime dérogatoire et non à la prescription commerciale générale de l'article 5 du code de commerce.

Constatant que l'action en recouvrement a été engagée bien après l'expiration de ce délai de cinq ans à compter de chaque échéance, sans qu'aucun acte interruptif ne soit démontré, la cour déclare la créance prescrite. Le jugement de première instance est en conséquence infirmé et la demande initiale rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs et de charges communes, la cour d'appel de commerce examine la qualification et le mode de calcul de ces dernières. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en se fondant sur les factures produites.

L'appelant contestait le calcul des sommes dues pour certaines périodes et soutenait que les charges communes n'étaient pas exigibles, faute pour le bailleur de justifier de la réalisation des prestations de promotion et d'animation commerciale auxquelles elles étaient contractuellement liées. La cour écarte le moyen tiré de l'erreur de calcul, relevant que les montants retenus correspondaient, pour une première période, au solde restant dû après un précédent jugement, et pour la seconde, à l'application stricte des clauses de variation du loyer prévues au contrat.

Surtout, la cour retient que les charges communes litigieuses ne rémunèrent pas des activités de promotion, mais un ensemble de services généraux fournis au preneur du fait de sa présence dans un centre commercial, tels que l'entretien, la sécurité ou l'usage des équipements collectifs. Dès lors, la preuve de leur exigibilité n'était pas subordonnée à la justification d'opérations publicitaires spécifiques.

Le caractère bien-fondé de la créance du bailleur conduisait par ailleurs au rejet de la demande reconventionnelle du preneur pour procédure abusive. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et statuant sur des demandes en paiement réciproques, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'assujettissement des loyers à la TVA, l'exigibilité d'une contribution économique et l'imputabilité de la rupture. Le tribunal de commerce avait résilié le bail aux torts du preneur pour défaut de paiement, tout en condamnant le bailleur au paiement du solde d'une contribution économique et en déclarant prématurée la demande de restitution du dépôt de garantie. Le bailleur contestait l'exonération de TVA et l'octroi de la contribution au preneur, tandis que ce dernier imputait la rupture au bailleur qui l'aurait empêché d'exploiter et réclamait son dépôt de garantie. La cour écarte l'application de la TVA en retenant que la loi fiscale applicable est celle en vigueur à la date de conclusion du contrat, laquelle n'assujettissait pas les locations de locaux non équipés dans les centres commerciaux, les dispositions postérieures n'ayant pas d'effet rétroactif. Elle considère que le paiement par le bailleur d'une première tranche de la contribution économique vaut reconnaissance de l'accomplissement des conditions initiales par le preneur, rendant le solde exigible. La cour juge en outre que les procès-verbaux de constat produits par le preneur sont insuffisants à établir une entrave à l'exploitation imputable au bailleur, justifiant ainsi la résiliation pour défaut de paiement. Dès lors, la demande en restitution du dépôt de garantie est jugée prématurée, son exigibilité étant contractuellement subordonnée à la remise effective des clés. Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel portant sur l'exécution d'une clause de charges dans un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur leur caractère exigible et sur les sanctions du défaut de paiement. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement desdites charges tout en rejetant les demandes du bailleur en dommages-intérêts et en résiliation. L'appelant principal contestait la créance faute de justification des dépenses réelles, tandis que l'appelant incident soutenait que le non-paiement de ces charges justifiait la résiliation du bail et l'octroi d'une indemnité pour le retard. La cour retient que la clause litigieuse, en application de l'article 230 du code des obligations et des contrats, obligeait le preneur à régler sa quote-part sur première demande et sans contestation, tant que le montant n'excédait pas le plafond contractuel de 10% du loyer annuel. Elle rejette cependant l'appel incident, jugeant d'une part que l'octroi des intérêts légaux exclut une indemnisation supplémentaire pour le même préjudice, et d'autre part que les charges de gestion ne constituent pas des loyers et accessoires dont le défaut de paiement emporte résiliation du bail. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce était saisie de la nature juridique des charges de gestion et de maintenance stipulées dans un bail commercial et des conséquences de leur non-paiement. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement desdites charges, tout en rejetant les demandes du bailleur en dommages-intérêts pour résistance abusive et en résiliation du bail. Le preneur soutenait en appel que la créance n'était pas justifiée, faute pour le bailleur de détailler la nature et la répartition des dépenses. Par un appel incident, le bailleur arguait que le non-paiement de ces charges constituait un manquement justifiant l'octroi de dommages-intérêts et la résiliation du bail. La cour écarte le moyen du preneur en retenant que la clause contractuelle litigieuse l'obligeait à régler sa quote-part des charges, sans contestation possible, dès lors que leur montant n'excédait pas un plafond de 10 % du loyer annuel. Faisant application de l'article 230 du Dahir des obligations et des contrats, la cour considère que cette stipulation claire et expresse s'impose aux parties. La cour rejette également l'appel incident du bailleur, considérant d'une part que l'octroi des intérêts légaux constitue une réparation suffisante du préjudice financier, excluant un cumul avec des dommages-intérêts. D'autre part, elle retient que les charges de maintenance, distinctes du loyer et de ses accessoires définis par une autre clause du contrat, ne sauraient fonder une demande en résiliation pour défaut de paiement des loyers. En conséquence, les deux appels sont rejetés et le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'interprétation d'une clause de loyer afin de déterminer si la taxe sur la valeur ajoutée est à la charge du preneur ou si elle est réputée incluse dans le prix convenu. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement de la taxe, en sus des loyers, des charges communes et de la taxe d'édilité. Le preneur appelant soutenait que le loyer contractuellement fixé était un prix global incluant toutes les taxes, à l'exception de celles expressément mises à sa charge par le contrat, conformément à l'article 642 du dahir formant code des obligations et des contrats. La cour d'appel de commerce procède à une interprétation stricte de la clause de loyer. Elle retient que dès lors que le contrat stipule que le loyer est fixé à un montant déterminé et n'exclut expressément que la taxe d'édilité, toutes les autres impositions, y compris la taxe sur la valeur ajoutée, sont réputées incluses dans le prix convenu. La cour relève en outre que le bailleur avait par le passé accepté le paiement des loyers sans réserve quant à la taxe sur la valeur ajoutée, ce qui conforte l'interprétation d'un loyer toutes taxes comprises. En conséquence, la cour infirme le jugement sur ce chef de demande mais le confirme s'agissant de la condamnation au paiement des charges communes et de la taxe d'édilité, expressément prévues au contrat.

La Cour d’appel, saisie d’un litige portant sur la répartition des charges et la modification du règlement de copropriété, s’est prononcée sur la recevabilité de l’action au regard de la procédure préalable devant l’assemblée générale (art. 37 de la loi n° 18.00). Rejetant l’exception d’irrecevabilité fondée sur l’inobservation de cette formalité, elle relève que les demandeurs ont vainement sollicité le syndic, ce qui les autorise à saisir directement le juge (art. 38 de la loi n° 18.00), aucune sanction n’étant d’ailleurs attachée à l’absence de saisine de l’assemblée générale.

La Cour confirme ensuite la qualité à agir des copropriétaires et reconnaît celle d’un usufruitier pour contester la répartition des charges, dès lors qu’il contribue effectivement à leur paiement. Sur le fond, elle rappelle que la quote-part des charges incombant à chaque copropriétaire se détermine en fonction de la superficie de son lot (art. 6 de la loi n° 18.00). L’expertise ordonnée a permis d’établir le caractère excessif de la contribution des demandeurs, justifiant une révision de leurs charges à la baisse.

Enfin, la Cour se prononce sur la substitution du syndic, rappelant le principe selon lequel le syndic sortant doit transmettre au nouveau syndic l’ensemble des documents et pièces afférents à la gestion de l’immeuble, conformément aux obligations légales qui lui incombent.

L’annulation d’une assemblée générale de syndicat des copropriétaires repose sur le non-respect strict des dispositions de la loi 18.00 régissant la copropriété.

Une convocation d’assemblée générale est nulle si le mandat du syndic a expiré sans renouvellement, violant l’article 19 de la loi 18.00. La nullité est également avérée si la convocation intervient au-delà du délai annuel de 30 jours prescrit par l’article 16 bis 2.

La désignation d’un syndic est invalidée si elle ne respecte pas la majorité des copropriétaires présents ou représentés, comme l’exigent les articles 18, 19 et 21 de la loi 18.00. La notion de « majorité » implique nécessairement la présence de plusieurs copropriétaires.

De même, une décision de révision des contributions aux charges communes est nulle si elle n’est pas adoptée à la majorité des trois quarts des copropriétaires, conformément à l’article 21 de la loi 18.00. L’absence de ce quorum légal rend la décision sans fondement juridique.

Le syndic de copropriété, régulièrement désigné en application de l’article 10 du dahir du 16 novembre 1946, a qualité pour agir en recouvrement des charges communes sans avoir à justifier du dépôt du procès-verbal de sa nomination ni d’une autorisation spéciale de l’assemblée générale, une telle action relevant de ses attributions légales.

En procédure, le grief tiré du défaut de notification de l’ordonnance de clôture est inopérant lorsque l’affaire, n’ayant requis aucune mesure d’instruction, est déclarée en état d’être jugée à l’audience.

Enfin, est irrecevable, pour son caractère vague et ambigu, le moyen de cassation qui, alléguant un défaut de réponse à conclusions, omet de désigner les défenses que les juges du fond auraient précisément ignorées.